Тема 5. Затратный подход в оценке стоимости зданий и сооружений

Затратный подход объединяет методы оценки, основанные на определении затрат по воспроизводству или замещению объекта оценки с учетом его износа и устаревания. Затраты на создание оцениваемых зданий и сооружений рассчитываются с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли, к полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли.

При оценке затратным подходом используются принцип замещения, спроса и предложения, сбалансированности, изменений, наилучшего и наиболее эффективного использования.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Расчет стоимости земельного участка с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования (С_з)

Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс)

Расчет накопленного износа (И_н)

Физический износ

Функциональный износ

Внешний износ (экономический)

Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа

С_у = С_ис - И_н

Определение итоговой величины стоимости по результатам оценки на основе затратного подхода С_зп = С_э + С_у

Рис.1. Основные этапы затратного подхода к оценке недвижимости (С_у – стоимость участка, С_з – стоимость здания, И_н – накопленный износ).

Затратный подход − это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Затраты на воспроизводство объекта оценки – затраты на создание точной копии объекта оценки с использованием материалов и технологий, аутентичных объекту оценки, определенные на дату оценки.

Затраты на замещение объекта оценки – затраты на создание объекта-аналога с использованием материалов, технологий, норм проектирования, применяющихся на дату оценки.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

1. расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з);

2. расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс);

3. расчет накопленного износа (И_н):

4. физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

5. функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, в том числе нормам проектирования, предъявляемым к подобным объектам;

6. внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

7. расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа:

С_у = С_нс - С_и; (1)

8. определение итоговой стоимости недвижимости:

С_зп = С_з + С_у. (2)

Стоимость нового строительства (С_нс) оценивается следующим образом:

С_нс = ПИ + КИ + ПП, (3)

где: ПИ – прямые издержки (затраты на трудовые и материальные ресурсы при строительстве);

КИ – косвенные издержки (расходы на организацию и сопровождение строительства, могут определять коэффициентом к прямым затратам);

ПП – прибыль предпринимателя (сложившаяся рыночная ставка дхода, стимулирующая предпринимателя на инвестирование строительного проекта, подразумевает доход на капитал, вложенный в строительство недвижимости с учетом всех видов рисков инвестора, определяется методом экспертных оценок из опыта рыночной деятельности.

Затраты на новое строительство могут определяться методами количественного анализа, стоимости укрупненных элементов, сравнительной стоимости единицы.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная от строений оценка земельного участка.

7. возможная проблематичность получения информации для оценки земельных участков.