2. Види діяльності та суб’єкти ринку нерухомості.

Класифікація суб’єктів ринку нерухомості:

• Продавці – власники об’єктів нерухомості, в тому числі іноземні;

• Покупці-інвестори, що вкладають власні, позикові чи залучені кошти і забезпечують їх цільове використання

• Посередники – інфраструктури, які організовують функціонування ринку відповідно до встановлених норм у державі ( агентства оцінювачів, ріелтори, рекламні агентства, біржі нерухомості, страхові компанії, дилери і т.д.).

Склад професійних учасників ринку нерухомості визначає перелік процесів, що протікають на ринку за участю держави, і перелік видів діяльності комерційних структур.

До Інституційних учасників, що представляють інтереси держави, належать:

• органи державної реєстрації прав на нерухомість та операцій з нею;

• організації, що регулюють містобудівний розвиток, землеустрій й землекористування (національні й регіональні земельні органи, що займаються інвентаризацією землі, створенням земельного кадастру, зонуванням територій, оформленням землевідведення; національні та регіональні органи архітектури й містобудування, що займаються затвердженням і узгодженням містобудівних планів забудови територій та поселень, створенням містобудівного кадастру, видачі дозволів на будівництво);

• органи експертизи містобудівної й проектної документації, що займаються затвердженням та узгодженням архітектурних і будівельних проектів;

• органи, що відають інвентаризацією та обліком будов, органи технічної, пожежної й іншої інспекції, що займаються наглядом за будівництвом та експлуатацією будівель і споруд.

До неінституційних учасників, що працюють на комерційній основі, належать:

• підприємці, які можуть виступати як юридичні або фізичні особи, зокрема підприємства, що здійснюють комерційну діяльність (роботи, послуги) на ринку згідно із законом (у вигляді реєстрації, а у необхідних випадках - ліцензування діяльності);

• інвестори, що здійснюють вкладення власних, позикових або залучених майнових, фінансових, інтелектуальних та інших коштів у формі інвестицій в об'єкти нерухомості;

• ріелтери (брокери), що надають послуги продавцям і покупцям, коли здійснюють операції з об'єктом нерухомості;

• девелопери (забудовники), що володіють на правах власності або оренди ділянки землі та що прийняли рішення про створення й розвиток об'єктів нерухомості, що визначають схеми фінансування інвестиційного проекту, займаються проектуванням і будівництвом, продажем об'єкта повністю або за частинами чи здачею його в оренду (самостійно або із залученням раніше перерахованих учасників як підрядних організацій, так й інвесторів);

• редевслопери, що займаються розвитком і перетворенням територій (повторною забудовою);

• замовники, що здійснюють реалізацію інвестиційних проектів. Ними можуть бути як забудовники, так й призначені ними особи (наприклад, інвестори);

• страхувальники, що займаються страхуванням об'єктів, операцій, професійної відповідальності;

• керівники проекту, що здійснюють загальне планування, координацію і контроль реалізації проекту від початку до завершення для задоволення вимог замовника та забезпечення здійсненності проекту з функціонального й економічного погляду, а також завершення будівництва у заданий термін у рамках затвердженого кошторису і відповідно до встановлених стандартів якості;

• керівники нерухомістю, що займаються фінансовим управлінням й технічною експлуатацією об'єктів нерухомості;

• оцінювачі об'єктів нерухомості, що роблять послуги власникам, інвесторам, продавцям, покупцям за незалежною оцінкою вартості об'єктів нерухомості;

• фінансисти (банкіри), що займаються фінансуванням операцій на ринку нерухомості, зокрема іпотечним кредитуванням;

• аналітики, що займаються дослідженням ринку нерухомості та підготовкою інформації для прийняття стратегічних рішень з його розвитку;

• учасники фондового ринку нерухомості, які займаються створенням й обігом цінних паперів, забезпечених нерухомістю (житлові облігації, пул заставних у разі іпотечного кредитування тощо);

• маркетологи, фахівці із зв'язку з громадськістю та реклами, що займаються просуванням об'єктів і послуг на ринку нерухомості;

• фахівці з інформаційних технологій, що обслуговують ринок нерухомості; інформаційно-аналітичні видання й інші ЗМІ, що спеціалізуються на тематиці ринку нерухомості;

• юристи, що займаються юридичним супроводом операцій на ринку нерухомості;

• фахівці в галузі навчання та підвищення кваліфікації персоналу;

• інші фахівці - співробітники та члени національних й міжнародних професійних об'єднань ринку нерухомості.

На практиці часто ринок нерухомості ділять за способом здійснення операцій на

• первинний

• вторинний.

Під первинним ринком нерухомості прийнято розуміти сукупність операцій, що здійснюють із знову створеними, а також приватизованими об'єктами. Він забезпечує передачу об'єктів нерухомості в економічний обіг.

Під вторинним ринком нерухомості розуміють операції, що здійснюють з уже створеними об'єктами, що знаходяться в експлуатації та пов'язані з перепродажем або іншими формами переходу об'єктів нерухомості від одного власника до іншого.

Первинний та вторинний ринки впливають один на одного. Наприклад, ціни вторинного ринку є своєрідним орієнтиром, що показує, наскільки рентабельне нове будівництво за вже існуючого рівня витрат.

Взаємний вплив попиту та пропозиції на первинному та вторинному ринках нерухомості істотно ускладнює аналіз сфери прийняття рішень щодо інвестування в нерухомість. Складність цього завдання зумовлена й тим, що операції на ринку нерухомості носять приватний, а часто й конфіденційний характер, а це ускладнює збір необхідної інформації. Однак ця задача не є головною.

Ринок нерухомості визначає вплив економічної ситуації загалом як на національному, так і на регіональному рівнях. Можливості реагування на зміну цієї ситуації на первинному та вторинному ринках нерухомості різні.

Так, у разі зниження попиту на нерухомість вторинний ринок може досить гнучко реагувати зменшенням пропозиції й зниженням цін, нижня межа яких визначається трьома чинниками: ціною придбання об'єкта, фінансовим положенням продавця та відповідністю його рівня прибутків рівню поточних витрат за змістом нерухомості. Діапазон зниження цін або пропозиції можуть бути досить широкими.

Вторинний ринок нерухомості є більш інертним, оскільки рішення на ньому приймаються безліччю осіб.

На первинному ринку нерухомості ситуація інша. Нижня межа ціни визначається рівнем витрат на будівництво. Разом з тим тут складніше як зменшити, так і збільшити пропозицію. У будівельному процесі задіяний ряд організацій, кожна з яких зацікавлена у використанні своїх потужностей та ресурсів, і припинити будівельний процес одразу неможливо. Так само неможливо швидко збільшити пропозицію - процес створення об'єктів нерухомості займає місяці й навіть роки. Пропозиція на первинному ринку є абсолютно нееластичною в короткостроковому періоді.