8.2. Кадастровая оценка земель

Тема 9. Согласование результатов расчетов

9.1. О согласование результатов оценки

В соответствии с ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при исполь­зовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласова­ния (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Итоговая величина стоимости долж­на быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).

Согласование результатов оценки — это получение итоговой оцен­ки имущества путем взвешивания и сравнения результатов, получен­ных с применением различных подходов к оценке и методов оценки.

Согласно российскому законодательству оценщик обязан ис­пользовать три подхода к оценке, а в случае невозможности приме­нения какого-либо из них — обосновать отказ от его использования. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения сто­имости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости, а на практике получаемые отличающи­мися способами величины могут существенно различаться (на 30% и даже более). Различие оценок свидетельствует о нестабильности или несбалансированности рынка. Выбранный оценщиком способ согла­сования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении со­гласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

В соответствии с законодатель­ством, если в договоре об оценке не предусмотрено иное, итоговое значение стоимости объекта оценки должно быть выражено в рублях в виде единой величины. В случае применения для согласования про­цедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использо­ванных весов.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитываются значимость и применимость каждого подхода в конк­ретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объек­та или недостаточности доступной информации некоторые из под­ходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Для согласования результатов необходимо определить веса, в соот­ветствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформи­руют итоговую рыночную стоимость имущества.

9.2. Расчет весовых коэффициентов

Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводится по формуле

С_ит = С_зп*К, + С_дп*К₂+С_сп*К_з, (56)

где С_ит — итоговая стоимость объекта оценки;

С_зп, С_дп, С_сп — стоимости, определенные затратным, доходным и сравнительным подходами;

К₁, К₂, К₃ — соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке. В отношении этих коэф­фициентов выполняется равенство:

К,+ К₂+К₃= 1 (57)

Весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оцен­ке, большинством оценщиков округляются с точностью до 10% (реже до 5%): неокругленные веса по­рождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата. Итоговая величина стоимости — это лишь наиболее вероятная цена.

На основе выбранных весовых коэффициентов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества путем умноже­ния полученного с помощью каждого подхода результата на вес под­хода, рассчитанный в целях согласования стоимостей.

Основными критериями, учитываемыми при выборе весовых коэф­фициентов, в процессе согласования результатов применения подходов к оценке являются:

• соответствие каждого примененного подхода заявленным виду стоимости и цели оценки;

• достаточность и достоверность информации;

• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рам­ках примененных подходов, базируются на учете преимуществ и недостатков примененных подходов к оценке, проявившихся в кон­кретной ситуации.

Наиболее популярными методами определения весовых коэффи­циентов при согласовании результатов оценки в итоговую стоимость имущества являются:

• метод логического анализа;

• метод анализа иерархий;

• метод согласования по критериям.

Рассмотрим эти методы более подробно.

Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэф­фициентов при согласовании результатов оценки экспертно на основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учетом всех значимых параметров. Этот метод наиболее распространен в оце­ночной практике.

Задача 38. Проведем согласование результатов оценки трехкомнат­ной квартиры методом логического анализа.

Сравнительный подход дает наиболее точные результаты в тех случаях, когда имеется достаточное количество рыночных данных об аналогах объекта оценки. В данном случае было собрано достаточно много достоверных данных по квартирам — аналогам объекта оцен­ки, расположенным в соседних домах, и были подробно учтены все­возможные корректировочные коэффициенты. Поэтому удельный вес результата сравнительного подхода принимается максимальным и составит 70%.

Применение затратного подхода дает достаточно обоснованную величину стоимости, но не всегда приводит к наиболее достоверно­му результату, поскольку приобретение участка и строительство на нем зданий часто не является альтернативой приобретения готового объекта из-за продолжительности периода строительства и высокой неопределенности. К тому же при расчетах затратным подходом при­менялся метод сравнительной стоимости единицы, использовались укрупненные показатели восстановительной стоимости, а точность таких расчетов обычно колеблется в пределах 20%, поэтому затрат­ному подходу присваивается значительно меньший удельный вес от­носительно сравнительного подхода — 20%.

