
- •Тема 1. Цель и задачи оценки
- •Цель и задачи оценки
- •1.2. Виды стоимости
- •1.3. Принципы оценки стоимости недвижимости.
- •1.4. Факторы стоимости недвижимости
- •Тема 2. Принципы, методы и технология оценки
- •2.1. Технология оценки
- •2.2. Временная оценка денежных потоков от использования недвижимого имущества на основе функций сложного процента
- •14% Ежегодно
- •Тема 3. Информационно-методические аспекты и правовое регулирование оценки
- •3.1. Организационно-правовое регулирование оценочной деятельности.
- •4.2. Критерии оценки наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
- •4.3. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости
- •4.4. Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости
- •Тема 5. Затратный подход в оценке стоимости зданий и сооружений
- •5.1. Метод количественного анализа
- •5.2. Метод стоимости укрупненных элементов
- •Метод сравнительной единицы
- •5.4. Классификация видов износа. Расчет стоимости износа
- •Тема 6. Сравнительный подход в оценке стоимости зданий и сооружений
- •Согласование скорректированных значений единиц сравнения по выбранным объектам аналогам.
- •6.1. Элементы сравнения.
- •6.2. Расчет поправок на различия аналогов и объекта оценки
- •6.3. Внесение поправок на различия аналогов и объекта оценки
- •6.4. Согласование скорректированных значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам
- •6.5. Метод валового рентного мультипликатора
- •Тема 7. Доходный подход в оценке стоимости зданий и сооружений
- •7.1. Анализ доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости
- •7.2. Капитализация доходов от недвижимости
- •7.2.1. Метод прямой капитализации
- •7.2.2. Капитализация по расчетным моделям
- •7.3. Метод дисконтирования денежных потоков
- •Тема 8. Оценка стоимости земельных участков
- •8.1. Методы оценки рыночной стоимости земли
- •8.2. Кадастровая оценка земель
- •Тема 9. Согласование результатов расчетов
- •9.1. О согласование результатов оценки
- •9.2. Расчет весовых коэффициентов
- •Тема 10. Отчет об оценке.
- •20 Июля 2007 года
- •I. Общие положения
- •II. Общие понятия оценки
- •III. Подходы к оценке
- •IV. Требования к проведению оценки
- •I. Общие положения
- •II. Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки
- •III. Виды стоимости
- •I. Общие положения
- •II. Требования к составлению отчета об оценке
- •III. Требования к содержанию отчета об оценке
- •IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки
- •V. Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов
- •I. Общие положения
- •II. Общие требования к определению кадастровой стоимости
- •III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации
- •IV. Группировка объектов оценки
- •V. Построение моделей оценки
- •VI. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки
- •I. Общие положения
- •II. Виды экспертизы отчета об оценке
- •III. Порядок проведения экспертизы
- •IV. Требования к экспертному заключению
- •V. Требования к порядку утверждения экспертного заключения
- •I. Общие положения
- •II. Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков
- •Российская федерация федеральный закон об оценочной деятельности в российской федерации
- •Глава I. Общие положения
- •Глава II. Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления
- •Глава III. Регулирование оценочной деятельности
- •Глава IV. Заключительные положения
7.3. Метод дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков – оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках (денежный поток – движение денежных средств, возникающее в результате использования имущества) с учетом степени риска, связанного с использованием объекта. Стоимость определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода прогнозирования:
,
(48)
где
– текущая стоимость;
n – число периодов;
In – доход n-го периода;
DR – ставка дисконтирования.
Сокращенно эта формула представляется в следующем виде:
,
(50)
или
или
,
(51)
где FV – цена перепродажи объекта в конце периода владения (реверсия);
n – период владения;
I - год прогнозного периода;
–
текущая
стоимость единицы (четвертая функция
сложного процента) для n-го
периода при ставке дисконтирования
DR/в
инвестиционных расчетах обычно называется
фактором
дисконтирования
(DF).
Реверсия - стоимость недвижимости на конец прогнозного периода, или доход от продажи объекта в конце периода владения (прогнозирования).
Таким образом, текущая стоимость недвижимости в соответствии с методом дисконтирования денежных потоков определяется как сумма текущих стоимости доходов за каждый период владения и реверсии.
Метод дисконтирования денежных потоков
1 Установление периода прогнозирования
2 Заключение о способности объекта приносить доход в течение и после периода прогнозирования
3 Определение ставки дисконтирования
4 Приведение потока ожидаемых доходов к дате оценки
Рис. 9. Этапы применения метода дисконтирования денежных потоков
Этап 1. Установление периода прогнозирования.
