36. Государственная регистрация прав на землю и сделок с ней.

Государственная регистрация прав на землю и сделок с ней представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права на земельный участок, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Правовой основой государственной регистрации прав на землю являются: ГК РФ (ст. ст. 130 - 132, 164) и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Наряду с государственной регистрацией прав на земельный участок подлежат государственной регистрации также ограничения прав на него, в том числе: сервитуты, ипотека, доверительное управление и др.

Государственная регистрация прав на земельный участок удостоверяется специальным свидетельством о государственной регистрации права. Государственная регистрация договоров и иных сделок с землей удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре или ином документе, выражающем сделку.

Государственная регистрация прав на землю осуществляется путем внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основаниями для государственной регистрации прав на земельный участок являются правоустанавливающий документ (решение компетентного органа о предоставлении земельного участка, свидетельство о принятии наследства, постановление суда и т.п.) и кадастровый паспорт, которые прикладываются к заявлению правообладателя.

Права на земельные участки, которые возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаны юридически действительными и перерегистрации не требуют до изменения земельных правоотношений, например до перехода права на земельный участок от одного лица к другому. В этом случае права правоприобретателя регистрировались в порядке, установленном действующим законодательством.

Однако с принятием действующего Земельного кодекса, установившего принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенных на нем строений и сооружений, на практике возник ряд серьезных проблем при совершении сделок с земельными участками, вызванных именно этим принципом.

Принцип единства судьбы земельного участка и иных объектов недвижимости предполагает создание земельно-имущественного комплекса как объекта правоотношений, совершение гражданско-правовых операций с которыми требует формирования этого объекта и постановки его на государственный кадастровый учет для последующей государственной регистрации права на него или совершения сделок с ним. В этом и заключается сложность возникшего положения. Дело в том, что формирование каждого из объектов, входящих в земельно-имущественный комплекс, имеет свою специфику, связанную с дореформенными условиями создания этих объектов. Это особенно относится к садово-огородным и дачным участкам, а также земельным участкам, предоставленным для индивидуального и приусадебного строительства в населенных пунктах.

Нередки случаи, когда при оформлении правоустанавливающих документов не указывался вид права, на котором земельный участок был предоставлен, или это право трудно было установить.

В соответствии с гражданским законодательством споры, возникающие в сфере земельно-имущественных отношений, должны разрешаться в судебном порядке. В то же время, учитывая массовый характер правонарушений подобного рода, судебный порядок признания прав не в состоянии был обеспечить легализацию прав граждан на земельно-имущественную недвижимость. В результате граждане - собственники объектов недвижимости не в состоянии были реализовать свои права на совершение сделок с ними.

В связи с этими обстоятельствами возникла необходимость в особом, упрощенном порядке проведения процедуры формирования, государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости (включая земельные участки), который и был установлен Федеральным законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30 июля 2006 г. (Закон о "дачной амнистии").

С 1 марта 2009 года государственная регистрация прав на землю и сделок с ней осуществляется территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, преобразованной из Федеральной регистрационной службы.

Основным регистрационным документом является Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в который вносят соответствующие записи о правах на землю по установленной законом единой для всей территории Российской Федерации системе. С 1 марта 2009 г. на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Порядок проведения государственной регистрации прав определен ст. 13 Закона о государственной регистрации и осуществляется по этапам и разделам, которые располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества (земля - строение - элементы строения):

I раздел - информация о земельном участке;

II раздел - информация о зданиях, строениях, сооружениях и других объектах недвижимого имущества, расположенных на земельном участке и прочно связанных с землей;

III раздел - информация о квартирах, помещениях и иных объектах, входящих в состав зданий, строений и сооружений.

Каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов.

Подраздел 1.1 - краткое описание регистрируемого объекта, вид объекта, фактическая площадь по кадастровому плану, целевое назначение и т.п.

Подраздел 1.2 - записи о праве собственности и об иных вещных правах на регистрируемый объект, имя правообладателя, его адрес, вид права, размер доли в праве, реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.

Подраздел 1.3 - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда имущества и т.п.).

В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества записи о вновь образованных объектах вносятся в соответствующие разделы ЕГПР заново, и по ним открываются новые дела с новыми кадастровыми номерами.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный строк со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации.

В государственной регистрации прав может быть отказано в следующих случаях:

- если с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- если представленные на регистрацию документы не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- если правоустанавливающий документ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Отказ в регистрации прав может быть обжалован в суде или в арбитражном суде.

ОСОБЕННОСТИ: Статья 22.2. Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков

1. Основанием для регистрации при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

1) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

3) иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

2. Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица, для ОМСУ и ОИВ – также лица, которому предоставлены участки в госмунсобственности, при долевой более чем пяти лиц – общее собрание.

3. Обязательными приложениями к документам являются:

1) правоустанавливающий документ на исходный земельный участок. Не требуется, если право уже было зарегистрировано, согласие лиц на образование, если оно нужно.

При выделе в счет земельной доли - документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю и к которым должны быть приложены:

1) копия протокола общего собрания собственников ЗСХН об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности

2) соглашение об образовании общей долевой собственности или соглашение об общей совместной собственности на такой земельный участок в случае, если подано заявление о государственной регистрации права общей собственности на образуемый земельный участок.

3.2. В случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

4. Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Положения настоящего пункта не применяются при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении земельных участков или выделе из земельных участков, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также на земельные участки, образуемые при выделе из земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц.

Одновременно осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.

Отсутствие регистрации – не препятствие, если есть – регится прекращение прав.

Доля – гектары, баллы, простая правильная дробь. Изменения также вносятся (если есть) в реестр.

Статья 22.3. Особенности государственной регистрации права собственности на искусственно созданный земельный участок

Право собственности на искусственно созданный земельный участок регистрируется на основании решения о создании участка и разрешения на ввод искусственно созданного участка в эксплуатацию, а также договора о создании искусственного земельного участка в случае, если на участок возникает право общей долевой собственности.

2. В случае, если в представленном в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи разрешении на ввод участка в эксплуатацию одновременно предусмотрен ввод расположенного на нем объекта капитального строительства, регистрация права собственности на указанный объект осуществляется одновременно с регистрацией права собственности на участок.

Статья 24.1. Особенности государственной регистрации права на земельную долю

Право на долю – на основании заявления лица, его представителя, уполномоченного общим собранием лица. При регистрации перехода при продаже или внесении в капитал – предоставляются дополнительно документы, устанавливающие такое право.

Это документ, удостоверяющий право на использование участка или на долю.

Наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка не является препятствием для регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе данного земельного участка.

Особенности для ЛПХ и садоводства.

Если право возникло до введения в действие.

Основания для регистрации:

акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный ОГВ или ОМСУ в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (ЛПХ)

иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Не допускается регистрация, если не может быть предоставлен в частную собственность.

При переходе права – по правилам статьи. При этом – свидетельство о праве на наследство или иной документ, устанавливающий право гражданина – прежнего собственника на участок.

Сервитуты (27) – на основании заявления собственника или сервитуария, прилагаются кадастровый паспорт (если к части) или кадастровая выписка, если ко всему – не требуется.

ОГВ, сами лица несут ответственность (31), которая возмещается за счет казны в полном объеме.