Применение доходного подхода основано на текущих показателях финансового рынка и рынка недвижимости. Для оценки трехкомнат­ной квартиры, у которой невысока ликвидность и которая, как прави­ло, редко сдается в аренду, трудно опираться на доходный подход, по­этому его удельный вес в итоговом согласовании будет минимальным и составит 10%. Итоги согласования представлены в таблице.

Решение. Согласование результатов оценки объекта оценки и выведение итоговой величины стоимости

Подход к оценке недвижимости	Стоимость объекта оценки, тыс. руб.	Весовой коэффициент
Сравнительный 2478	3 540,00	0,70
Затратный 679.614	3 398,07	0,20
Доходный 342	3 420,00	0,10
Итого стоимость объекта	3540 * 0,7 + 3398,07*0,2 + 3420*0,1 = 3 499,61	1,00
Рыночная стоимость объекта оценки (округленно)	3 500 млн. руб.

Таким образом, по мнению оценщика, рыночная стоимость объ­екта оценки составляет округленно 3,5 млн руб

Задача 39. При согласовании мы полагаем, что результат, получен­ный при использовании затратного подхода, не дает достоверного значения стоимости, а свидетельствует только об объеме вложенных ранее инвестиций в строительство объектов недвижимости, не отра­жающих реальную рыночную ситуацию. В практике продаж нежилой недвижимости, как правило, меньшее внимание уделяется ранее произведенным затратам на их создание, содержание и обслужива­ние, поэтому вес результата затратного подхода составит 10%.

Применение сравнительного подхода считается наиболее оправ­данным, так как результат оценки получен на основе цен предложе­ния, которые являются достаточно точными ориентирами. Данный подход может оказывать очень большое влияние на итоговое согласо­вание стоимости, если имеется достоверная рыночная информация по сделкам с объектами недвижимости, аналогичными оцениваемому. Продажи сопоставимых объектов, основываясь на подобранном ана­логе, позволяют оценить отличия объекта оценки от аналогов и по­лучить оцененную рыночную стоимость рассматриваемого объекта недвижимости. Таким образом, данный подход считается надежным способом определения рыночной стоимости оцениваемых объектов и в большей мере отражает существующую ситуацию на рынке, по­этому вес результата сравнительного подхода принимается макси­мальным и составит 50%.

Расчет стоимости объекта недвижимости с применением доход­ного подхода основывается на анализе рыночной информации о ставках аренды, которые отражают привлекательность объекта не­движимости для типичного инвестора. Данные о величине арендных ставок более открыты и доступны по сравнению, с данными о цене продаж объектов, но прогнозирование на длительный срок при нестабильной ситуации на рынке недвижимости дает большую погрешность в расчетах, поэтому вес доходного подхода в итоговом согласо­вании принимается равным 40%.

Метод анализа иерархий разработан в начале 1970-х гг. американ­ским математиком Томасом Саати как процедура поддержки приня­тия решений, которую он назвал Analytic Hierarchy Process — «метод анализа иерархий».

Этот метод относится к классу критериальных и активно приме­няется по сей день, в том числе и в оценочной деятельности. В ос­нове метода лежит иерархическая процедура оценки альтернатив. Представим ее следующим образом.

Уровень 0. Цель — оценить вес подхода к оценке.

Уровень 1. Критерии:

• надежность получаемых результатов;

• соответствие целям оценки. Количество уровней неограниченно. Например, критерий 1-го уровня «надежность получаемых результатов» можно раскрыть еще одним уровнем как «надежность, обусловленную достоверностью ин­формации», или «надежность, обусловленную обширностью информа­ции». Уровень 2 также можно раскрыть другим уровнем и т.д. На прак­тике можно ограничиться и первым уровнем.

Затем нужно получить оценки каждой альтернативы по каждому критерию. Если существуют объективные оценки, то они просто выпи­сываются и нормируются, чтобы их сумма была равна единице. Напри­мер, если бы при оценке здания нас интересовал критерий «эффектив­ный возраст» и имелись бы соответствующие данные по каждому аналогу, потребовалось бы составить следующую таблицу (табл. 38).