Период прогнозирования – это период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов; это может быть период владения, при невозможности учета такого длительного периода может быть принят период в 3-5 лет, по окончании которых доходы от объекта стабилизируются, а доходы постпрогнозного периода можно учесть в стоимости реверсии.
Этап 2. Заключение о способности объекта приносить поток доходов в течение и после периода прогнозирования.
Исследуется способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования и после него. Потоки дохода прогнозируются на основании тщательного анализа текущего состояния рынка недвижимости и тенденций его изменения.
При прогнозе денежных потоков в пределах периода прогнозирования предполагаемые расходы на реконструкцию или модернизацию должны вычитаться из потоков дохода соответствующего периода. Если объект новый, учитывается недозагрузка первых лет, связанная с поиском арендаторов.
Доходы, которые предполагается получить за пределами горизонта планирования, учитываются в стоимости реверсии, т.е. в стоимости объекта на конец прогнозного периода. Реверсия упрощенно рассматривается как поступления от перепродажи объекта в последнем году периода планирования и рассчитывается с учетом тенденций изменения стоимости аналогичных объектов или с учетом характера доходов постпрогнозного периода, капитализации дохода (см. этап 4).
Этап 3. Определение ставки дисконтирования.
Ставка дисконтирования (или норма отдачи на инвестиции, или норма прибыли) — норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент.
Ставка дисконтирования должна отражать доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования. Она используется для приведения будущих потоков доходов к дате оценки. Ставка дисконтирования характеризует эффективность капиталовложений, учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводит в соответствие с факторами времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект.
Различают реальные и номинальные ставки дисконтирования.
Наиболее популярными методами определения ставки дисконтирования являются:
кумулятивный;
сравнения альтернативных инвестиций;
рыночного анализа;
инвестиционной группы.
Кумулятивный метод (или метод суммирования, или метод кумулятивного построения) — наиболее популярный метод расчета ставки дисконтирования, основанный на учете рисков инвестирования. Он подробно рассмотрен позже.
Метод сравнения альтернативных инвестиций предполагает, что инвестиционные проекты с аналогичным уровнем риска должны иметь аналогичные ставки дисконтирования.
Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. анализируется альтернативная стоимость капитала. Этот метод требует учета и анализа показателей дохода и капитала за весь инвестиционный период.
Ставка дисконтирования проекта с аналогичной степенью риска называется альтернативной стоимостью капитала. Такую прибыль теряет инвестор, не вкладывая средства в проект с аналогичным риском.
В качестве объекта сравнения для инвестиций в недвижимость выбирают норму процента по коммерческим кредитам с залоговым обеспечением, нормы прибыли по некоторым ценным бумагам. Степень риска для кредитора ниже, чем для инвестора собственного капитала, поэтому отдача инвестиций в недвижимость должна быть выше нормы процента по кредиту.
Метод рыночного анализа основан на анализе рыночных данных. При наличии достаточной информации считается наиболее точным методом определения ставки дисконтирования, так как позволяет более точно учитывать мнение типичных продавцов и покупателей, риски, особенности местоположения, характеристики дохода.
Этот метод может рассматриваться как частный случай метода сравнения альтернативных инвестиций. Особенность метода заключается в учете посредством опроса или анализа реальных сделок мнений и предпочтений инвесторов относительно заданного направления инвестирования.
Ставка дисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов. Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие внутренней нормы доходности (ВНД).
Внутренняя норма доходности (ВНД) — это ставка дисконтирования, при которой текущая стоимость всех денежных поступлений за время развития инвестиционного проекта равна текущей стоимости инвестиций.
Метод инвестиционной группы (метод объединения инвестиций) основан на определении долей заемного и собственного капиталов в общем объеме инвестиций и требуемых ставок дохода на каждый из этих компонентов.
Ставка процента и ставка дохода соотносятся с долей заемных и собственных средств, вкладываемых в процессе финансирования инвестиционного проекта.
Общая ставка дисконтирования определяется с учетом финансовых составляющих как средневзвешенная величина:
,
(52)
где — общая ставка дисконтирования;
т — доля заемных средств в общей стоимости объекта;
—
ставка
дисконтирования для заемных средств;
— требуемая
ставка дохода для собственных средств.
Данный метод применим, когда привлечение заемного капитала для инвестиций в недвижимость типично, а также когда известны среднерыночные условия кредитных соотношений и среднерыночные значения ставок отдачи на собственные средства инвесторов.
Задача 30. Необходимо определить ставку дисконтирования, если в процессе финансирования инвестиционного проекта по развитию недвижимости 60% вложений составляют заемные средства, полученные у заемщика под 20% годовых. При этом инвестор рассчитывает получить 25% прибыли на собственные средства.
