Тема 1. Особливості формування та тенденції становлення ринку нерухомості. Лекція 1. Особливості формування ринку нерухомості План

1. Суть і значення ринку нерухомості.

2. Види діяльності та суб’єкти ринку нерухомості.

3. Інфраструктура ринку нерухомості.

1. Суть і значення ринку нерухомості.

В Україні відбувається активне формування і розвиток ринку нерухомості, який відображає всі проблеми економіки і характеризується нерівномірним розвитком сегментів, незавершеною законодавчою базою й невисокою платоспроможністю громадян та інвестиційним потенціалом юридичних осіб.

Ринок нерухомості – це певний набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов’язані з нею інтереси, встановлюються ціни й розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування.

Основні процеси функціонування ринку нерухомості – це розвиток, управління й обіг прав на нерухомість.

Національний ринок нерухомості являє собою сукупність регіональних і локальних ринків, істотно відмінних один від одного асинхронністю розвитку, рівнем цін та ризиків, ефективністю інвестицій в нерухомість й особливо станом законодавства, політичною та соціальною стабільністю.

До основних функцій ринку нерухомості належать:

• Подання інформації про ціни, попит та пропозицію

• Посередництво – встановлення зв’язків між споживачами, попитом й пропозицією

• Вільне формування цін на об’єкти нерухомості та захист прав власності

• Перерозподіл інвестицій в об’єкти нерухомості

• Забезпечення свободи підприємництва

• Ефективність вирішення соціальних програм.

Нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки та все, що розташоване на них і тісно пов'язане з ними, тобто об'єкти, переміщення яких без непропорційної шкоди їх призначенню неможливе, зокрема будівлі, приміщення і квартири, розташовані в них, а також споруди, підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси. До нерухомого майна належать також повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомого майна може бути віднесене й інше майно.

Загальна класифікація об'єктів нерухомості передбачає їх поділ на: будівлі і споруди, земельні ділянки, ліси і багаторічні насадження, ділянки надр, водні об’єкти підприємства, прирівняні до попередніх предмети, майнові права та інше.

У свою чергу всі будівлі і приміщення за цільовим призначенням поділяються на:

• житлові - сільські будинки, котеджі, багатоквартирні будинки, інфраструктура житлового будинку тощо;

• для комерційної діяльності - офіси, ресторани, магазини, склади, стоянки, заводські, енергетичні будівлі і споруди, гаражі для оренди, інші споруди;

• спеціальні (громадські) - школи, інститут та інші навчальні заклади, театри, будинки культури, лікарні, адміністративні, спортивні та інші споруди.

Попит - це кількість об'єктів нерухомості та прав на них, які покупці можуть придбати за цінами, що складаються у певний проміжок часу. Формується попит на об’єкти нерухомості під виливом багатьох чинників: економічних, соціальних, демографічних, природно-кліматичних та інших. Одним із результатів, що впливає на попит об'єктів нерухомості, виступає ціна .

Пропозиція - це кількість об'єктів нерухомості, яку власники можуть продати за певними цінами за встановлений проміжок часу. Пропозиція об'єктів нерухомості не є еластичною.

На ринку нерухомості функції попиту і пропозиції існують у всіх випадках, однак внаслідок тривалості створення (будівництва) об'єктів нерухомості пропозиція не може швидко реагувати на зміну попиту. Функції попиту та пропозиції є відображенням взаємодії створення (розвитку) й споживання об'єктів нерухомості.

У структуру ринку нерухомості входять:

• Об’єкти нерухомості

• Суб’єкти ринку нерухомості

• Інфраструктура ринку нерухомості.

ПЕРЕВАГИ	НЕДОЛІКИ
Отримання більшого прибутку, ніж на інших ринках за період експлуатації	Незначна відкритість інформації в порівнянні з іншими ринками
Достатня стійкість споживчого попиту	Відсутність законодавчої бази, публікацій, інформації щодо здійснюваних угод
Незначний вплив на розвиток коливань економічного попиту	Жорстка залежність від зовнішніх умов регулювання, споживчого попиту, можливостей розвитку інвестиційно-будівельного комплексу регіону
Наявність захисту від різкої зміни ринкової кон’юнктури	Значні трансакційні витрати

Трансакційні витрати - це всі витрати, пов'язані з обміном і захистом, правомочності, які несуть покупці й продавці Щоб здійснити ринкову трансакцію, необхідно визначити, з ким бажано укласти операцію та на яких умовах провести попередні переговори, підготувати контракт, зібрати відомості, щоб пересвідчитися в тому, що умови контракту виконуються і т.д.

Ринок нерухомості - це ринок обмежених ресурсів, продавців і покупців. Обмежена кількість продавців нерухомості, що знаходиться в екологічно чистих і центральних районах, об'єктів з високими споживчими властивостями, нових об'єктів з виразним художнім стилем. Обмежено й кількість покупців таких об'єктів нерухомості внаслідок їх дорожнечі.

Розвиток ринку нерухомості прямо залежить від прийняття інвестиційних рішень, що базуються на його дослідженні та аналізі. Однак, з одного боку, фахівці, що працюють у галузі нерухомості, особливо аналітики. зустрічаються з труднощами, а часом і неможливістю коректної й однозначної формалізації економічних взаємозв'язків на ринку нерухомості. З іншою ж недостатня спрацьованість теорії аналізу ринку нерухомості та перенесення технологій, використаних на інших ринках (розроблених в іншому ринковому середовищі), може призвести до істотних помилок і навіть до криз на ринку нерухомості.