2. Власник земельної ділянки має право володіти, користуватися нею в об­сязі, встановленому договором із землекористувачем.

Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

1. Встановлення суперфіцію на земельній ділянці, що належить власнику, не припиняє його прав власності щодо цієї земельної ділянки. Мову можна вес­ти лише про обтяження правового режиму земельної ділянки правами супер-фіціарія, що, як наслідок, породжує певну специфіку реалізації прав власників земельних ділянок. При здійсненні повноважень володіння земельною ділян­кою (право фактичного панування, що означає гарантовану стабільність та невід'ємність земельної ділянки від власника без його волевиявлення) власник повинен враховувати права суперфіціарія, тобто той факт, що на даній земельній ділянці розташовані будівлі і споруди суперфіціарія, які належать (або належа­тимуть) йому на праві власності.

2. Перелік прав власника земельної ділянки, визначений ст. 414 ЦК, не є ви­черпним. Право власності на земельну ділянку, на якій встановлено суперфіцій, зберігає усі свої змістовні характеристики. Стаття 90 ЗК наводить більш розши­рений перелік прав власника земельної ділянки, які слід також враховувати у правовідносинах суперфіцію. Відповідно до неї власник має право: а) продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заста­ву, спадщину; б) самостійно господарювати на землі; в) власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену сільськогос­подарську продукцію; г) використовувати у встановленому порядку для влас­них потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі; ґ) на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; д) споруджува­ти житлові будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

Реалізація власником наведених прав, безумовно, не може перешкоджати суперфіціарію здійснювати свої права щодо використання земельної ділянки, на якій зводиться (або буде зведена) будівля чи споруда.

2. Особлива увага у ст. 414 ЦК при визначенні прав власника земельної ділянки законодавцем приділена праву на одержання плати за користування земельною ділянкою. Правова природа такої плати досить своєрідна. З одного боку, така плата не вважається платою за землю як загальнообов'язковий платіж податкового характеру, що встановлюється Законом України «Про плату за землю». З іншого боку, таку плату не слід ототожнювати із орендною платою, оскільки підстави виникнення обов'язку щодо такої плати та орендної зовсім різні.

Плата за користування суперфіцієм за своїм значенням близька до земель­ної ренти. Тобто за юридичною природою одержання власником земельної ділян­ки плати за її використання — це одержання доходу від своєї власності, що но-

696

сить компенсаційно-відновлювальний характер (адже власник у такий спосіб відновлює свої видатки, пов'язані з тим, що частина належної йому земельної ділянки знаходиться у користуванні іншої особи). Така плата розцінюється як самостійний платіж у галузі землекористування. Вона може встановлюватись договором. У випадку, якщо договором передбачається безоплатний суперфіцій, власник ділянки вправі вимагати від суперфіціарія компенсувати йому обов'яз­кові бюджетні платежі за землю, які нараховуються на власника відповідно до Закону України «Про плату за землю».

3. Зміст абзаца 2 ч. 1 ст. 414 ЦК, на наш погляд, слід за аналогією закону (ст. 8 ЦК) тлумачити більш розширено, оскільки власник земельної ділянки вправі у договорі встановлювати умову одержання частки доходу не тільки тоді, коли суперфіціарій будує на такій земельній ділянці «промисловий об'єкт», але й, ска­ жімо, житлову будівлю, яка буде збудована з метою подальшої здачі в оренду. Адже у ст. 413 ЦК законодавець при визначенні змісту суперфіцію не встанов­ лює обов'язкової вимоги особистого використання будівлі чи споруди землеко­ ристувачем. Закон не передбачає такої вимоги і у ст. 415 ЦК при визначенні обо­ в'язків суперфіціарія.

