7.2. Капитализация доходов от недвижимости

Капитализация доходов от недвижимости заключается в преобразовании будущего дохода за один временной период после даты оценки в будущую стоимость объекта оценки (при условии стабильности доходов от объекта на протяжении длительного периода). Обычно используются прямая капитализация дохода или капитализация по расчетным моделям.

7.2.1. Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации – оценка имущества при стабильных условиях его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Условия его применения:

- период поступления дохода может определяться как бесконечный;

- сумма дохода постоянна;

- условия использования стабильны;

- первоначальные инвестиции не учитываются;

- возврат капитала и дохода учитываются одновременно.

Базовая формула доходного подхода (17) в случае прямой капитализации принимает вид:

, (25)

где PV – стоимость недвижимости на дату оценки (Present Value, текущая настоящая стоимость);

NOI₁ - ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год (или нормализованный чистый операционный доход, определенный усреднением данных за несколько лет);

R – ставка капитализации (коэффициент капитализации), отражающий риски вложений в недвижимость (см. рис. 8).

Расчет ставки капитализации

Прямая

капитализация

Метод рыночной выжимки

Метод коэффициента покрытия долга

Метод связанных инвестиций (инвестиционной группы)

Капитализация по расчетным моделям

Метод бесконечного денежного потока

Кумулятивный метод

Метод Хоскольда

Метод Ринга

Метод Инвуда

Рис. 8. Методы расчета ставки капитализации (прямая капитализация – одновременный учет дохода на капитал и возврата капитала; капитализация по расчетным моделям - раздельный учет стоимости капитала (ставки дисконтирования и нормы отдачи) и ставки возмещения капитала)

Метод рыночной выжимки (метод сравнения продаж, ме­тод экстракции) основан на расчете ставки капитализации в резуль­тате анализа информации о ценах и об уровне доходности аналогов объекта оценки, метод требует достаточного количе­ства рыночной информации.

При определении ставки капитализации для объекта оценки сначала рассчитывают ставку капитализации ( ) по каждому из продан­ных аналогов по формуле:

, (26)

где NOI_i — чистый операционный доход за год i-го объекта-аналога; Р_i — цена продажи i-го аналога (Рriсе).

Затем рассчитывается среднеарифметическое или, реже, средне­взвешенное значение ставки капитализации. При использовании средневзвешенного значения каждому аналогу присваивается весовой коэф­фициент х_i, отражающий степень похожести каждой из продаж на объект оценки, после чего рассчитывается общая рыночная ставка капитализации R₀:

. (27)

В качестве R_i, может применяться ставка капитализации для аль­тернативных инвестиций с аналогичной степенью риска, тогда х_i — весовой коэффициент i-й инвестиции.

Использование в методе рыночной выжимки среднеарифмети­ческого значения ставки капитализации обосновывается тем, что более дешевые объекты приносят меньший доход, поэтому соотношения этих величин будут близки у разных объектов на одном сегменте рынка.

Для большей точности расчетов у анализируемых аналогов объек­та оценки должны быть похожи следующие характеристики:

• остав­шийся срок экономической жизни;

• уровень операционных расходов;

• величины реверсии и коэффициенты потерь;

• риски;

• соотношение стоимостей земли и зданий;

• дата продажи;

• способ наилучшего и наи­более эффективного использования;

• условия финансирования;

• уро­вень качества управления;

• местоположение и отделка объектов.

Задача 24. Требуется оценить офисное помещение, приносящее годовой доход в размере 10 млн. руб. Рассчитаем ставку капитализации методом рыночной выжимки.

Таблица 33

Показатель	Сведения о продажах аналогичных предприятий
	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	2	3	4
Цена продажи, тыс. руб.	32 500	40 000	45 000
Чистый операционный доход за один год, тыс. руб.	8 300	9 900	11800
Решение
Ставка капитализации для анализируемых продаж (Ri), %	8 300/ 32 500= =0,2554(25,54%)	9 900/40 000 = 24,75%	11800 / 45 000 = 26,22%
Среднее значение ставки капитализации, %	25,50

Стоимость объекта составит: 10 000 / 0,2550 = 39 216 тыс. руб.

Метод коэффициента покрытия долга предполагает учет затрат на обслуживание долга (в финансировании вложений задействован заемный капитал). Метод дает ориентировочное значение ставки капитализации, если рыночные данные ненадежны, поэтому метод используется как корректирующий.

Общая ставка капитализации:

, (28)

где R_о – общая ставка капитализации;

m – доля заемных средств;

R_m – ставка капитализации для заемных средств;

DCR – коэффициент покрытия долга.

Расчет составляющих:

m = V_m / V; R_m = DS / V_m; DCR = NOI / DS, (29)

где: V_m – объем заемных средств (сумма кредита), тыс. руб.;

V – стоимость объекта, тыс. руб.;

DS – ежегодное обслуживание долга.

Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы) основан на учете различий в стоимости собственного и заемного капиталов; используется, если для приобретения недвижимости привлечен заемный капитал.

Согласно этому методу для финансовых состав­ляющих ставка капитализации является средневзвешенной величи­ной, учитывающей интересы как собственного, так и заемного капи­талов:

, (30)

где R_т — ставка капитализации для заемных средств;

R_е — ставка капитализации для собственного капитала, которая опреде­ляется из данных по сопоставимым объектам (делением значения дохода до налогообложения на величину собственного инвестиро­ванного капитала).

В соответствии с методом связанных инвестиций для физических составляющих ставка капитализации определяется по формуле:

, (31)

где l — доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости;

— ставка капитализации для земли (отношение дохода, приходящегося на землю, к стоимости земли);

— ставка капитализации для улучшений (отношение дохода, при­ходящегося на улучшения, к стоимости улучшений).

Метод коэффициента действительного валового дохода применя­ется, если есть данные об операционных расходах и величине дей­ствительного валового дохода:

, (32)

Где — коэффициент операционных расходов;

— коэффициент действительного валового дохода.