3. Метод сравнительной единицы

Данный метод предполагает оценку имущества на основе единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. В общем виде метод записывается в виде формулы:

ПВС = С_ед * N, (5)

где: ПВС – полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки;

С_ед – стоимость строительства одной единицы измерения оцениваемого объекта (м₂, м₃, пог. м., шт., койко-место, посадочное место и др.);

N – число единиц измерения в объекте оценки (строительный объем, площадь, длина, количество посадочных мест и др.).

Выбор единиц измерения определяется типом объекта и характером имеющейся информации.

Для определения стоимости возведения одной единицы сравнения (м₂, м₃, пог. м. и др.) допустимо произвести анализ затрат на строительство недавно построенных объектов-аналогов или использовать ранее утвержденные укрупненные показатели затрат, приводимые к дате оценки с помощью индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ. При определении затрат на строительство на основе укрупненных сметных норм используются удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений.

Общая формула расчета, которая в дальнейшем детализируется, имеет вид:

ПВС = ПИ + КИ + ПП, (6)

где: ПВС – полная восстановительная стоимость объекта.

ПИ – прямые издержки (прямые строительные затраты). Прямые строительные затраты включают полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая состоит из прямых затрат (заработная плата основных строительных рабочих, стоимость строительных материалов и конструкций, расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов), накладных расходов (содержание управленческого аппарат, организация работ на строительной площадке, обслуживание членов строительных бригад и др.) и прибыли подрядной строительной организации;

КИ – косвенные издержки (косвенные строительные затраты. Косвенные затраты необходимы для строительного процесса, они охватывают проектно-изыскательские работы; оценку, консалтинг, юридические услуги, бухгалтерский учет; расходы, связанные с финансированием за счет кредитных средств; страхование рисков; расходы на освоение объекта; маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за реализацию объекта, передачу прав собственности; административные издержки девелопера; налоговые платежи в период строительства и др.;

ПП – прибыль предпринимателя (предпринимательский доход). Предпринимательский доход – предпринимательская прибыль, разница между ценой продажи (рыночной стоимостью объекта) и общими затратами.

Используемые при расчете стоимости объекта укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС) могут рассматриваться как элементы ценообразования в строительстве наравне с укрупненными сметными нормативами, обеспечивающими точность расчета стоимости строительства до 15-20%.

УПВС составлены в базисном уровне цен на момент 01.01.1969 г. и сгруппированы в сборники по отраслям народного хозяйства или по видам зданий и сооружений. В этих сборниках представлена восстановительная стоимость 1 м³ строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги в зависимости от назначения зданий, их конструкции, капитальности, благоустройства, размера, расположения в конкретном территориальном поясе и климатического района.

УПВС включают все прямые затраты, накладные расходы, сметную прибыль, общеплощадочные расходы на подготовку и освоение участка, затраты на временные здания и сооружения, затраты на производство работ в зимнее время, прочие работы и затраты. Иными словами УПВС учитывают все общестроительные работы, санитарно-технические устройства, электроосвещение и слаботочные устройства внутри зданий, а в некоторых случаях даже стоимость железнодорожных путей в пределах здания. Рассчитанная с применением УПВС восстановительная стоимость здания (сооружения) соответствует стоимости строительства этого же здания (сооружения), определенной в сводном сметном расчете стоимости строительства.

Восстановительная стоимость (стоимость строительства) с применением УПВС определяется следующим образом:

С_стр = В * V_стр * К_i * И₁ * И₂, (7)

где: В – восстановительная стоимость 1м³ (1 м², 1 пог. м и др.) объекта в базисном уровне цен на 01.01.69 г.;

V_стр – строительный объем объекта, 1м³ (1 м², 1 пог. м и др.);

К_i – поправочные коэффициенты, учитывающие отличие технических характеристик оцениваемого объекта от типового базового с учетом климатического района и территориального пояса;

И₁ – индекс перехода от цен базового уровня к ценам на 01.01.84 г. с учетом территориального коэффициента (см. Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов (сводных смет) строек»;

И₂ – индекс перехода от цен на 01.01.84 г. к текущим ценам.

