3. Інфраструктура ринку нерухомості

Становлення ринку нерухомості стало здійснюватися в умовах трансформаційних перетворень державної власності, у процесій роздержавлення і приватизації. За цих умов нерухомість починає набувати властивостей товару і капіталу. Тривалий час економічна теорія не розглядала "нерухомість" як особливу категорію, бо в адміністративній економіці вона не мала економічної цінності.

Однак у процесі економічних реформ стає зрозумілим, що нерухомість є економічним явищем, має специфічні властивості товару і капіталу, особливі закономірності розвитку і функціонування. Нині нерухомість є повноправним об'єктом ринкових відносин. Навколо неї складається система цивільно-правових відносин (державна реєстрація, іпотека, оподаткування та ін.), її обслуговують численні інститути (державні установи, ріелтери, оцінювачі, забудовники, фінансові установи і т. ін.), з нею активно взаємодіють інші види ринків (споживчих товарів, чинників виробництва, цінних паперів, кредитних зобов'язань), від неї залежать механізми ринкового ціноутворення, інвестування, заощадження в економіці загалом.

Для фінансово-економічного обороту нерухомості важливою властивістю стає її низька ліквідність, тобто нездатність швидко перетворюватися на грошову форму. Нерухомість є одним з найнизьколіквідніших активів фірм і підприємств. Однак, на відміну від інших низьколіквідних товарів, нерухомість менше схильна до інфляційного знецінення, внаслідок її взаємозв'язку із землею.

Ринок нерухомості є інституційно-організованою структурою. Це означає, що на ньому представлені різного роду інститути посередників (ріелтерства, оцінки, аудиторства, іпотеки і т. ін.) та їх установи (банки, страхові компанії, агентства і ін.). Інститути посередників на першому етапі самостійно впорядковують свою діяльність, але потім вони потребують захисту і контролю з боку держави, оскільки між самими інститутами можуть виникати різні суперечності та конфлікти, які пов'язані з отриманням додаткового прибутку від їх діяльності.

Наприклад, на ринку нерухомості точиться боротьба за надання оціночних послуг між ріелтерськими, аудиторськими і оціночними фірмами. Інститут нотаріату і товарні біржі змагаються за право оформлення договорів купівлі-продажу нерухомості.

Важливою функцією держави на ринку нерухомості є специфікація прав власності на різні об'єкти. Особливість нерухомості така, що її товарна форма не може бути доставлена до покупця (споживача) внаслідок своєї непорушності, отже мають бути чітко санкціоновані всі права, які виникають у зв'язку з володінням і користуванням нерухомістю. Цю роль держава виконує за допомогою реєстрації прав на об'єкти нерухомості. Основні функції державної реєстрації полягають у забезпеченні державної гарантії і захисту зареєстрованих прав; підвищенні надійності майнових операцій з нерухомістю (за рахунок повноти і достовірності інформації про права та техніко-економічні характеристики, концентрації всієї інформації в єдиному державному органі); сприянні інвестиційним і кредитним процесам (наприклад, реєстрація зобов'язань з іпотеки запобігатиме зловживанням правами кредитора і позичальника); створенні інформаційної бази для оподаткування нерухомості, планування розвитку населених пунктів та ін.

Страхові послуги на ринку нерухомості виконують дві функції.

• Перша запобігає знеціненню нерухомості, що пов'язана з ризиком функціонування самого об'єкта (можливість його фізичного знищення) та умовами його господарського обороту (виробничі ризики).

• Друга функція забезпечує страхування юридичної правомочності, пов'язаної з недоброякісним виконанням обов'язків за договорами або неналежним здійсненням операцій. Перспективним розвитком страхування мають стати послуги зі страхування окремих видів ринкових ризиків (підприємницьких, комерційних, фінансових, законодавчих та ін.).

Кредитування на ринку нерухомості — це діяльність спеціалізованих установ, які забезпечують власників нерухомості позичковими коштами, по-перше, під заставу нерухомості (короткострокове кредитування), а по-друге, для будівництва або для придбання нерухомості (власне іпотечне кредитування).

Послуги з фінансування відрізняються своїм змістом від кредитування такими параметрами, як умови, терміни, наслідки. Процес фінансування не передбачає повернення вкладеної суми з процентом, а розрахований на отримання прибутку від самого об'єкта нерухомості. Наприклад, форвардне фінансування інвестором означає продаж об'єкта нерухомості за ціною нижчою ринкової, але з подальшим розподілом прибутку, що утримується, між забудовником і інвестором.

Особливу роль при інвестуванні у нерухомість виконує девелопер. У сучасному розумінні це суб'єкт, який здійснює вибір джерел, форм фінансування і забезпечує ефективний механізм повернення фінансових ресурсів. Девелоперські послуги забезпечують використання фінансових ресурсів тільки для цілей розвитку або зміни об'єкта нерухомості (це може бути земля під забудову, будівництво або реконструкція будівель).

Управлінські (довірчі) послуги передбачають виконання певних функцій з розпорядження нерухомістю за дорученням власника. Такі послуги можуть мати характер довірчого управління, у цьому випадку одна сторона (власник або співвласник) передає іншій стороні (довірчому керівникові) певні повноваження за договором. У іншому разі управління здійснює певний суб'єкт — менеджер, який спеціалізується на роботі на ринку нерухомості. Його головна функція полягає в управлінні нерухомістю з метою отримання прибутку від її функціонування, у розвинутих країнах існують спеціальні інвестиційні трасти (фонди), що спеціалізуються тільки на довірчому управлінні нерухомістю.

Наприклад, відомий фінансист Дж. Сорос свої перші вагомі капітали одержав від операцій у трасті інвестування у нерухомість (REIT).

Реєстраційні послуги включають два аспекти:

• реєстрацію технічних параметрів об'єктів нерухомості

• реєстрацію прав на їх володіння.

У першому випадку систематизується інформація про фізичні характеристики об'єкта (його конструктивні особливості, наявність інженерного обладнання, технічний стан, площа яку він займає, наявність земельної ділянки і т. ін.). У другому випадку фіксується законність титулу власності. Головним критерієм цієї послуги виступає висока міра гарантії і захищеність права власності, надійності і безпеки операцій з нерухомістю. Така міра гарантії забезпечується державним контролем.