Решение: Расчет ставки дисконтирования методом инвестиционной группы:
Источник средств |
Доля средств в объеме капиталовложений |
Ставка дисконтирования (норма прибыли) |
Взвешенная ставка |
Заемные средства |
0,60 |
0,20 |
0,12 |
Собственные средства |
0,40 |
0,25 |
0,10 |
Ставка дисконтирования для объекта недвижимости |
0,22 |
|
|
DR = 0,60 * 0,20 + (1 - 0,60) * 0,25 = 0,22.
Таким образом, ставка дисконтирования для проекта в целом составит 22%.
Этап 4. Приведение потока ожидаемых доходов к дате оценки
На этом этапе доходы, ожидаемые к получению в период прогнозирования, а также доходы после периода прогнозирования, учтенные в виде реверсии, приводят к стоимости на дату оценки.
Обычно расчеты текущих стоимостей представляют собой умножение денежного потока (CF) на соответствующий периоду п коэффициент текущей стоимости единицы (F4, или DF) с учетом выбранной ставки дисконтирования (DR):
В инвестиционных расчетах вместо обозначения F4 (п, DR) — текущей стоимости единицы (четвертой функции сложного процента) для n-го периода при ставке дисконтирования DR — используют обозначение фактора дисконтирования (DF), который рассчитывается по формуле:
,
, (52)
где i — номер года прогнозного периода.
По этой формуле денежные потоки дисконтируются, как если бы они были получены в конце года. Однако такой подход может занизить текущую оценку ожидаемых доходов. В связи с этим, если денежный поток не сконцентрирован на конце года, оценщик может дисконтировать денежные потоки, как если бы предполагалось их получение в середине прогнозного года. В результате формула принимает следующий вид:
.
(53)
Примеры ставок дисконтирования и соответствующие им коэффициенты текущей стоимости, отличающиеся по годам, представлены в табл. 36.
Таблица 36
Ставки дисконтирования и коэффициенты текущей стоимости
Ставка дисконтирования (DR), %
|
Значение коэффициента текущей, стоимости единицы для доходов, получаемых в конце года |
|||
1-й год (DF1) |
2-й год (DF2) |
3-й год (DF3) |
4-й год (DF4) |
|
20 |
0,83333 |
0,69444 |
0,57870 |
0,48225 |
21 |
0,82645 |
0,68301 |
0,56447 |
0,46651 |
22 |
0,81967 |
0,67186 |
0,55071 |
0,45140 |
23 |
0,81301 |
0,66098 |
0,53738 |
0,43690 |
24 |
0,80645 |
0,65036 |
0,52449 |
0,42297 |
25 |
0,80000 |
0,64000 |
0,51200 |
0,40960 |
Из табл. 36 видно, что чем дальше период получения одной денежной единицы от текущего момента, тем ниже текущая стоимость этой денежной единицы. Так, при ставке дисконтирования, равной 20%, ожидаемый к получению через год 1 руб. «стоит» сегодня 83,333 коп., а ожидаемый через четыре года — 48,225 коп.
Прослеживается также взаимосвязь между текущей стоимостью денег и ставкой дисконтирования: чем выше ставка дисконтирования, тем ниже текущая стоимость денежных единиц, получаемых в будущем.
При применении в оценке метода дисконтирования денежных потоков необходимо суммировать текущие (приведенные) стоимости денежных потоков двух периодов:
прогнозного периода, в течение которого рассчитываются денежные потоки;
постпрогнозного периода, когда учитываются усредненные денежные потоки и предполагается стабилизация доходов.
К основным способам прогнозирования дохода от реверсии относятся:
назначение будущей цены продажи на основе предположений об изменении стоимости объекта за период владения, изменении за этот период состояния рынка недвижимости вообще и рынка подобных объектов в частности;
капитализация дохода за год, следующий за годом окончания инвестиционного проекта:
,
(54)
где FV — стоимость реверсии (возможные поступления от перепродажи объекта в конце n-го года), тыс. руб.;
п — период прогнозирования, лет;
—
чистый
операционный доход за (п
+1)-й год от объекта оценки;
— общая ставка капитализации.
Ставка капитализации может рассчитываться на базе ставки дисконтирования. В случае снижения стоимости имущества необходимо учитывать возврат капитала.
Дисконтирование стоимости реверсии всегда проводится по факту дисконтирования, взятому на конец прогнозного периода, поскольку остаточная стоимость (независимо от метода ее расчета) всегда представляет собой величину на конкретную дату — начало постпрогнозного периода, т.е. конец последнего года периода прогнозирования.
