35. Возникновение прав на землю из договоров и иных сделок с землей. Особенности регулирования сделок с землей.

Земельное законодательство ограничивает сделки по субъектам (иностранцы), объектам (см. ниже и ограниченные-изъятые из оборота. Оборотоспособность есть возможность участка свободно отчуждаться или переходить в порядке универсального правопреемства. Не ограниченные в обороте лица могут продавать, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду, распорядаться иным способом), форме сделки (с-х – преимущественное право – для участников долевой собственности и для ОИВ субъекта, который должен быть уведомлен о сделке. Ограничения установлены законом – ЛК – лесной фонд в собственности Федерации.

Изъяты – природные заповедники, нацпарки, здания ВС, ФПС, другими войсками, объектами ФСБ, ФСО, атомной энергии, военных судов, ЗАТО, ЛТП и исправительно-трудовыми учреждениями МинЮста и МВД, захоронениями, коммуникациями в целях защиты границы.

Ограничены – особо охраняемые территории, водные объекты в госмунсобственности, лесной фонд, особо ценные объекты культурного наследия, для обеспечения обороны, в границах ЗАТО вне их видов деятельности, нужд транспорта, связи, космической инфраструктуры, гидротехнических сооружений, зараженные опасными отходами, радиоактивными веществами етс)

Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В зависимости от числа участников сделки они могут быть двусторонними (или многосторонними) и односторонними. В односторонней сделке выражается воля одного лица или одной стороны (например, завещание). Двух- и многосторонние сделки называются договорами. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух и более сторон. Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок с землей содержатся в главе 9 Гражданского кодекса РФ.

Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме. Единственным исключением является аренда на срок до одного года, заключение которой Гражданский кодекс РФ допускает в устной форме.

Так как предметом договора может быть только индивидуально определенное имущество, к договору в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт земельного участка. Отсутствие паспорта влечет признание сделки недействительной.

Нотариальное удостоверение сделок с земельными участками на сегодняшний день является обязательным для ипотеки, ренты и завещания

Все сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации. До введения в действие Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", т.е. до 1 февраля 1998г., учет сделок с землей находился в ведении райкомземов, а учетные записи вносились в Поземельную книгу.

С 1 марта 2009г. государственная регистрация сделок с землей осуществляется территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Данные о совершении сделок вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

статья 37 ЗК. 1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. При этом прилагается к договору план земельного участка.

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду. Право – с момента государственной регистрации.

Аренда – вопрос о соответствующем праве. Невозможен лизинг участка. Особенности у сельхозназначения – до 49 лет. Субаренда – при уведомлении.

Возможны также обмен и дарение (по общим правилам сделок).

Наследование – ст. 1181 ГК РФ – входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. На принятие земельного участка специальное разрешение не требуется. Учитываются требования о минимальном размере. При этом возможно последующее принуждение к отчуждению.

Ипотека – ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» 1998 года, который применяется при противоречии с ГК приоритетно.

Договор о залоге – предмет и оценка, существо, размер. Так же – регистрация и письменная форма. Возможно обращение взыскания при невыполнении основного обязательства.

Не подлежали ипотеке земли в госмунсобственности, земли сельскохозяйственных угодий К(Ф)Х, полевых участков ЛПХ – постановление КС признало, что это не соответствует КРФ.