Таблица 38

Нормирование данных аналогов с заданными параметрами

Аналог объекта оценки (альтернативы)	Эффективный возраст, лет	Нормированное значение
Аналог 1	35	0,33(35: 105 = 0,33)
Аналог 2	40	0,38
Аналог 3	30	0,29
Сумма	105	1,00

Однако при итоговом согласовании результатов оценки, напри­мер по критерию «надежность информации» для разных подходов, численных данных нет. Тогда используются парные сравнения. Для фиксации результата сравнения пары альтернатив может использо­ваться, например, шкала, представленная в табл. 39.

Таблица 39

Шкала оценки результатов сравнения альтернатив

Балльная оценка	Характеристика похожести альтернатив
0	Несравнимы (эксперт затрудняется в сравнении)
1	Равноценность альтернатив
3	Умеренное превосходство одной над другой
5	Сильное превосходство
7	Очень сильное превосходство
9	Высшее (крайнее) превосходство
2, 4, 6, 8	Промежуточные значения в компромиссном случае
Обратные вели­чины приведен­ных выше чисел: +	Обратные характеристики (если при сравнении одной альтернативы с другой получено одно из вышеуказан­ных чисел, например 5, то при сравнении второй аль­тернативы с первой получим обратную величину, т.е. )

Рассмотрим порядок проведения расчетов методом анализа иерархий.

Пусть А₁, …, А_n – множество из n элементов, тогда – балльные оценки альтернатив. Их соотношения представлены в табл. 40.

Таблица 40

Матрица сравнения альтернатив

Альтернатива	А1	А2	…	Аn
А1	1		…
А2		1	…	…
…	…	…	…	…
Аn		…	…	1

* соотношение по строке А₁ показывает балльную оценку альтернативы А₁ относительно альтернативы А₂.

Оценка весов анализируемых альтернатив происходит по схеме, показанной в таблице 41.

Таблица 41

Оценка весов анализируемых вариантов

Альтернатива	А1	А2	…	Аn	Сумма по строке	Вес, доли
А1	1		…			Вес (А1) = X1/SUMMA
А2		1	…	…	…	…
…	…	…	…	…	…	…
Аn		…	…	1		Вес (Аn) = Xn/SUMMA
Итого

Допустим, имеются следующие результаты парных сравнений альтернатив (таблица 42).

Таблица 42

Матрица парных сравнений альтернатив

Подход к оценке	Доходный	Затратный	Сравнительный
Доходный	1	1/3	3
Затратный	3	1	7
Сравнительный	1/5	1/7	1

На пересечении строки «Затратный» и столбца «Доходный» записано 3 балла, это выражение мнения оценщика о том, что затратный подход имеет в данной ситуации умеренное превосходство над доходным подходом, т.е. значимость затратного подхода в итоговом согласовании в три раза выше, чем значимость доходного подхода. Дробь 1/3 на пересечении строки «Доходный» и столбца «Затратный» означает что доходный подход в этом ситуации умеренно хуже затратного.

Далее определяются суммы по строке и полученные значение нормируются и для целей согласования округляются.

Таблица 43

Расчет весовых коэффициентов методом анализа иерархий

Подход к оценке	Расход к оценке			Сумма по строке	Нормированное значение	Вес округ-ленный, %
	Доходный	Затратный	Сравнительный
Доходный	1	1/3	5	6,33	0,3390	30
Затратный	3	1	7	11,00	0,5891	60
Сравнительный	1/5	1/7	1	1,34	0,0719	10
Сумма				18,67	1,0000	100

В усложненном варианте возможно проведение анализа нескольких уровней принятия решения о согласовании (см. рис. 10):

Итоговая величина стоимости объекта оценки

Соответствие каждого примененного подхода виду стоимости и цели оценки

Достаточность и достоверность информации

Доходный подход

Сравнительный подход

Затратный подход

Рис. 10. Итоговая величина стоимости объекта оценки

На рис. 10 показан пример построения иерархии, в которой выделено 3 уровня:

1. верхний – цель оценки (определение итоговой величины стоимости объекта оценки);

2. промежуточный – альтернативные критерии согласования (в этом примере – 2, количество критериев не ограничено);

3. нижний – альтернативные результаты полученные различными методами оценки.