Наведена вимога є обґрунтованою тільки у випадку, коли вона заздалегідь була передбачена договором. У випадку зміни характеру використання супер-фіціарієм власної будівлі чи споруди (наприклад, як власник будівлі супер­фіціарій вирішує використовувати її не особисто, а передати її в оренду чи в інше оплатне використання іншій особі) вимога власника земельної ділянки щодо отримання частки доходу від їх користування є необгрунтованою, оскільки це суперечить реалізації праву власності суперфіціарія на будівлю (споруду). Пи­тання про припинення суперфіцію може ставитись власником земельної ділян­ки тільки у разі, коли зміна характеру використання будівлі (споруди) призво­дить до порушення цільового призначення земельної ділянки (наприклад: су­перфіціарій починає використовувати побудовану споруду як промисловий об'єкт, що суперечить відповідному цільовому призначенню категорії земель, на якій розташована така будівля).

4. Стаття 91 ЗК окреслює коло обов'язків власників земельних ділянок: а) за­безпечувати використання їх за цільовим призначенням; б) додержуватися ви­мог законодавства про охорону довкілля; в) своєчасно сплачувати земельний податок; г) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та зем­лекористувачів; ґ) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні вла­стивості землі; д) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; є) дотримуватися пра­вил добросусідства та обмежень, пов'язаних із встановленням земельних серві­тутів та охоронних зон; є) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.

5. Земельна ділянка може перебувати у спільному використанні суперфіціа­рія і власника. Межі реалізації кожним із учасників цих правовідносин право-мочностей користування визначаються договором. При цьому власник земель­ної ділянки може реалізувати своє право розпорядження нею (продати, обміня-

697

ти, подарувати тощо), але зобов'язаний попередити набувачів про права третіх осіб (суперфіціарія) щодо такої земельної ділянки. Оскільки суперфіціарій не є співвласником земельної ділянки, то умова щодо попередження його про відчу­ження земельної ділянки іншим особам або обов'язкова пропозиція про її викуп законодавством не передбачена.

Перехід прав на земельну ділянку при переході прав на будівлі і споруди врегульовано ст. 120 ЗК. Проте її норми не узгоджені на сьогоднішній день з положеннями ЦК України про встановлення суперфіцію (див. коментар до ст. 413 ЦК).

Стаття 415. Права та обов язки землекористувача

/. Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором.

2. Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

3. Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).

4. Землекористувач зобов язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом.

5. Землекористувач зобов'язаний використовувати земельну ділянку відпо­відно до Ті цільового призначення.

1. Перелік прав та обов'язків землекористувача (суперфіціарія), передбаче­ний даною статтею, не є вичерпним. Як зазначається у коментарі до ст. 413 ЦК, статус суперфіціарія за цивільним законодавством не тотожний статусу пос­тійного землекористувача або орендатора земельної ділянки за ЗК. Проте ЦК визначає лише те коло прав і обов'язків суперфіціарія, які виникають з цивіль­но-правових відносин суперфіцію. Одночасно суперфіціарій виступає учасни­ком земельних відносин, оскільки він здійснює використання земельної ділян­ки, яке покладає на нього цілу низку обов'язків. Стаття 96 ЗК передбачає значно ширше коло обов'язків землекористувачів, які з певними винятками, зумовле­ними цивільною природою суперфіцію, доцільно вважати притаманними і для статусу суперфіціарія, зокрема: забезпечувати використання землі за цільовим призначенням; додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; своє­часно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого са­моврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних із встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осу­шувальних систем.

2. Набуті речові права мають певні особливості у їх здійсненні, оскільки такі права тісно взаємопов'язані і взаємообумовлені (будівля і земля об'єктив-

698

но не можуть розглядатись як відокремлені об'єкти). Суперфіціарій зобов'яза­ний здійснити освоєння земельної земельної ділянки для будівництва протя­гом трьох років (п. 4. ч. 1 ст. 416 ЦК). Припинення суперфіцію вважається підставою для висунення вимог власником земельної ділянки щодо знесення будівель (споруд) та приведення земельної ділянки у стан, що передував забу­дові.

Чинний З К не встановлює вимоги будівельного освоєння відповідної земель­ної ділянки протягом трьох років. Така вимога міститься тільки у ЦК, а тому її слід вважати безпосередньою нормою, що регулює ці правовідносини.

