16.2. Приватизація і інші засоби здійснення права на житло

Приватизація державного житлового фонду — це ча­стина програми формування ринкової економіки. Вона перед­бачає подвійну мету: з одного боку, створити умови для здій­снення права громадян на вільний вибір способу задоволення потреб у житлі, а з другого - залучити громадян до участі в утриманні і збереженні існуючого житла.

Закон України "Про приватизацію державного житло­вого фонду", прийнятий 19.06.1992 p., регулює відносини, пов'язані з приватизацією державного житлового фонду. Як зазначається у ст. 1 цього Закону, приватизація - це відчу­ження квартир (будинків), кімнат у квартирах та однокварти­рних будинках та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фо­нду на користь громадян України.

Об'єктами приватизації є: квартири багатоквартир­них будинків і одноквартирні будинки, які використовуються громадянами на умовах найму; незаселені квартири, частини будинків, одноквартирні будинки після закінчення їх будів­ництва чи ремонту.

226

Не підлягають приватизації: квартири-музеї; кварти­ри (будинки), розташовані на територіях закритих військових поселень; кімнати в гуртожитках: квартири, віднесені у вста­новленому порядку до числа службових, а також квартири (будинки), розташовані в зоні безумовного відселення, забру­дненій внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС.

Приватизація здійснюється шляхом безоплатної пере­дачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 кв. м загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї та додатково 10 кв. м на сім'ю, а також шляхом продажу надлишків загальної площі квартир (будинків) гро­мадянам України, що мешкають у них або перебувають у чер­зі тих, хто потребує поліпшення житлових умов. Загальна площа квартир (будинків) визначається як сукупність площ жилих і підсобних приміщень квартир (будинків), веранд, вмонтованих шаф, а також площ лоджій, балконів і терас, які враховуються з використанням коефіцієнтів: для лоджій - 0,5; для балконів і терас - 0,3 (п. 7 "Положення про порядок пе­редачі квартир (будинків) у власність громадян", затвердже­ного наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15.09.1992 р. №56).

Із загального правила є і винятки. Незалежно від роз­міру загальної площі безоплатно передаються у власність громадян займані ними: однокімнатні квартири; квартири (будинки), одержані у разі знесення або відселення всіх сімей із будинків (частини будинків), які належали їм на праві влас­ності, якщо колишні власники не одержали за ці будинки (ча­стини будинків) грошової компенсації; квартири (будинки), в яких мешкають громадяни, котрим встановлено цю пільгу За­коном України "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи"; кварти­ри (будинки), з яких мешкають громадяни, удостоєні звання Героя Радянського Союзу, Героя Соціалістичної Праці, наго­роджені орденом Слави трьох ступенів, ветерани Великої Ві­тчизняної війни, воїни-інтернаціоналісти, інваліди І і II груп, інваліди з дитинства, ветерани праці, що пропрацювали: не менше 25 років - жінки, ЗО років - чоловіки, ветерани Зброй-

227них Сил та репресовані особи, реабілітовані згідно із Законом України 'Тіро реабілітацію жертв політичних репресій на Україні''; квартири (будинки), в яких мешкають сім"ї загиблих при виконанні державних і громадських обов'язків та на ви­робництві; квартири (будинки), в яких мешкають військово­службовці, котрим встановлено пільгу Законом України "Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей"; квартири (будинки), в яких мешкають багатодітні сім'ї (сім'ї, що мають трьох і більше неповнолітніх дітей).

За громадянами, які не виявили бажання приватизува­ти займане ними житло, зберігається чинний порядок одер­жання житла і користування ним на умовах найму.

До приватизації займаних квартир громадяни мають право переселитись у квартири меншої площі. При цьому їм виплачується грошова компенсація за різницю між загальною площею займаної квартири та загальною площею квартири, що надається. Органи місцевого самоврядування, державні підприємства, організації, установи, у повному господарсько­му віданні або оперативному управлінні яких перебуває дер­жавний житловий фонд, повинні сприяти громадянам, які ба­жають замінити квартири (будинки) більшої площі на кварти­ри (будинки) меншої площі.

Приватизація державного житлового фонду здійсню­ється уповноваженими на це органами, створеними місцевою державною адміністрацією, та органами місцевого самовря­дування, державними підприємствами, організаціями, устано­вами, у повному господарському віданні або оперативному управлінні яких перебуває державний житловий фонд.

Заселені квартири (будинки) передаються в спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою усіх по­внолітніх членів сім'ї, які постійно мешкають у даній кварти­рі (будинку), у тому числі тимчасово відсутніх, за якими збе­рігається право на житло, з обов"язковим визначенням упов­новаженого власника квартири (будинку).

Власник приватизованого житла має право розпоряди­тися квартирою (будинком) за своїм розсудом: продати, пода­рувати, заповісти, здати в оренду, обміняти, закласти, уклада-

228

ти інші правочини, не заборонені законом.

Окрім приватизації державного житлового фонду засо­бами переходу житла у власність можуть бути і такі цивільні правочини як договір купівлі-продажу житла (ст.655 ЦК), до­говір міни (ст.715), договір довічного утримання (ст.744 ЦК), договір ренти (ст.731 ЦК), спадковий договір (ст.1302 ЦК).

Засобами виникнення права приватної власності на житло є його будівництво і успадкування.

Право приватної власності на жилий будинок, збудо­ваний у встановленому порядку на відведеній громадянинові земельній ділянці і прийнятий в експлуатацію, виникає з мо­менту його державної реєстрації.

Умови переходу житла у приватну власність внаслідок успадкування визначаються нормами спадкового права (гл. 84-89 ЦК).

Володіти і користуватися житлом можна і без набуття права приватної власності на нього.

Юридичні або фізичні особи, які мають житло (квар­тиру або її частину, будинок або його частину) і яке придатне для постійного проживання в ньому, можуть передати його у тимчасове володіння і користування іншим особам. Така пе­редача оформляється укладанням договору найму (оренди) житла (ст.810 ЦК). За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зо­бов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Найм житла, що є об'єктом права державної або ко­мунальної власності, як було зазначено вище, здійснюється у відповідності з нормами ЖК.