Тема 7. Доходный подход в оценке стоимости зданий и сооружений

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости имущества, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта; предполагается, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести; оценщик должен иметь представление оби их мотивах и проч.

Оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Основной предпосылкой дохода считают аренду недвижимости.

Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость используется капитализация дохода.

Капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Основная формула доходного подхода:

V = I / R, (17)

где: V – стоимость недвижимости;

I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости;

R – ставка капитализации (норма дохода или прибыли).

Доходный подход

Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки

(потенциального валового дохода)

Расчет действительного валового дохода

Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

• Постоянные (условно-постоянные) расходы

• Переменные (эксплуатационные) расходы

• Резервы (расходы на замещение)

Определение величины чистого операционного дохода

Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость

Капитализация доходов:

• Прямая;

• По расчетным моделям

Дисконтирование денежных потоков

Рис. 5. Этапы доходного подхода

Текущая стоимость недвижимости определяется в результате оценки ожидаемых выгод, которые может принести ее использование или будущая продажа с учетом риска. Поэтому надо определить величину и период получения дохода от использования недвижимости, вероятность его получения, возможное сокращение дохода от недозагрузки объекта, потенциальную выручку от ожидаемой продажи объекта. Учитывается предполагаемый рост или уменьшение доходов. Риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капиталов.

М етод дисконтирования денежных потоков

М етод капитализации дохода Капитализация по расчетным моделям

М етоды преобразования ожидаемых доходов в стоимость объекта на дату оценки

Метод валовой ренты Метод остатка

Метод ипотечно-инвестиционного анализа

Рис. 6. Методы доходного подхода

Методы преобразования ожидаемых доходов в стоимость объекта на дату оценки:

метод капитализации дохода – основан на преобразовании будущего дохода за один временной период в текущую стоимость объекта оценки при условии стабильности доходов от объекта в течение длительного периода; метод прямой капитализации дохода, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации;

1. капитализация по расчетным моделям – стоимость объекта определяют делением чистого годового дохода на ставку капитализации, определенную с учетом тенденций изменения дохода;

2. метод дисконтирования денежных потоков – основан на переводе в текущую стоимость будущих произвольно изменяющихся доходов от владения недвижимостью с использованием ставок дисконтирования, отражающих состояние и ожидания рынка;

3. метод валовой ренты основан на оценке имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного множителя;

4. метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода ( в сочетании с этим методом можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи);

5. метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капитала.

Методов преобразования ожидаемых доходов в стоимость объекта много, но наиболее часто применяются метод капитализации дохода, капитализация по расчетным моделям, метод дисконтирования денежных потоков.

Основные понятия доходного подхода:

1. Ставка капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки (используется для преобразования будущих доходов в текущую стоимость объекта оценки) – используется во всех методах капитализации.

2. Ставка дисконтирования – норма сложного процента, отражающая доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования – также используется во всех методах капитализации.

Основные характеристики ставок капитализации и дисконтирования представлены в табл. 7.1.

Таблица 29

Основные характеристики ставок капитализации и дисконтирования

Характеристика	Ставка капитализации (R)	Ставка дисконтирования (DR, Discount Rate)
1	2	3
Экономический смысл	Норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки	Норма сложного процента, отражающая доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, учитывающая изменение ценности денег во времени
Преобразуемые показатели дохода	Предполагается, что доходы от имущества примерно одинаковы по годам	Величины доходов от имущества различаются по годам, анализируются их изменения в прогнозном и их усредненная динамика в постпрогнозном периодах
Сфера применения в оценке имущества	Преобразование будущего дохода за один год в текущую стоимость объекта оценки	Приведение к дате оценки прогнозных денежных потоков за ряд лет. Для получения стоимости имущества приведенные денежные потоки, включая доход от возможной перепродажи объекта в конце прогнозного периода, суммируются

3. Аккумулирование — процесс определения будущей стоимости денег при условии, что эта сумма, положенная на счет, приносит периодические проценты в течение определенного времени.

4. Внутренняя норма прибыли — ставка дисконтирования, при которой текущая стоимость всех будущих денежных потоков равна сумме начальных инвестиций.

5. Возврат капитала - возврат начальных инвестиций за счет получения дохода от использования или перепродажи объекта.

6. Ставка дохода на инвестиции — отношение чистого дохода к вложенному капиталу. Наилучшим является тот инвестиционный проект, где ставка дохода на инвестиции выше. При одинаковой ставке выбирается проект с наименьшим риском.

7. Риск — возможность того, что доходы окажутся больше или меньше первоначально прогнозируемых, т.е. инвестиции в недвижимость не обеспечат ожидаемых доходов. Оценка доходным подходом базируется на прогнозировании, поэтому осуществляется с учетом риска: систематического, регионального, законодательных изменений, ликвидности, кредитного, валютного, инфляционного и др.

На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы:

1) тип недвижимости;

2) эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;

3) достоверность и обширность информации;

4) характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения).

Доходный подход позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход, поэтому его применение необходимо при анализе целесообразности инвестирования, при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость. Доходный подход больше, чем сравнительный и затратный подходы отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Резуль­таты, получаемые на основе этого подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помеще­ний, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

Таким образом, доходный подход очень важен при анализе инвестиционных и финансовых решений в сфере недвижимости. Однако у него есть и недостатки:

• необходимость прогнозирования долговременного потока дохода, к тому же вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода;

• влияние факторов риска на прогнозируемый доход;

• невозможность стоимостной оценки дохода для объектов, не предназначенных для получения дохода, и для объектов на малоактивных рынках аренды.

Итак, доходный подход важен для инвесторов и прочих участников процесса финансирования недвижимости, так как позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход. Однако нестабильность экономики увеличивает неточность прогнозов о доходах недвижимости. И все же правильное применение доходного подхода позволяет принимать достаточно обоснованные решения относительно финансирования инвестиций в недвижимость.