5.4. Классификация видов износа. Расчет стоимости износа

Уменьшение полезности объекта недвижимости под воздействием природных сил и факторов эксплуатации для потенциального инвестора приводит к снижению стоимости, что учитывается оценщиком путем определения износа имущества - снижение стоимости имущества под воздействием различных факторов. Устранение износа (ремонт объекта) должен приводить к росту его стоимости. Величина износа измеряется в %% или в денежных единицах.

Виды износа по критерию устранимости:

- устранимый износ – износ, устранением которого физически возможно и экономически целесообразно;

- неустранимый износ – износ, затраты на устранение которого больше, чем прирост стоимости объекта после ремонтных мероприятий.

Виды износа, определяемые в зависимости от воздействующих факторов снижения стоимости недвижимости:

- физический износ – уменьшение стоимости имущества, связанное со снижением его работоспособности из-за естественного физического старения и воздействия эксплуатационных факторов;

- функциональный износ (функциональное устаревание) – износ, связанный с несоответствием имущества современным требования, строение остается пригодным к эксплуатации, но возникает недостаток или избыток качественных характеристик элементов здания (в некоторых зданиях недостает видов благоустройства), несоответствие этих элементов современным требованиям (система вентиляции не соответствует современным нормам проектирования, качество дизайна или архитектурного решения фасада уже не выделяет это здание (помещение) в ряду аналогов в лучшую сторону);

- внешний износ (экономическое устаревание) – износ результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов (упадок района местоположения, рост интенсивности транспортного движения внутри жилого микрорайона, изменение конъюнктуры спроса и предложения на рынке, изменение законодательства, ухудшение экологической ситуации по каким-либо причинам и др.).

Совокупность физического (И_физ), функционального (И_функц), внешнего (И_вн) износов называют накопленным износом (И_н):

И_н = И_физ + И_функц + И_вн. (8)

Методы расчета накопленного износа:

1. метод разбиения;

2. метод экономической жизни;

3. метод сравнения продаж.

Метод разбиения заключается в том, что все три вида износа определяются раздельно, и только потом суммируются:

И_н = 1 – (1 – И_физ) * (1 – И_функц) * (1 – И_вн). (9)

Метод экономической жизни заключается в определении износа как доли стоимости воспроизводства или замещения, соответствующей отношению эффективного возраста к общей экономической жизни. В основном метод предполагается определение накопленного износа в результате осмотра строения, но может применяться для как всего накопленного, так и только физического износа.

Эффективный возраст (ЭВ) – возраст здания, определяемый из его внешних признаков, не обязательно совпадает с хронологическим возрастом здания – числом лет со дня постройки.

Срок экономической жизни (СЭЖ) – отрезок времени, в течение которого при использовании объекта можно получать прибыль, а вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля:

СЭЖ = ЭВ + ОС_сл, (10)

где ОС_сл, - оставшийся срок службы здания.

Метод экономической жизни описывается формулой:

, (11)

где СВ – стоимость воспроизводства, руб.

Метод сравнения продаж (см. рис. 2) заключается определении накопленного износа как разницы между восстановительной или заменяющей стоимостью нового строительства и стоимостью улучшений на дату оценки. Требуется провести анализ рыночных данных о продажах аналогов объекта оценки.

Подбор недавно проданных (продаваемых) аналогов объекта оценки

Расчет стоимости земельного участка (С_з)

Определение стоимости улучшений (С_у) с учетом износа путем исключения стоимости земельного участка из цены продажи объекта-аналога(ЦП): С_у = ЦП - С_у

Расчет стоимости нового строительства на дату оценки (С_нс)

Расчет накопленного строениями износа:: И_н = С_нс - С_у

Определение эффективного возраста объекта сравнения (ЭВ)

Определение среднегодового износа (И_год) в рублях: И_год = И_н / ЭВ

Определение величины среднегодового износа в %%:

Рис. 2. Определение износа методом сравнения продаж

Данный метод позволяет получить наиболее точные результаты, если имеется достаточное количество аналогов для сравнения. Точность возрастает при увеличении числа объектов сравнения.

Методы определения физического износа:

1. по укрупненным шкалам оценки технического состояния зданий;

2. по сроку службы (метод срока жизни);

3. по Правилам оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р).

Оценка физического износа по укрупненным шкалам оценки технического состояния зданий. Для некоторых типов зданий разработаны отдельные шкалы оценки технического состояния, например:

Таблица 6

Укрупненная шкала оценки технического состояния зданий

(приводится по: Щербакова Н.А. «Оценка недвижимости: теория и практика». Учебное пособие.

– М.: Издательство «Омега-Л», 2011.)