Следует принимать во внимание некоторые особенности применения сборников УПВС:

Сборники УПВС для зданий с кирпичными стенами, распространяются на аналогичные здания со стенами из мелких блоков (если в источнике нет отдельных показателей для конструкции стен с применением мелких блоков);

Восстановительная стоимость зданий устаревших конструкций определяется по УПВС аналогичного вида современных зданий без поправок на имеющиеся отличия в конструкциях переоцениваемого здания;

Оценка зданий постройки начала 20 века, стены которых имеют толщину, превышающую современные требования, проводится исходя из цен на аналогичные здания современной конструкции с нормальной толщиной стен;

Здания с перекрытиями из кирпичных или бетонных сводов оцениваются по таблицам аналогичных зданий с железобетонными перекрытиями;

Здания и сооружения после реконструкции, изменившей их назначение или технические характеристики, переоцениваются соответственно их новому назначению или согласно новым характеристикам;

Восстановительная стоимость встроенных помещений, находящихся в аренде, определяется в соответствии с видом внутренней отделки по цене основного здания;

Стоимость встроенных помещений указывается отдельно – в числе общей восстановительной стоимости всего здания.

Кроме того, при использовании УПВС надо учитывать следующее:

1. На момент разработки сборников УПВС территория страны была разделена на 10 ценовых поясов, в которых различались поясные цены на привозные материалы, местные отпускные цены на нерудные материалы, тарифы на электроэнергию, а также поясные коэффициенты на заработную плату рабочих строителей.

2. Сборники УПВС содержат восстановительную стоимость по 9 территориальным поясам (см. Приложение 4). По 10-му поясу, расположенному севернее Полярного круга, восстановительная стоимость принимается по смежному, расположенному южнее Полярного круга, территориальному поясу, с учетом повышающего коэффициента 20%.

3. Необходимость учета климатического разнообразия в сфере конструирования зданий и ценообразовании, территория страны поделена на 4 климатических района (см. Приложение 4). В сборниках УПВС восстановительная стоимость приведена условно – по 2 климатическому району. Для 1, 3, 4 климатических районов в Технической часки каждого сборника УПВС приводятся поправочные коэффициенты.

4. Сборники УПВС не учитывают удорожания строительства в сейсмических районах (кроме отдельных жилых зданий, запроектированных с учетом сейсмичности). Поэтому для оценки зданий и сооружений в сейсмических районах применяют соответствующие поправочные коэффициенты (см. Техническую часть Сборников УПВС).

Задача 1. Требуется определить восстановительную стоимость двухэтажного деревянного, брусчатого дома объемом 1800 куб.м.

Фундамент: бутовые столбы. Отделка: простая. Отопление: печное. Благоустройство дома: внутренний водопровод, канализация, электроосвещение, проводное радио. Полезная высота потолков – 2,8 м, средняя жилая площадь квартиры – 30 кв.м.

Дом расположен в г. Краснодар. Дата переоценки – 01.20.99 г.

Решение:

Для решения поставленной задачи нам потребуется использовать сборник УПВС №28. Методика пользования сборником приведена в его технической части.

Восстановительная стоимость определяется следующим образом:

А) по табл. 13 сборника №28 для 2-го территориального пояса УПВС определяем, что УПВС составляет 27,1 руб. за 1 куб. м.

Учтем, что г. Краснодар отнесен к 3-му климатическому району, то к УПВС применяется понижающий коэффициент, в связи с чем стоимость 1 куб. м дома составляет: 27,1 * 0,94 = 25,5 руб.

Б) также к УПВС применяются надбавки и повышающиеся коэффициенты (см. примечания к табл. 13 сборника):

- отопление печное: надбавка 4,6%, что соответствует повышающему коэффициенту 1,046;

- полезная высота комнат 2,8 м, поэтому вводим повышающий коэффициент 1,02;

- средний размер жилой площади 30 кв.м., поэтому вводится повышающий коэффициент 1,05.

Общий повышающий коэффициент к восстановительной стоимости составляет: 1,046 * 1,02 * 1,05 = 1,12.

В) полная восстановительная стоимость 1 куб. м дома составляет 25,5 * 1,12 = 28,6 руб.

Г) в доме нет некоторых благоустройств, учтенных в цене, табл. 13, в связи с чем применяются следующие уменьшающие поправки (в процентах): отсутствие центрального отопления – 5,8; отсутствие телефона – 0,4. Общая уменьшающая поправка – 6,2%, ей соответствует понижающий коэффициент: (100 – 6,2) / 100 = 0,938.

