5. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може виникнути і за договором найму (оренди) або в силу іншого зобов’язання. У цьому параграфі мова буде йти не про зобов’язальні (відносні) відносини користування земельною ділянкою, а про речові (абсолютні), при яких встановлюється емфітевзис – право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (ст. 407 ЦК України). Суб’єкт емфітевзису користується і володіє земельною ділянкою й може розпоряджатися правом користування – продавати, дарувати, здавати в оренду або іншим шляхом відчужувати його. Але він розпоряджається саме своїм правом користування, а не земельною ділянкою, що знаходиться у власності іншої особи.

Підставами виникнення даного права є договір та отримання в спадок, отже, емфітевзис може вільно відчужуватися і передаватися у порядку спадкування.

Строк дії емфітевзису встановлюється в договорі. Якщо строк дії не встановлений, кожна із сторін може в будь-який момент відмовитися від договору, попередивши іншу сторону не менше, ніж за рік.

Суб’єктами емфітевзису є землекористувач – емфітевта і власник земельної ділянки. Ними можуть бути фізичні і юридичні особи, держава та територіальні громади.

Об’єкт емфітевзису – земельні ділянки виключно сільськогосподарського призначення, під яким розуміють сільськогосподарське виробництво.

Емфітевзисні права за загальним правилом є оплатними. Якщо сторони встановлюють безоплатний емфітевзис, то це необхідно чітко обумовити в договорі, заповіті або іншому односторонньому правочині, адміністративному акті або рішенні суду.

Правовий статус сторін емфітевзису врегульований ст. 409-411 ЦК України. Права та обов'язки власника земельної ділянки, наданої у користування для сільськогосподарських потреб, зводяться до наступних:

1) має право вимагати від землекористувача використання її за призначенням, встановленим у договорі;

2) має право на одержання плати за користування земельною ділянкою. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором;

3) зобов'язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Цим правам і обов’язкам кореспондують права та обов'язки землекористувача. Він:

1) має право користуватися земельною ділянкою в повному обсязі, відповідно до договору;

2) зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом;

3) зобов'язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації;

4) має право на відчуження права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом. У разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах. При цьому землекористувач зобов'язаний письмово повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування нею. Якщо протягом одного місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі. У разі продажу землекористувачем права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором. При цьому йдеться виключно про передачу права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, а не про відчуження права власності на неї, оскільки останнє до емфітевти не переходить і він не вправі ним розпоряджатися.

Емфітевзис відповідно до ст. 412 ЦК України припиняється:

1) поєднанням в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливом строку, на який було надано право користування;

3) викупом земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю;.

4) в інших встановлених законом випадках.