Для расчета величины весовых коэффициентов строят три взаимозависимые матрицы.

Задача 40. Используя метод анализа иерархий, провести согласование следующих результатов применения подходов к оценке помещения офисного назначения: затратный – 23 237 тыс. руб., сравнительный – 26 443 тыс. руб., доходный – 22 810 тыс. руб.

Решение: Для согласования результатов расчетов построит три матрицы.

Матрица соответствия основных факторов, влияющих на выбор веса

Подход	Подход		Сумма по строке	Нормированное значение
	Соответствие цели оценки	Достаточность и достоверность информации
Соответствие цели оценки	1,00	0,20	1,2	0,17
Достаточность и достоверность информации	5,00	1,00	6,00	0,83

Достоверность и достаточность используемой информации в данном случае имеют сильное превосходство над соответствием подходов виду стоимости и цели оценки.

Матрица степени соответствия подходов виду стоимости и цели оценки

Подход	Подход			Сумма	Нормированное значение
	Затратный	Сравнительный	Доходный
Затратный	1	1/7	1/5	1,34	0,08
Сравнительный	7	1	2	10,00	0,56
Доходный	3	1/3	1	6,50	0,36
Итого				17,84	1,0

Сравнительный подход очень сильно превосходит затратный и умеренно превосходит доходный подход по степени соответствия виду стоимости и цели оценки.

Матрица соответствия подхода достоверности и достаточности

использованной информации

Подход	Подход			Сумма	Нормированное значение
	Затратный	Сравнительный	Доходный
Затратный	1,00	0,20	0,33	1,53	0,11
Сравнительный	5,00	1,00	2,00	8,00	0,57
Доходный	3,00	0,50	1,00	4,50	0,32
Итого				14,03	1,00

Сравнительный подход сильно превосходит затратный и немного превосходит доходный по достаточности и достоверности использованной информации.

Расчет весовых коэффициентов:

• затратный подход: (0,08 * 0,17) + (0,11 * 0,83) = 0,10;

• сравнительный подход: (0,56 * 0,17) + (0,57 * 0,83) = 0,57;

• доходный подход: (0,36 * 0,17) + (0,32 * 0,83) = 0,33.

Согласование результатов, полученных различными подходами к оценке

Подход	Стоимость, тыс. руб.	Вес, %	Взвешенное значение, тыс. руб.
Затратный	23 237 000	10	2 323 700
Сравнительный	26 443 000	57	15 072 510
Доходный	22 810 000	33	7 527 300
Итого	-	100	24 923 510
Рыночная стоимость объекта оценки (округленно)				24 924 000

Таким образом, рыночная стоимость помещения офисного назначения составляет округленно 24 924 000 руб.

Достоинства метода анализа иерархий заключаются в:

• в использовании парных сравнений, упрощающих выбор ве­совых коэффициентов при анализе трех и более альтернатив;

• численной оценке превосходства одной альтернативы над дру­гой посредством шкалы;

• оценке альтернатив с учетом иерархичности уровней.

Однако выбор численной оценки (от одного до девяти) даже с применением шкалы - довольно сложный процесс с весьма услов­ными результатами, зависящими все от того же детального логиче­ского анализа, представленного в первом методе (методе логическо­го анализа), не требующего никаких математических расчетов. Иногда 9-балльная шкала с нечеткими характеристиками балльных оценок даже усложняет процесс принятия решений. Например, очень трудно выбрать между сильным превосходством, очень силь­ным превосходством и их промежуточными значениями, т.е. между 5, 6 и 7 баллами.

Учесть указанные недостатки при оценке можно следующим об­разом: не придавая полученным численным значениям смысла «аб­солютной точности», еще раз логически оценить результаты расче­тов для определения возможности использования весовых коэффи­циентов в согласовании.