Що стосується вимоги знесення будівлі чи споруди після припинення су­перфіцію з різних підстав, то до уваги слід брати вимогу абз. 2 ч. 1 ст. 417 ЦК.

3. Суперфіціарій як власник будівлі або споруди набуває усіє повноти прав власності щодо такого майна, у тому числі і права розпорядження цим май­ном. Він може вокористовувати його особисто чи передати в оплатне чи бе­зоплатне використання третім особам, переплановувати, добудовувати буді­влю, споруду, відчужувати їх на власний розсуд, передавати у спадщину. Перехід права власності на будівлю чи споруду регулюється відповідними положеннями ЦК.

Суперфіціарій зобов'язаний вносити плату за використання земельної ділян­ки (див. коментар до ст. 414 ЦК).

Стаття 416. Припинення права користування земельною ділянкою для забудови

/. Право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:

1. поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2. спливу строку права користування;

3. відмови землекористувача від права користування;

4. невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

2. Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припи­нене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

1. Стаття 416 ЦК, на наш погляд, встановлює перелік підстав, який не мож­на вважати вичерпним, припинення права користування земельною ділянкою для забудови. Наведені у ній підстави слід віднести до категорії спеціальних. Окрім визначених цією статтею підстав, доцільно звернути увагу на наявність інших підстав, які можна умовно поділити на дві групи: 1) цивільно-правові (загальні); 2) земельно-правові.

Оскільки суперфіцій є речовим правом, то на нього розповсюджуються за­гальні цивільно-правові підстави припинення речового права: загибель (знищен­ня) об'єкта, визнання правочину недійсним, вилучення об'єкта з цивільного обо­роту тощо.

Оскільки речове сунерфіційне цивільне право невід'ємно пов'язане із набут­тям права землекористування, то можна припустити, що на вказані правовідно­сини поширюються і земельно-правові підстави припинення землекористуван-

699

ня, передбачені ст. 141 ЗК, які можуть бути застосовані до розглядуваного кола правовідносин із відповідною корекцією, з огляду на особливу цивільно-право­ву природу їх виникнення, зокрема: добровільна відмова від права користуван­ня земельною ділянкою; вилучення земельної ділянки у випадках, передбаче­них земельним законодавством; використання земельної ділянки способами, що суперечать екологічним вимогам; використання земельної ділянки не за цільо­вим призначенням.

2. Пуктом 4 ч. 1 ст. 416 ЦК встановлено особливу підставу припинення су- перфіцію, яка не передбачена чинним земельним законодавством. У зв'язку з цим ЗК потребує відповідного доповнення як у цій частині, так і у частині інтег­ рації правового статусу суперфіціарія у механізм земельно-правового регулю­ вання як суб'єкта використання земель.

Припинення права використання земельної ділянки не тягне за собою авто­матичного припинення права власності на будівлю чи споруду суперфіціарія, оскільки підстава виникнення права власності на будівлю (споруду) є цивільна, а не земельно-правова.

3. Частина 2 ст. 416 ЦК встановлює загальну презумпцію судового порядку припинення суперфіцію. Окрім юрисдикційного порядку припинення супер- фіцію, останній може бути припинений за взаємним волевиявленням сторін або в силу імперативної вказівки закону.

Стаття 417. Правові наслідки припинення права користування земель­ною ділянкою

/. Уразі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення.

Уразі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) 'їїзнесення та приведення земель­ної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

2. Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) по­рівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припи­нення права користування земельною ділянкою постановити рішення про ви­куп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на но­вий строк.

1. Стаття 417 ЦК присвячена правовим наслідкам, що виникають із юридич­ного факту припинення суперфіцію. За правилами коментованої статті сторо­нам суперфіційних відносин пропонується самостійно визначити правові на­слідки припинення користування земельною ділянкою. Взаємопогодженим ре­зультатом домовленості сторін можуть бути такі варіанти: оплатний (чи безоплатний) перехід права власності на земельну ділянку до суперфіціарія;

700

перехід права власності на будівлю (споруду) до власника земельної ділянки; визначення нових умов використання земельної ділянки (наприклад, транс­формація суперфіцію у договір оренди земельної ділянки); пролонгація супер-фіцію на інших умовах (приміром, зміна розміру плати) тощо.