№	Качественная характеристика состояния	Физический износ, %
1	2	3
1	Хорошее	0-10
2	Вполне удовлетворительное	11-20
3	Удовлетворительное	21-30
4	Не вполне удовлетворительное	31-40
5	Неудовлетворительное	41-60
6	Ветхое (непригодное к эксплуатации)	60-80

Оценка физического износа по сроку службы. Используется следующая формула:

, (12)

где: И_физ – физический износ, %;

Т_хрон – хронологический возраст объекта, лет;

Т_норм – нормативный срок службы объекта, лет.

Заявленная в формуле линейная зависимость износа от срока эксплуатации не всегда верна, если фактическое состояние объекта сильно отличается от усредненного нормативного (хронологический и эффективный возрасты сильно расходятся), то используется метод экономической жизни.

Срок службы определяется капитальностью здания, в общем случае можно использовать данные о типах зданий и их характеристиках:

Таблица 7

Усредненные нормативные сроки службы зданий

(приводится по: Щербакова Н.А. «Оценка недвижимости: теория и практика». Учебное пособие.

– М.: Издательство «Омега-Л», 2011.)

Тип зданий	I	II	III	IV	V	VI
1	2	3	4	5	6	7
Жилые	150	125	100	50	30	15
Общественные	150	120	100	50	25	15
Производственные	100	80	60	40	-	-

Таблица 8

Группы капитальности и степень долговечности жилых зданий

(приводится по: Синянский И.А., Манешина Н.И. «Типология зданий и сооружений»

- М.: Издательский центр «Академия», 2004 г.)

№ пп	Группа капитальности	Характеристика здания	Срок службы, лет	Степень долговечности
1	2	3	4	5
1	I	Здания капитальные, особо капитальные: фундаменты каменные, железобетонные, бетонные, бутобетонные, бутовые, кирпичные; стены каменные (кирпичные в 2,5-3,5 кирпича) или кирпичные с металлическим или железобетонным каркасом и крупноблочные; перекрытия железобетонные; кровля – рулонная, черепичная, из металлических и асбестоцементных листов	150	I
2	II	Здания каменные обыкновенные: фундаменты каменные; стены каменные (кирпичные в 1,5 – 2,5 кирпича), крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные и смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам; кровля – рулонная, черепичная, из металлических и асбестоцементных листов	125	I
3	III	Здания каменные облегченные: фундаменты каменные; стены облегченной кладки из кирпича, мелких шлакоблоков и ракушечника; перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам; кровля –черепичная, из металлических и асбестоцементных листов	100	I и II
4	IV	Здания деревянные (рубленые и брусчатые, смешанные и сырцовые): фундаменты ленточные бутовые; стены рубленые и брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), сырцовые; перекрытия деревянные; кровля - из металлических и асбестоцементных листов, черепичная	50	II и III
5	V	Здания сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные и фахверковые: фундаменты на деревянных стульях или каменных столбах; стены щитовые каркасно-засыпные, глинобитные сырцовые, саманные; перекрытия деревянные; кровля – из металлических и асбестоцементных листов	25-30	III и IV
6	VI	Каркасно-камышитовые, фибролитовые и прочие облегченные: фундаменты нлинобитные, грунтовые; стены каркасно-камышитовые и другие облегченные; перекрытия деревянные; кровля - из металлических и асбестоцементных листов	15	IV

Таблица 9

Группы капитальности и степень долговечности общественных зданий

(приводится по: Синянский И.А., Манешина Н.И. «Типология зданий и сооружений»

- М.: Издательский центр «Академия», 2004 г.)

№ пп	Группа капитальности	Характеристика здания	Срок службы, лет	Степень долговечности
1	2	3	4	5
1	I	Каркасные (с железобетонным или металлическим каркасом или с заполнением каркаса каменными материалами)	175	I
2	II	Особо капитальные, с каменными стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны и столбы – железобетонные или кирпичные; перекрытия – железобетонные или каменные своды по металлическим балкам	150	I
3	III	С каменными стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны и столбы – железобетонные или кирпичные; перекрытия – железобетонные или каменные своды по металлическим балкам	125	I
4	IV	Со стенами облегченной кладки: колонны и столбы – железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные	100	I и II
5	V	Со стенами облегченной кладки: колонны и столбы – железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные	80	II
6	VI	Деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рубленными стенами	50	II- III
7	VII	Деревянные каркасные, щитовые, глинобитные, сырцовые, саманные	25	III- IV
8	VIII	Камышитовые, фибролитовые, арболитовые и прочие облегченные	15	IV
9	IХ	Облегченные конструкции с заполнением эффективными теплоизоляционные материалами (минеральная и стеклянная вата, пенополистирол, пенополиуретан и т.п.); палатки, павильоны, ларьки и другие здания торговли	10	IV

Оценка физического износа по Правилам оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р). Правила (см. табл. 10) содержат перечень конструктивных элементов зданий с возможными повреждениями, не связанными со стихийными бедствиями. Износ каждого элемента здания оценивают отдельно. Износ всего здания оценивается по формуле:

, (13)

где: n – количество конструктивных элементов;

Ф_i – физический износ i-го конструктивного элемента, %;

D_i – доля i-го конструктивного элемента в общей стоимости строительства.