Задача 31. Оценщик считает, что доход от объекта оценки, начиная с четвертого года стабилизируется, и без учета инфляции будет составлять около 930 тыс. руб. в год. Ставка дисконтирования — 24%. Оценщик предполагает, что не ожидается падения стоимости объекта из-за сильного физического износа и других факторов, поэтому ставка капитализации приравнивается к ставке дисконтирования (см. п. 7.1 «Капитализация доходов от недвижимости»). Рассчитаем стоимость реверсии: FV = 930 / 0,24 = 3875 тыс. руб.
Таким образом, стоимость реверсии на конец трехлетнего прогнозного периода равна 3875 тыс. руб.
Использование в расчетах дохода за четвертый год позволяет получить стоимость на начало четвертого года, который совпадает с концом третьего года. В связи с этим стоимость реверсии будет дисконтироваться как доход, полученный в конце третьего года. Тогда дисконтированная к дате оценки стоимость реверсии (текущая стоимость реверсии, РУFV) составит
= 2032 тыс. руб.
или
=
3875 * 052449 = 2032 тыс.
руб.
Расчеты текущей стоимости денежных потоков и реверсии представлены в табл. 37.
Таблица 37
Порядок расчета текущей стоимости денежных потоков и реверсии
для прогнозного периода, равного трем годам
Наименование показателя |
Прогнозный период |
Постпрогнозный период
|
||
|
1-й год |
2-й год |
3-й год |
|
Чистый операционный доход |
NOI1 |
NOI2 |
NOI3 |
NOI4 |
Стоимость реверсии |
— |
— |
— |
FV= NOI4 /R |
Коэффициент текущей стоимости (дисконтирование на конец периода)*
|
DF1= 1 / (1+DR)1 |
DF2= 1 / (1+DR)2 |
DF3= 1 / (1+DR)3 |
DF3
|
|
||||
Текущая стоимость денежных потоков и реверсии |
PV1=NOI1*DF1 |
PV2=NOI2*DF2 |
PV3=NOI3*DF3 |
PVVF=FV*DF3 |
Итого стоимость объекта оценки |
РV= РV1 + РV2 + РV3 + РVVF |
* Коэффициенты текущей стоимости для третьего года и реверсии совпадают. Доход 4-го года нужен был для определения стоимости недвижимости на начало 4-го года, что совпадает с концом 3-го года, поэтому при дисконтировании реверсии п = 3.
Задача 32. Определить стоимость торгового помещения, если известно, что период прогнозирования составляет три года, денежный поток за 1-й прогнозный год, рассчитанный с учетом вычета расходов на ремонт и недозагрузки объекта на период поиска арендатора, должен составить 1100 тыс. руб., за 2-й год – 1440 тыс. руб., за третий – 1470 тыс. руб. Денежный поток за один год по окончании прогнозного периода (четвертый год) равен 1500 тыс. руб., ставка дисконтирования – 24%, оставшийся срок службы недвижимости – 25 лет.
Решение: рассчитаем стоимость объекта методом дисконтированных денежных потоков
Наименование показателя |
1-й год |
2-й год |
3-й год |
Постпрогнозный период |
Денежный поток, тыс. руб. |
1 100 |
1 440 |
1 470 |
1 500 |
Ставка капитализации для реверсии (метод Ринга) |
- |
- |
- |
R = 0,24 + 1/25 = 0,28 (28%) |
Стоимость реверсии, тыс. руб. |
- |
- |
- |
1 500/0,28 = 5 357,14 |
Коэффициент текущей стоимости |
1/(1+0,24) = 0,80645 |
1/(1+0,24)2 = 0,65036 |
1/(1+0,24)3 = 0,52449 |
0,52449 (коэффициент текущей стоимости реверсии и 3-го года совпадают) |
Текущая стоимость денежных потоков и реверсии, тыс. руб. |
1100 * 0,80645 = 887,10 |
1440*0,65036 =936,52 |
1470 * 0,52449 =771,00 |
5 357,14* 0,52449 = 2 809,76 |
Стоимость объекта, тыс. руб. |
887,10 + 936,52 + 771,00 + 2 809,76 = 5 404,38 |
Таким образом, стоимость торгового помещения, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, составляет 5404,38 тыс. руб.
Данный метод считается сложным в применении, имеется вероятность ошибки в прогнозировании, неточность увеличивается в процессе перевода прогнозируемых доходов в текущую стоимость.
Преимуществами метода дисконтирования денежных потоков являются:
- учет динамики рынка;
- применимость в условиях нестабильного рынка;
- учет неравномерности структуры доходов и расходов;
- применимость для объектов, находящихся на стадии строительства или реконструкции.