В методе согласования по критериям для определения весов раз­личных подходов используется несколько выбранных оценщиком критериев, которыми описываются те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта.

Расчет весов использованных методов проводится в несколько этапов:

1. строится матрица факторов, в которой каждому подходу при­сваивается столько видов баллов, сколько выбрано критериев;

2. определяется сумма баллов каждого подхода, затем — исполь­зованных подходов;

3. по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов определяется расчетный вес подхода в процентах;

4. расчетные веса подходов можно округлить.

Задача 41. Определение итоговой величины стоимости методом согласования по критериям.

Итоги согласования результатов оценки

Подход	Доходный	Сравнительный	Затратный
Величина ориентира, руб.	3 574 984	Не применялся	4217 875
Критерий	Баллы
1. Достоверность и доста­точность информации, на основе которой прово­дились анализ и расчеты	3	0	3
2. Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта	3	3	2
3. Способность подхода отразить мотивацию, дей­ствительные намерения типичного покупателя/ продавца	4	3	2
4. Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости	4	4	2
Итого сумма баллов для данного подхода	14		9
Подход применялся	Да	Нет	Да
Сумма баллов	23
Вес подхода, %	60,87	—	39,13
Вес подхода округленно до 10%	60		40
Согласованная величина стоимости, руб.		3 832 140
Итого рыночная стоимость объекта оценки (округлен­но), руб.		3 832 000

На основании приведенных данных и сделанных предположений наиболее вероятное значение рыночной стоимости объекта оценки составляет на дату оценки округленно 3 832 000 руб.

В каждой конкретной ситуации «вес» того или иного подхода к оценке может различаться. Рассмотрим основные факторы, влия­ющие на выбор весовых коэффициентов.

Если для применения сравнительного подхода есть достаточное количество достоверной информации и рынок купли-продажи развит сильнее, чем рынок аренды (например, на рынке жилья), то ему следует отдавать предпочтение перед другими подходами.

Для тех типов объектов, где преобладает рынок аренды (например, склады и другая коммерческая недвижимость) и имеется соответствующая информа­ция об аренде, а по купле-продаже она ограниченна, наибольший вес следует давать доходному подходу. В этих двух случаях затратному подходу целесообразно придавать небольшой вес, ведь затраты не все­гда отражают предпочтения типичных продавцов и покупателей.

Если же рынок данного типа объектов не развит ни по купле-про­даже, ни по аренде и соответствующая рыночная информация почти недоступна, то больший вес получает затратный подход. Так, при оценке здания фермы, расположенной в отдаленности от крупных населенных пунктов, единственно возможным к применению, скорее всего, будет затратный подход. Но при этом следует понимать, что полученная величина стоимости может не соответствовать платеже­способному спросу, а цена сделки на рынке может существенно отли­чаться от полученной на основе затратного подхода оценки, ведь за­траты часто не соответствуют рыночной стоимости (принцип вклада).

В настоящее время в оценочных фирмах наблюдается существен­ное увеличение количества заказов на оценку объектов жилой недви­жимости. Во многом это связано с развитием системы ипотечного жилищного кредитования, а неотъемлемой частью договора об ипо­теке являются результаты оценки стоимости предмета залога. Жилая недвижимость имеется также на балансе некоторых предприятий, и ее оценка может рассматриваться как элемент оценки бизнеса.

Ключевой особенностью жилой недвижимости является то об­стоятельство, что подобные объекты часто покупаются (продаются), поэтому наиболее приемлемым при определении рыночной стоимости считается сравнительный подход. Однако отказ от использования какого-либо подхода к оценке не должен негативно повлиять на точность получаемого результата. Практика показывает, что за ред­ким исключением при оценке типового жилья, обращающегося на вторичном рынке, оценщиками обосновывается отказ от использо­вания сразу двух подходов к оценке — затратного и доходного, а расчеты проводятся лишь с использованием сравнительных методик. При этом информация для использования каждого из трех подходов довольно доступна.

Проанализируем целесообразность применения оценочных под­ходов при определении стоимости жилья.