У випадку недосягнення згоди між сторонами щодо наслідків припинення суперфіцію власник земельної ділянки наділений правом вимагати від супер­фіціарія відновлення свого права власності на земельну ділянку у повному об­сязі, шляхом припинення прав на земельну ділянку останнього у формі знесен­ня будівлі чи споруди.

У випадку, коли суперфіціарій відмовляється добровільно знести будівлю чи споруду на вимогу власника земельної ділянки, останній має право звертати­ся до суду з позовом про усунення перешкод у реалізації права власності на зе­мельну ділянку.

Якщо суперфіцій припинено на законних підставах, а місце знаходження суперфіціарія невідоме і його неможливо встановити, щоб притягнути у якості відповідача за позовом до суду, власник земельної ділянки має право зверну­тися із заявою до суду про встановлення юридичного факту щодо визнання споруди такою, що підлягає знесенню. Рішення суду буде підставою для звер­нення до органів державної реєстрації прав на нерухоме майно з вимогою ска­сувати державну реєстрацію цього об'єкта. У разі подальшого встановлення місця знаходження колишнього землекористувача, власник земельної ділян­ки може в судовому порядку вимагати відшкодування витрат, пов'язаних з роботами по знесенню та демонтажу будівлі чи споруди, а у відповідних ви­падках і видатків, пов'язаних із зберіганням майна (будівельних матеріалів, устаткування тощо).

Суперфіцій не передбачає наявності у суперфіціарія права вимагати компен­сації у власника земельної ділянки вартості будівлі (споруди) у випадку припи­нення землекористування. Вимагаючи знесення будівлі чи споруди, власник зе­мельної ділянки лише відновлює межі реалізації свого права власності на таку ділянку, яке не припинялось у зв'язку із встановленням суперфіцію.

2. Закон визначає винятки, за яких будівля чи споруда, що розміщена на зе­мельній ділянці власника, не підлягає знесенню після припинення суперфіцію: 1) якщо таке знесення заборонене законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури тощо); 2) якщо таке знесення є недоцільним у зв'язку з явним пере­вищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки. Цілком зрозуміло, що доцільність відповідно до букви закону має визначати суд, враховуючи наведені сторонами докази. Такими доказами можуть бути експерт­но-товарознавчі висновки, будівельно-товарознавчі висновки, інші оціночні екс­пертизи, довідки про вартісні характеристики споруди чи земельної ділянки, до-відки-характеристики будівлі, акти оцінки землі, страхові поліси, витяги із зе­мельного кадастру, інші матеріали, з яких може випливати висновок про вартість зазначених об'єктів.

3. З урахуванням підстав припинення права користування земельною ділян­кою суд може постановити рішення про: 1) викуп власником будівлі (споруди)

701

земельної ділянки, на якій вона розміщена; 2) викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди); 3) визначення умов користування земельною ділянкою влас­ником будівлі (споруди) на новий строк. Суд повинен брати до уваги спро­можність сторін реально здійснити викуп будівлі або земельної ділянки.

Стаття 417 ЦК не містить прямої вказівки на те, яка форма умов користуван­ня земельною ділянкою суперфіціарієм може бути встановлена судом — чи це поновлення суперфіцію, чи орендне землекористування. Враховуючи, що ст. 417 ЦК є складовим елементом глави 34 ЦК, слід вважати, що йдеться саме про по­новлення суперфіцію. При цьому суд встановлює також істотні умови поновле­ного суперфіцію у випадку, якщо сторони не можуть дійти згоди.

КНИГА ЧЕТВЕРТА ПРАВО ІНТЕЛЕКТУАЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