2. Договорная база работы с клиентами

В данном блоке рассмотрены основные положения о договорах, заключаемых на рынке недвижимости риэлтерскими фирмами при предоставлении ими услуг клиентам, приводятся некоторые рекомендации по составлению договоров, подготовленные на основе действующего законодательства и обобщения практики риэлтерских фирм Санкт-Петербурга.

2.1. Наименование договора.

Точное наименование договора определяет правоотношения сторон и указывает, какие требования, предъявляемые законом, должны быть отражены в нем обязательно, а также определяет группу норм, которые должны быть применены в случае, если какие-либо вопросы договором не урегулированы. Договоры, заключаемые Фирмами, как правило, имеют различное наименование, например:

• договор оказания фирмой Услуг покупателю (продавцу) объекта недвижимости,

• договор оказания агентством услуг при переходе прав собственности на недвижимое имущество,

• договор оказания услуг по сопровождению продажи (покупки) квартиры,

• договор о содействии в совершении операции с недвижимостью,

• договор оказания услуг по рекламе, оценке и продаже недвижимости,

• соглашение о приобретении прав на покупку недвижимого имущества и т. д.

В настоящее время Гражданским кодексом предусмотрено заключение агентского договора, который наиболее отвечает специфике риэлтерской деятельности.

2.2. Заключение договора.

Любой договор от имени юридического лица может быть заключен руководителем фирмы, действующим без доверенности, другими сотрудниками фирмы, если они имеют право подписывать договора согласно учредительным документам фирмы, а также иными лицами, полномочия которых должны быть подтверждены доверенностью, выданной руководителем фирмы и скрепленной печатью фирмы.

2.3. Предмет договора.

Предметом договора между агентством и клиентом является выполнение агентством определенных услуг в интересах клиента, которые клиент обязуется оплатить. Обычно спектр этих услуг разнообразен, но специфичен. Агентство может предоставить клиенту консультации по правовым, организационным и маркетинговым вопросам работы с недвижимостью, информацию о состоянии рынка и возможных вариантах сделок, оказать юридическую помощь в своевременном и законном оформлении документов клиента, осуществить экспертизу правоустанавливающих документов.

Определение предмета договора, т.е. спектра услуг или юридических действий имеет огромное значение для выявления прав и обязанностей сторон и, соответственно, для определения ответственности агентства за выполнение им своих обязанностей по договору. Поэтому агентству следует избегать предоставления тех услуг, которые агентство выполнить не может.

Например, некорректно звучит формулировка об обязанностях фирмы “снять с регистрационного учета продавца объекта жилой недвижимости в определенный срок”, так как выполнение этого условия договора лежит за пределами возможностей фирмы. Это может сделать только само лицо, снимающееся с регистрационного учета по месту нового жительства, либо суд по исковому заявлению заинтересованной стороны.

То же касается и “освобождения проданного объекта”; выселить продавцов принудительно и правомерно само агентство не может.

Агентству не следует также обеспечивать регистрацию договора между сторонами, так как в регистрации договора в Городском бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере и сделок с ней может быть отказано по различным основаниям и фирма не всегда может “обеспечить” устранение препятствий для регистрации перехода прав.

Например, по агентскому договору агент обязуется совершать по поручению принципала (клиента) определенные в договоре юридические действия, поэтому перечень этих действий должен быть обозначен как можно точнее. В любом случае услуга должна быть качественной, т.е. советы и схемы, предлагаемые агентством, должны отвечать не только нормам действующего законодательства, но и сложившимся правилам и нормам делового оборота и интересам клиента.

На практике агентство по сути дела только способствует заключению нотариального договора между продавцом и покупателем, подбирает им необходимые варианты объектов сделки, а также способствует оформлению требуемых нотариусом или иными уполномоченными органами документов. Именно нотариальное удостоверение договора и регистрация перехода прав на объект недвижимости являются результатом подготовки документов агентством, а также свидетельством качественно проведенной работы.

Самостоятельной услугой или даже отдельным договором может являться обязанность агентства отслеживать переход денежных средств от покупателя к продавцу. Крупные фирмы пользуются при этом услугами банков, для фирм поменьше целесообразно использовать единый центр расчетов, созданный в интересах нескольких фирм.

Между агентством и продавцом объекта недвижимости может быть заключен эксклюзивный договор, который предоставляет агентству на определенный срок исключительное право на продажу объекта, означающее, что в течение срока действия договора объект недвижимости не может быть отчужден иначе, как при посредстве агентства, заключившего этот договор.

В Ассоциации профессионалов рынка недвижимости Санкт-Петербурга разработан эксклюзивный договор – генеральный договор на продажу объекта недвижимости жилого фонда (смотрите приложение 2).

В Гражданском кодексе в главе 52 содержится правило о том, что “Агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентствами, действующими на определенной в договоре территории”. Однако этого тоже мало, так как без штрафных санкций за нарушение данного требования правило не будет действовать.