Традиционно при оценке недвижимости начинают с затратного подхода, основанного на определении стоимости строительства. Однако жилой фонд даже сравнительно молодых городов России в основном возводился в течение последних 50—70 лет. Он представляет собой набор разнообразных по времени строительства, материалу ис­полнения, планировке и состоянию объектов. Применительно к рынку вторичного жилья укрупненные нормы затрат не отражают реальных затрат на воспроизводство объектов в сегодняшних условиях по ряду причин:

• укрупненные нормы дают очень приближенную оценку, и их целесообразно применять в случаях, когда нет обширной и надежной информации подругам подходам (что неприменимо к жилью, особенно в крупных городах, так как имеется много достоверных данных о продажах аналогов);

• информация о себестоимости нового строительства и об уровне прибылей строительных организаций не всегда доступна и достоверна, к тому же строительные нормативы за последние пять-шесть лет очень сильно изменились, вследствие чего сравнение старого и нового жилья по критерию стоимости нового строительства представляется некорректным.

Привлечение квалифицированных сметчиков также не сможет исправить ситуацию по следующим причинам:

1. величина оплаты работы сметчиков довольно высока, что несовместимо со сложившейся на рынке небольшой величиной оплаты работ по оценке жилых объектов;

2. даже при имеющейся детально просчитанной смете на объект элементы неопределенности вносит, во-первых, величина вероятной предпринимательской прибыли, которая должна быть учтена в расчетах, и, во-вторых, оценка накопленного износа, которая должна уменьшать величину стоимости, определенную затратным подходом;

3. при расчетах в целях оценки срок строительства считается пренебрежительно малым, что, возможно, приемлемо для ожидания постройки одной квартиры, но слишком условно для постройки целого многоквартирного дома, частью которого и является объект оценки;

4. риски инвестирования в строящееся жилье высоки, и далеко не каждый потенциальный покупатель квартиры на вторичном рынке в качестве альтернативного варианта будет рассматривать инвестирование в строящееся жилье, которое к тому же дороже изношенных объектов вторичного рынка;

5. как бы точно ни были просчитаны затраты, они далеко не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

Учитывая вышесказанное, использование затратного подхода при оценке типового жилья на вторичном рынке достаточно нецелесообразно.

Проанализируем преимущества и недостатки применения в этой ситуации доходного подхода, включающего совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от аренды и реверсии.

Прежде всего следует отметить, что цены на рынке аренды жилой недвижимости слабо соответствуют ценам на рынке продаж. На рынке аренды жилья главным ценообразующим параметром являет­ся отдельная единица - комната или одно-, двухкомнатная кварти­ра, при этом качество постройки, материал стен, площадь и плани­ровка жилья не оказывают такого же существенного влияния на цену, как на рынке купли-продажи этих объектов.

Кроме того, в Российской Федерации на сегодняшний день фактически отсутствует практика развитых западных стран — строительство жилого дома с целью последующей сдачи его поквартирно внаем, а подход предназначен для оценки объектов, приносящих доход.

Таким образом, доходный подход наиболее важен для инвесторов и прочих участников рынка при оценке объектов, непосредственно предназначенных для получения дохода: офисных и складских помещений, торговых площадей и др. Следовательно, отказ от использования доходного подхода при оценке типового жилья на вторичном рынке также нельзя назвать неприемлемым.

Рассмотрим особенности применения к оценке жилья сравни­тельного подхода. В крупных городах информации о ценах продаж и предложения жилья достаточно для того, чтобы считать объектив­ными полученные на ее основе результаты оценки объектов жилой недвижимости.

Итак, на практике при определении рыночной стоимости жилья: оценщик, с одной стороны, представляет себе некорректность данных, полученных затратным и доходным подходами, в силу вышеуказанных причин, а с другой — не может убедительно обосновать отказ от приме­нения этих подходов.

Однако в крупных городах рынок жилья довольно хорошо развит и отказ от применения затратного или доходного под­ходов представляется целесообразным, что было бы невозможно при отсутствии на рынке или малом количестве аналогичных продаж.