21. Аренда земельных участков.

Аренда земли осуществляется в соответствии с ГК РФ, особенности – ЗК РФ. Аренда осуществляется только на основе договора.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование или во временное пользование. В отношении земли – и владение, и пользование. Плоды, продукция и доходы являются собственностью арендатора. Арендатор также может сдать в субаренду.

Арендаторами могут быть ФЛ и ЮЛ, вне зависимости от гражданства.

Арендодателями – собственники земельных участков.

Объектами аренды могут быть земельные участки, имеющие описание и удостоверенные в установленном порядке границы. Не могут быть объектом договора аренды только участки, изъятые из оборота.

Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации

Не подлежат регистрации согласно ст. 26, договоры аренды и субаренды. заключенные менее чем на год.

Договор может быть заключен на определенный или неопределенный срок. В таком случае контрагент должен отказаться от договора за три месяца с предупреждением (610 ГК). Арендатор имеет право преимущественного права аренды при прочих равных условия на новый срок. (исключения – если аренда прекращена по основаниям в ст. 46, если есть собственники зданий и сооружений, находящихся на чужом земельном участке). Также при продаже – преимущественное право покупки (ч. 8 ст. 22)

Максимальные сроки для отдельных видов – для государственных и муниципальных нужд, изыскательских работ – год. Ст. 65 ЗК – за пользование землей, переданной в аренду, взимается арендная плата. Это существенное условие договора аренды. Порядок определения договора, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли уст-ся ОИВ или ОМСУ в зав-сти от собственника.

В частной собственности – договор аренды.

Размер может изменяться по соглашению сторон не чаще раза в год. Арендатор может потребовать уменьшения арендной платы, при нарушении – досрочное внесение платы. (для федерастов – 16.07.09 ПП №582)

Обязанность арендодателя – предоставить земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли в установленный договором срок. Если нет – арендатор вправе потребовать либо передачи участка в надлежащем состоянии, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

(ст. 611 ГК РФ). Если недостатки могут быть обнаружены при осмотре, или известны заранее, или заранее оговорен – за них не несет ответственность арендодатель (по выбору – требовать досрочное распоряжение – снижение платы – устранения недостатков бесплатно – устранить сам).

Арендодатель обязан предупредить обо всех правах третьих лиц.

Арендатор – обязан пользоваться участком в соответствии с целевым назначением и условием договора аренды, поддерживать участок в надлежащем состоянии и нести расходы на его содержание. Вправе передать права третьему лицу при условии удовления.

Субаренда производна от аренды.

Особые гарантии – свыше пяти лет – изменение условий без согласия арендатора не допускается. Досрочное расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды. Переход права собственности не является основанием для расторжения аренды.