13. Мена зу

Мена ЗУ является земельно-правовой сделкой, близкой по сути к процедуре к купле-продаже. Сделка мены совершается по свободному волеизъявлению и договоренности сторон, по их инициативе и оформляется письменным договором в соответствии с правилами заключения договоров, установленными для купли-продажи ЗУ (гл. 30 ГК РФ).

Принципиальная разница между земельно-правовыми сделками мены и купли-продажи заключается в том, что в первом случае компенсацией за передаваемое право собственности на получаемый в обмен ЗУ служит право собственности на другой ЗУ.

Объектами сделки мены выступают права собственности на обмениваемые ЗУ (в том числе земельные доли в общей собственности). При совершении сделки мены фактически происходит обмен этими правами между их обладателями.

В общем не запрещена мена другими вещными правами на землю. Однако, как и в случае купли-продажи, эти процедуры не разработаны и поэтому на практике либо невозможны, либо ограничены. Применительно к пожизненному наследуемому владению прямо установлено право владельцев лишь передавать ЗУ по наследству. Сделки, связанные с отчуждением ЗУ, не допускаются.

К обмениваемым ЗУ предъявляются определенные требования. По общим нормам гражданского права (ст. 568 ГК), могут обмениваться права только на равноценные ЗУ. «Равноценность» ЗУ означает их равную денежную стоимость. Если цена обмениваемых ЗУ различна, предусматривается обязанность одной из сторон сделки, ЗУ которой ниже по стоимости, произвести доплату в размере разницы в ценах.

14. Аренда зу

Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем.

Основу законодательного регулирования аренды составляют ЗК и ГК.

Как установлено ЗК РФ, ЗУ, исключением указанных в п. 4 ст. 27, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

ГК определяет объект аренды, понятие арендодателя, устанавливает форму договора аренды, общие требования к срокам его заключения, основные условия его выполнения.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Таким образом, арендатору переходит право владения и пользования (или только пользования). Арендатор, получив землю в аренду, владеет ею и пользуется, т. е. извлекает из нее полезные свойства, и приобретает по закону и в соответствии с договором право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За собственником же остается право распорядиться ЗУ, но с условием соблюдения законодательных и договорных требований, предъявляемых к арендодателю.

Право предоставления ЗУ в Аренду принадлежит его собственнику.

От имени юридического лица в отношения по поводу аренды вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей.

В качестве арендодателя также нередко выступают государственные и муниципальные органы. Эти органы не входят в разряд собственников земли, а управомочены законом сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридическое (в том числе иностранное или с иностранным участием) или физическое лицо (в том числе иностранцы и лица без гражданства), обладающее земельной правоспособностью.