Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Потенциал конспект лекций.doc
Скачиваний:
1
Добавлен:
01.03.2025
Размер:
4.01 Mб
Скачать

Решение

Стоимость такого земельного участка рассчитаем по методу непрямой капитализации, используя формулу (6.2.):

(тыс.грн.)

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных земельных участков. При этом стоимость земельного участка определяется путем внесения поправок к ценам продажи подобных земельных участков, учитывающих отличия в характеристиках, влияющих на стоимость:

(6.3.)

где Цзскор  скорректированная цена продажи земельного участка; Цзфакт - фактическая цена продажи подобного земельного участка; m  количество факторов сравнения; ∆Цзj  разница (поправка) в цене (+/-) продажи подобного земельного участка относительно оцениваемого участка по j-му фактору сравнения.

Пример 6.2. На основе информации о ценах продажи и характеристиках подобных объектов оценить стоимость земельного участка:

Подобный объект

Цена

продажи, тыс. грн

Размер, га

Уклон

поверхности

Инженерное обеспечение

Местонахождение

1

95

1

склонистый

вода

прилегающий к центру

2

125

1

равнинный

вода

прилегающий к центру

3

215

0,9

равнинный

вода

центральный район

4

150

1

равнинный

вода, газ

прилегающий к центру

5

245

1

равнинный

вода, газ

центральный район

6

220

1

равнинный

вода

центральный район

Объект оценки

?

0,9

склонистый

вода, газ

прилегающий к центру

Решение

Рассчитаем скорректированную стоимость земельного участка с использованием формулы (6.3) путем последовательного вычитания (суммирования) величины поправок, которые имеют место из-за расхождений в размерах, уклоне поверхности, наличии инженерного обеспечения объекта оценки и подобных земельных участков.

1) Определим поправку на разницу в размере земельного участка, сопоставив два участка, которые отличаются лишь этой характеристикой. Такими являются участки №3 и №6. Следовательно, поправка на разницу в размере земельного участка составит -5 тыс.грн (=215-220).

2) Определим поправку на разницу в уклоне поверхности, сопоставив два участка, которые отличаются лишь этой характеристикой. Такими являются участки №1 и №2. Следовательно, поправка на разницу в размере земельного участка составит -30 тыс.грн (=95-125).

3) Определим поправку на разницу в инженерном обеспечении, сопоставив два участка, которые отличаются лишь этой характеристикой. Такими являются участки №2 и №4. Следовательно, поправка на разницу в размере земельного участка составит 25 тыс.грн (=150-125).

4) Определим поправку на разницу в местонахождении, сопоставив два участка, которые отличаются лишь этой характеристикой. Такими являются участки №2 и №6. Следовательно, поправка на разницу в размере земельного участка составит -95 тыс.грн (=125-220).

5) Расчет скорректированной стоимости представим в виде таблицы:

Характеристики

Объект оценки

Аналоги

1

2

3

4

5

5

Цена продажи, тыс. грн.

 

95

125

215

150

245

220

Корректировка (тыс. грн.) на:

- размер

 

-5

-5

0

-5

-5

-5

- уклон поверхности

 

0

-30

-30

-30

-30

-30

- инженерное обеспечение

 

25

25

25

0

0

25

- местонахождение

 

0

0

-95

0

-95

-95

Величина поправки, тыс. грн.

 

20

-10

-100

-35

-130

-105

Скорректированная стоимость, тыс. грн.

 

115

115

115

115

115

115

Стоимость объекта оценки, тыс. грн.

115

 

 

 

 

 

 

Таким образом, стоимость оцениваемого земельного участка составит 115 тыс.грн.

Метод учета затрат на земельные улучшения (метод абстрагирования) используется для оценки улучшенных земельных участков или земельных участков, улучшение которых предусматривается, при условии наиболее эффективного их использования (фактического или условного). При этом стоимость земельного участка определяется как разница между ожидаемым доходом от продажи улучшенного участка и затратами на земельные улучшения:

Сз = До Ззу, (6.4.)

где До  ожидаемый доход от продажи улучшенного земельного участка или капитализированный чистый операционный (рентный) доход от ее использования; Ззу  затраты на земельные улучшения.

Данный метод реализуется в ряд этапов:

1) Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж;

2) Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для этого может использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения, которые состоят из прямых, косвенных затрат и прибыли предпринимателя;

3) Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на данном участке;

4) Вычитание из восстановительной стоимости величины накопленного износа для получения их остаточной стоимости зданий и сооружений;

5) Определение рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной стоимости зданий и сооружений.

Пример 6.3. Определить рыночную стоимость земли в составе единого объекта недвижимости  земельного участка с расположенными на нем улучшениями, если: рыночная стоимость данного объекта недвижимости составляет 1000 тыс. грн., восстановительная стоимость здания, находящегося на земельном участке, составляет 800 тыс. Общий износ определен в размере 50%.