
- •Тема 1. Цель и задачи оценки
- •Цель и задачи оценки
- •1.2. Виды стоимости
- •1.3. Принципы оценки стоимости недвижимости.
- •1.4. Факторы стоимости недвижимости
- •Тема 2. Принципы, методы и технология оценки
- •2.1. Технология оценки
- •2.2. Временная оценка денежных потоков от использования недвижимого имущества на основе функций сложного процента
- •14% Ежегодно
- •Тема 3. Информационно-методические аспекты и правовое регулирование оценки
- •3.1. Организационно-правовое регулирование оценочной деятельности.
- •4.2. Критерии оценки наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
- •4.3. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости
- •4.4. Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости
- •Тема 5. Затратный подход в оценке стоимости зданий и сооружений
- •5.1. Метод количественного анализа
- •5.2. Метод стоимости укрупненных элементов
- •Метод сравнительной единицы
- •5.4. Классификация видов износа. Расчет стоимости износа
- •Тема 6. Сравнительный подход в оценке стоимости зданий и сооружений
- •Согласование скорректированных значений единиц сравнения по выбранным объектам аналогам.
- •6.1. Элементы сравнения.
- •6.2. Расчет поправок на различия аналогов и объекта оценки
- •6.3. Внесение поправок на различия аналогов и объекта оценки
- •6.4. Согласование скорректированных значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам
- •6.5. Метод валового рентного мультипликатора
- •Тема 7. Доходный подход в оценке стоимости зданий и сооружений
- •7.1. Анализ доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости
- •7.2. Капитализация доходов от недвижимости
- •7.2.1. Метод прямой капитализации
- •7.2.2. Капитализация по расчетным моделям
- •7.3. Метод дисконтирования денежных потоков
- •Тема 8. Оценка стоимости земельных участков
- •8.1. Методы оценки рыночной стоимости земли
- •8.2. Кадастровая оценка земель
- •Тема 9. Согласование результатов расчетов
- •9.1. О согласование результатов оценки
- •9.2. Расчет весовых коэффициентов
- •Тема 10. Отчет об оценке.
- •20 Июля 2007 года
- •I. Общие положения
- •II. Общие понятия оценки
- •III. Подходы к оценке
- •IV. Требования к проведению оценки
- •I. Общие положения
- •II. Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки
- •III. Виды стоимости
- •I. Общие положения
- •II. Требования к составлению отчета об оценке
- •III. Требования к содержанию отчета об оценке
- •IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки
- •V. Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов
- •I. Общие положения
- •II. Общие требования к определению кадастровой стоимости
- •III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации
- •IV. Группировка объектов оценки
- •V. Построение моделей оценки
- •VI. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки
- •I. Общие положения
- •II. Виды экспертизы отчета об оценке
- •III. Порядок проведения экспертизы
- •IV. Требования к экспертному заключению
- •V. Требования к порядку утверждения экспертного заключения
- •I. Общие положения
- •II. Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков
- •Российская федерация федеральный закон об оценочной деятельности в российской федерации
- •Глава I. Общие положения
- •Глава II. Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления
- •Глава III. Регулирование оценочной деятельности
- •Глава IV. Заключительные положения
Тема 6. Сравнительный подход в оценке стоимости зданий и сооружений
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом-аналогом признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:
Выбор единиц сравнения.
Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.
Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в соответствии с их отличиями от объекта оценки.
Согласование скорректированных значений единиц сравнения по выбранным объектам аналогам.
1 Выбор единиц сравнения
2 Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения
3 Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в соответствии с их отличиями от объекта оценки
4 Согласование скорректированных значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам
Рис. 3. Этапы сравнительного подхода
Условием применимости сравнительного подхода является наличие достоверной и доступной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов, т.е.:
- существует не менее трех объектов-аналогов с известными характеристиками сделок, технического состояния и т.п., в т.ч. ценами;
- даты сделок объектов-аналогов близки по времени к дате оценки (это обеспечивает уменьшение влияния рыночных изменений на результат оценки);
- факторы стоимости объектов являются сопоставимыми;
- информация достоверна и достаточна.
При пассивном рынке данный подход трудно применить, поэтому при недостаточности информации рассчитанная рыночная стоимость может использоваться индикативно – для подтверждения результатов оценки другими методами.
Ограничения в использовании сравнительного подхода связаны с уникальностью объекта оценки, закрытости экономической информации, недостаточности информации об инвестиционных возможностях покупателя, а кризисная ситуация на рынке искажает даже качественную информацию, так как меняется рыночная мотивация сторон.
Так как абсолютно идентичных продаж не бывает, совпадение возможно лишь по ряду характеристик, но чем более схожи объекты, тем выше точность оценки стоимости объекта оценки. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения.
Данные о каждой продаже должны быть проверены оценщиком, так как возможно влияние специфических обстоятельств: нетипичная мотивация, нерыночные условия продажи и др.
На стоимость недвижимости наиболее влияние оказывают:
- район расположения и непосредственное окружение объекта;
- удаленность от ближайшего центра развитой инфраструктуры;
- технические характеристики самого объекта недвижимости.
ОФИСЫ
Общая площадь; отделка; отдельный вход; этаж; автостоянка; телефон; Интернет; служба охраны.
ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Общая площадь; отделка; отдельный вход; этаж; автостоянка; витрина; холодильное оборудование; соотношение торговых и подсобных площадей
Основные факторы стоимости коммерческой недвижимости
СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Общая площадь; теплый или холодный склад, наличие подъездных путей, подъемное оборудование, высота помещения, служба охраны.
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Общая площадь, разрешенные мощности, техническое состояние, наличие подъездных путей, наличие вытяжной вентиляции
Рис. 4. Основные факторы стоимости коммерческой недвижимости
Преимущества сравнительного подхода заключаются в следующем:
- отражении мнения типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;
- отражение в ценах продаж изменения финансовых условий и инфляции;
- статистической обоснованности;
- возможности внесения корректировок на различия сравниваемых объектов;
- простоте и надежности при условии надежности и достаточности данных.
Недостатки сравнительного подхода обусловлены:
- различием продаж (идентичных продаж не бывает);
- сложности сбора информации о фактических условиях продажи и специфических условиях сделки;
- зависимости от активности и стабильности рынка;
- сложности согласования данных о существенно различных продажах.