Д) так как в доме нет кухонного помещения, поэтому вводится понижающий коэффициент – 0,85.

Общий понижающий коэффициент составляет: 0,938 * 0,85 = 0,8.

Е) стоимость 1 куб.м оцениваемого дома составит 28,6 * 0,8 = 22,9 руб.

Ж) полная восстановительная стоимость дома на 01.01.69 г. : 1800 * 22,9 = 41220 руб.

И) полная восстановительная стоимость дома на дату переоценки равна: 41 220 * 1,27 * 15,3 = 800 тыс. руб. (округленно), где: 1,27 – индекс пересчета сметных цен от 1969 к 1984 году с учетом территориального коэффициента; 15,3 – индекс перехода от цен 1984 года к уровню цен на дату оценки.

Задача 2. Требуется определить восстановительную стоимость офисного помещения площадью 643,1 м², строительный объем помещения – 2865 м³. Помещение располагается на 1 этаже многоэтажного жилого дома. Нормативный срок строительства дома (по данным СНиП 1.04.03-85) составляет 1,5 года.

Дом расположен в Новосибирской области.

Дата переоценки – 01.01.2009 г.

Требуемый уровень дохода предпринимателя составляет от 10 до 30% затрат на строительство.

Решение:

Так как офисное помещение расположено на 1 этаже многоэтажного жилого дома, можно использовать УПВС для многоэтажных жилых зданий (сборник № 28), если ли бы офисное здание было отдельно стоящим, то следовало бы использовать раздел «Общественные здания», таблицы «Административные здания и помещения». В период разработки УПВС термин «офисные» не был в ходу.

Пересчет в уровень фактических цен производится по данным сборника «Индексы цен в строительстве» (средний индекс удорожания СМР за 2009 года по региону составил 70,7).

Новосибирская область относится к 1-му климатическому району, 2-му территориальному поясу. Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 года «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек» определяет коэффициент пересчета цен 1969 года в цены 1984 года для оцениваемого объекта в размере 1,16. Территориальный коэффициент для Новосибирской области составляет 1,03.

Основными факторами, определяющими прибыль предпринимателя ПП, являются продолжительность строительного проекта, годовая норма отдачи на вложенный капитал (объект оценки), доля авансового платежа в общей стоимости нового строительства. Расчет проведем по формуле:

ПП = 0,5 * n*y[1+0,33*n*y + C_a (1 + 0,66*n*y + 0,66*n*y²)],

где n – нормативный срок строительства;

y – нормативная отдача на капитал, в качестве которой принимаем ставку капитализации;

C_a – доля авансового платежа в общей сумме затрат на новое строительство (принимаем 30 % на основании данных строительных фирм «Х» и «У», действующих в регионе).

Косвенные издержки включают затраты на приобретение мощностей (5% стоимости нового строительства) и затраты на благоустройство и инженерные сети (15% от стоимости нового строительства). На основании «Методики оценки рыночной восстановительной стоимости строительства 1 м² общей площади объектов федеральной и областной собственности для сдачи в аренду» косвенные издержки определены на уровне 20%.

На основании анализа конструктивных решений и их технологических характеристик по сборникам УПВС выбрали объекты-аналоги.

Расчет стоимости представлен в табличной форме (табл.1):

Таблица 5

Расчет стоимости объекта оценки

№	Наименование	Значение
1	2	3
1	Сборник УПВС	28
2	№ таблицы	92
3	Внутренняя площадь, м2	643,10
4	Строительный объем	2865
5	Стоимость единицы в ценах 1969 г., руб.	28,7
6	Климатический коэффициент	1,09
7	Коэффициент перевода в цены 1984 г.	1,16
8	Территориальный коэффициент	1,03
9	Стоимость единицы в ценах 1984 г., руб.	37,38
10	Стоимость объекта в ценах 1984 г,, руб.	107085
11	Коэффициент перехода к текущим ценам	70,7
12	Стоимость воспроизводства в текущих ценах (на 2009 г)	7560194
13	Прибыль предпринимателя, %	13,41
14	Стоимость строительства с учетом прибыли предприятия	8573935
15	Косвенные издержки, %	20
16	Стоимость с учетом косвенных издержек	10288722
17	НДС, %	18
18	Стоимость с учетом НДС, руб.	12140692

Восстановительная стоимость объекта 12140692 руб.