Таблица 10

Физический износ конструкций и элементов жилых зданий

(фрагмент Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р))

Фундаменты ленточные каменные

Признак износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
1	2	3	4
Мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа	Ширина трещин до 2 мм	0-20	Расшивка трещин
Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен подвала, неравномерная осадка фундамента	То же, до 5 мм	21-40	Укрепление кладки, ремонт горизонтальной изоляции
Выпучивание и заметное искривление цоколя, сквозные трещины в цоколе с развитием на всю высоту здания, выпучивание полов и стен подвала	Неравномерная осадка с общим прогибом стены до 0,,02 ее длины	41-60	Усиление, заделка отдельных участков кладки, восстановле-ние горизонтальной и вертикальной гидро-изоляции, устройство горизонтальных поя-сов жесткости
Массовые прогрессирующие сквозные трещины на всю высоту здания, значительное выпирание грунта и разрушение стен подвала	Прогиб стены более 0,02 ее длины	61-80	Полная замена фундаментов

В данном методе учитывается фактический износ здания и его элементов. В соответствии с укрупненными шкалами (см. Таблица «Укрупненная шкала оценки технического состояния зданий») по достижении величины физического износа в 80% здание становится непригодным к эксплуатации, т.е. обесценивается на 100%. Поэтому можно приводить физический износ (И_физ) к его стоимостному эквиваленту (И_э) через коэффициент 1,25: .

Элементы здания делятся на долговременные (стены, фундаменты и др.) и быстроизнашивающиеся, срок службы которых меньше срока экономической жизни здания (крыша, окраска, трубы и др.).

Величина устранимого физического износа учитывает все необходимые расходы по текущему ремонту (покраска, мелкий технический ремонт).

Неустранимый износ, определенный в %, переводят в денежное выражение умножением процента износа в восстановительную стоимость каждого элемента.

Износ каждого элемента оцениваются отдельно, обычно в результате осмотра. Метод срока жизни или техническая экспертиза привлеченными специалистами используются реже.

Техническая экспертиза – проводимый специалистами комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значения контролируемых параметров, определяющих эксплуатационное состояние, пригодность и работоспособность объекта обследования, определяющих возможность дальнейшей эксплуатации или необходимость восстановления, усиления и т.п.

Определение функционального износа:

Функциональный износ определяется как разница между стоимостью здания с устраненными функциональными недостатками и стоимостью здания с неустраненными функциональными недостатками. Стоимостная оценка функционального износа может рассматриваться как разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения.

Устранимый функциональный износ вызывается:

- недостатками, требующими добавления элементов (например, устройство требуемой по нормам пожарной сигнализации):

И_функц = С_д – С_с, (14)

где И_функц – величина функционального износа, С_д – стоимость добавления требуемых элементов на дату оценки, С_с – стоимость устройства этих же элементов на момент строительства;

- недостатками, требующими замены или модернизации элементов:

И_функц = восстановительная стоимость существующих элементов – физический износ существующих элементов – стоимость возврата материалов + стоимость демонтажа существующих элементов + стоимость устройства новых элементов;

«сверхулучшениями» (характеристиками и элементами, избыточными относительно современных рыночных стандартов):

И_функц = восстановительная стоимость «сверхулучшений» - физический износ «сверхулучшений» + стоимость демонтажа «сверхулучшений» - стоимость возврата материалов (если есть).

Неустранимость функционального износа обычно вызвана отсутствием, неисправностью или избыточностью компонента, определена экономической нецелесообразностью осуществления затрат на устранения этих недостатков. Рассчитывается аналогично устранимому функциональному износу. Если при расчете полной восстановительной стоимости здания применялась стоимость замещения, исключающая избыточные элементы, то надо рассчитать дополнительные расходы на эти избыточные элементы и вычесть их из стоимости объекта недвижимости.

Неустранимый функциональный износ может определять капитализацией двух видов потерь:

1. потерь в арендной плате в сравнении с более совершенными функциональными аналогами4

2. избыточных эксплуатационных затрат: дополнительных налогов, страховок, расходов по обслуживанию, коммунальных платежей и др.

Определение внешнего износа:

Такой износ определяется потерями дохода из-за внешних факторов или сопоставлением продаж при наличии и при отсутствии внешних воздействий, в стоимостном виде рассчитывается сложно из-за недостаточности данных.

Методами оценки внешнего износа являются:

- сравнение продаж подобных объектов при наличии и при отсутствии внешних воздействий

- капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.

Задача 3. Определить накопленный износ здания, если оценщиком определено, что физический износ здания 20%, функциональный 10%, внешний – отсутствует.

Решение: И_н = 1 – (1 – 0,2)(1 – 0,1)(1 – 0) = 0,28 (28%).

Задача 4. По мнению оценщика, эффективный возраст объекта оценки составляет 15 лет, а срок экономической жизни строения – 70 лет. Полная восстановительная стоимость объекта 3 млн. руб. Определить износ строения.

Решение: И = (15 / 70) 100% = 21,43 %.

И = 3 млн. руб. * 21,43% = 642,9 тыс. руб.

Задача 5. Необходимо оценить затратным подходом здание холодного склада, если известно что его площадь 850 кв. м, срок экономической жизни – 70 лет, эффективный возраст – 5 лет, стоимость строительства 1 кв. м недавно построенного аналогичного здания – 30 тыс. руб. Определить накопленный износ здания для целей оценки затратным подходом.

Решение: И = ПВС*(ЭВ/СЭЖ) = (5/70) * 30 * 850 = 18214,3 тыс. руб.

Задача 6. Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства дачного дома – 500 тыс. руб., его эффективный возраст – 11 лет, стоимость земельного участка – 60 тыс. руб. Известно также, что недавно за 600 тыс. руб. продан расположенный в том же районе аналогичный объект, эффективный возраст которого – 10 лет, стоимость нового строительства 650 тыс. руб. в результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлена, что его стоимость составляет 50 тыс. руб. Оценить дачный участок, предлагаемый на продажу.

Решение: среднегодовой износ аналога: С_у = 600 – 50 = 550 тыс. руб.

И_н = 650 – 550 = 100 тыс. руб.

И_н = (100 / 600)100% = 16,67%.

И_год = 16,67 / 10 = 1,67 %.

Стоимость объекта оценки: И_н = 11 лет * 1,67% = 18,37%

С_зп = 60 + 500 – (500 * 0,1837) = 468,15 тыс. руб.

Стоимость объекта оценки округленно составляет 470 тыс. руб.

Задача 7. Объект оценки – здание социально-культурного назначения. Возраст здания 16 лет, полы из керамической плитки по бетонному основанию. По мнению оценщика, эффективный возраст данного элемента здания соответствует хронологическому, а экономический срок жизни – продолжительности его эксплуатации до капитального ремонта или замены согласно «Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормы проектирования» ВСН 58-88(р).

Решение: Продолжительность эксплуатации до капитального ремонта или замены данного элемента здания социально-культурного назначения составляет 30 лет (см. таблицу):

Таблица 11

Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации

элементов зданий и объектов (извлечение из прил. 3 к ВСН 58-88(р))

Элементы жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения	Продолжительность эксплуатации и до капитального ремонта (замены), лет
	жилые здания	Здания и объекты коммунального и социально-культурного назначения при нормальных и благоприятных условиях эксплуатации
Полы из керамической плитки по бетонному основанию	60	30

Таким образом, срок экономической жизни полов из керамической плитки по бетонному основанию – 30 лет, эффективный возраст – 16 лет. Определим износ полов: И = (16 / 30) * 100% = 53,33%.

Задача 8. Затраты на установку сигнализации в старом здании склада составляют 80 тыс. руб., установка при строительстве объекта обошлась бы в 65 тыс. руб. определить устранимый функциональный износ.

Решение: устранимый функциональный износ, вызванный недостатками, требующими добавления элементов: 80 – 65 = 15 тыс. руб.

Задача 9. Оценить индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный подход. Известно следующее:

Таблица 12

№	Периметр	Единица измерения	Количество
1	Площадь дома	м2
2	Стоимость строительства дома	тыс. руб/ м2
3	Площадь гаража	м2
4	Стоимость строительства гаража	тыс. руб/ м2
5	Стоимость воспроизводства парника	тыс. руб
6	Устранимый физический износ	тыс. руб
7	Неустранимый физический износ строений	%
8	Функциональный износ дачи	тыс. руб
9	Рыночная стоимость земельного участка	тыс. руб

Решение: определим стоимость воспроизводства жилого дома и построек:

СВ = 42 * 15 + 20*5 + 18 = 748 тыс. руб.

Неустранимый физический износ:

И = (78 – 28)*0,05 = 72 тыс. руб.

Накопленный износ: И_н = 72 + 28 + 20 = 120 тыс. руб.

Стоимость индивидуального жилого дома с постройками по затратному подходу:

С_зп = 500 + 748 – 120 = 1128 тыс. руб.