
- •Содержание
- •Введение
- •Тема 1 Сущностная характеристика потенциала предприятия
- •1.1. Потенциал предприятия как экономическая категория, необходимость его изучения
- •1.2. Потенциал предприятия как экономическая категория, необходимость его изучения
- •Классификация основных видовых проявлений потенциала предприятия
- •1.3. Основные черты и свойства потенциала предприятия
- •Тема 2 Формирование потенциала предприятия
- •2.1. Системный подход к анализу потенциала предприятия
- •2.2. Структура потенциала предприятия
- •Объективные и субъективные составляющие потенциала предприятия
- •2.3. Особенности структуры потенциала предприятий различных отраслей экономики
- •2.4. Общие подходы к формированию потенциала предприятия
- •2.5. Основные факторы формирования и развития потенциала предприятия
- •Тема 3 Конкурентоспособность потенциала предприятия
- •3.1. Сущность и уровни конкурентоспособности потенциала предприятия
- •3.2. Методы и общие принципы оценки конкурентоспособности потенциала предприятия
- •Характеристика методов оценки конкурентоспособности потенциала
- •3.3. Алгоритм анализа конкурентоспособности потенциала предприятия методом баллов
- •Информация о деятельности предприятий-конкурентов
- •Результаты опроса экспертов относительно влияния основных составляющих потенциала на уровень его конкурентоспособности
- •Решение
- •Индикаторы конкурентоспособности составляющих потенциала предприятий
- •Значения индикаторов конкурентоспособности составляющих потенциала предприятий
- •Степень влияния отдельных составляющих потенциала предприятия на уровень их конкурентоспособности
- •3.4. Сущность метода экспертных оценок конкурентоспособности потенциала предприятия, его преимущества и недостатки
- •Экспертные листы оценок конкурентоспособности потенциала предприятия
- •3.5. Стратегический анализ конкурентоспособности потенциала предприятия
- •Тема 4. Теоретические основы оценки потенциала предприятия
- •4.1. Стратегический анализ конкурентоспособности потенциала предприятия
- •4.2. Понятие стоимости и её модификации
- •4.3. Принципы оценки стоимости потенциала
- •Тема 5 Методические подходы к оценке потенциала предприятия
- •5.1. Этапы и технология оценки стоимости потенциала предприятия
- •5.2. Подходы и методы, используемые для оценки стоимости потенциала предприятия
- •Решение
- •Решение
- •5.3. Методические особенности оценки стоимости предприятия в условиях экономической трансформации
- •Решение
- •Тема 6. Оценка стоимости земельного участка, зданий и сооружений
- •6.1. Особенности недвижимого имущества как объекта оценки
- •6.2. Порядок организации и оценка стоимости земельных участков в Украине
- •Решение
- •Решение
- •Решение
- •Решение
- •6.3. Методика оценки стоимости зданий и сооружений
- •Решение
- •Решение
- •Решение
- •Решение
- •Решение
- •Решение
- •Тема 7 Определение стоимости машин и оборудования
- •7.1. Необходимость и особенности оценки технико-технологического потенциала предприятия
- •7.2. Классификация объектов оценки технико-технологического потенциала предприятия
- •7.3. Методические подходы к оценке машин и оборудования
- •Решение
- •Решение.
- •1. Полная себестоимость однородного объекта
- •3. Полная восстановительная стоимость объекта оценки без ндс
- •Рассчитывается восстановительная стоимость объекта оценки по формуле (7.3.)
- •Оценочная шкала для определения физического износа машин и оборудования
- •Решение
- •Тема 8 Нематериальные активы, методы их оценки
- •8.1. Сущность нематериальных активов
- •8.2. Состав и классификация нематериальных активов
- •Самые дорогие бренды мира
- •8.3. Цели и принципы оценки стоимости нематериальных активов
- •8.4. Оценка рыночной стоимости нематериальных активов
- •Тема 9 Трудовой потенциал предприятия и его оценка
- •9.1. Трудовой потенциал предприятия: роль и значение в экономических отношениях, его сущность и структура
- •9.2. Методологические аспекты количественной и качественной оценки трудового потенциала предприятия
- •9.3. Особенности стоимостной оценки трудового потенциала предприятия с помощью доходного и затратного подходов
- •Тема 10 Оценка стоимости бизнеса
- •10.1. Сущность и особенности оценки стоимости бизнеса
- •10.2. Оценка стоимости бизнеса с помощью доходного подхода
- •10.3. Методика оценки стоимости бизнеса путём подхода на основе активов
- •10.4. Оценка стоимости бизнеса рыночным подходом
- •Список рекомендованной литературы
- •5 По данным исследования международной консалтинговой компании Interbrand Group в 2009 году
Решение
Стоимость такого земельного участка рассчитаем по методу непрямой капитализации, используя формулу (6.2.):
(тыс.грн.)
Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных земельных участков. При этом стоимость земельного участка определяется путем внесения поправок к ценам продажи подобных земельных участков, учитывающих отличия в характеристиках, влияющих на стоимость:
(6.3.)
где Цзскор скорректированная цена продажи земельного участка; Цзфакт - фактическая цена продажи подобного земельного участка; m количество факторов сравнения; ∆Цзj разница (поправка) в цене (+/-) продажи подобного земельного участка относительно оцениваемого участка по j-му фактору сравнения.
Пример 6.2. На основе информации о ценах продажи и характеристиках подобных объектов оценить стоимость земельного участка:
Подобный объект |
Цена продажи, тыс. грн |
Размер, га |
Уклон поверхности |
Инженерное обеспечение |
Местонахождение |
1 |
95 |
1 |
склонистый |
вода |
прилегающий к центру |
2 |
125 |
1 |
равнинный |
вода |
прилегающий к центру |
3 |
215 |
0,9 |
равнинный |
вода |
центральный район |
4 |
150 |
1 |
равнинный |
вода, газ |
прилегающий к центру |
5 |
245 |
1 |
равнинный |
вода, газ |
центральный район |
6 |
220 |
1 |
равнинный |
вода |
центральный район |
Объект оценки |
? |
0,9 |
склонистый |
вода, газ |
прилегающий к центру |
Решение
Рассчитаем скорректированную стоимость земельного участка с использованием формулы (6.3) путем последовательного вычитания (суммирования) величины поправок, которые имеют место из-за расхождений в размерах, уклоне поверхности, наличии инженерного обеспечения объекта оценки и подобных земельных участков.
1) Определим поправку на разницу в размере земельного участка, сопоставив два участка, которые отличаются лишь этой характеристикой. Такими являются участки №3 и №6. Следовательно, поправка на разницу в размере земельного участка составит -5 тыс.грн (=215-220).
2) Определим поправку на разницу в уклоне поверхности, сопоставив два участка, которые отличаются лишь этой характеристикой. Такими являются участки №1 и №2. Следовательно, поправка на разницу в размере земельного участка составит -30 тыс.грн (=95-125).
3) Определим поправку на разницу в инженерном обеспечении, сопоставив два участка, которые отличаются лишь этой характеристикой. Такими являются участки №2 и №4. Следовательно, поправка на разницу в размере земельного участка составит 25 тыс.грн (=150-125).
4) Определим поправку на разницу в местонахождении, сопоставив два участка, которые отличаются лишь этой характеристикой. Такими являются участки №2 и №6. Следовательно, поправка на разницу в размере земельного участка составит -95 тыс.грн (=125-220).
5) Расчет скорректированной стоимости представим в виде таблицы:
Характеристики |
Объект оценки |
Аналоги |
|||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
5 |
||
Цена продажи, тыс. грн. |
|
95 |
125 |
215 |
150 |
245 |
220 |
Корректировка (тыс. грн.) на: |
|
|
|
|
|
|
|
- размер |
|
-5 |
-5 |
0 |
-5 |
-5 |
-5 |
- уклон поверхности |
|
0 |
-30 |
-30 |
-30 |
-30 |
-30 |
- инженерное обеспечение |
|
25 |
25 |
25 |
0 |
0 |
25 |
- местонахождение |
|
0 |
0 |
-95 |
0 |
-95 |
-95 |
Величина поправки, тыс. грн. |
|
20 |
-10 |
-100 |
-35 |
-130 |
-105 |
Скорректированная стоимость, тыс. грн. |
|
115 |
115 |
115 |
115 |
115 |
115 |
Стоимость объекта оценки, тыс. грн. |
115 |
|
|
|
|
|
|
Таким образом, стоимость оцениваемого земельного участка составит 115 тыс.грн.
Метод учета затрат на земельные улучшения (метод абстрагирования) используется для оценки улучшенных земельных участков или земельных участков, улучшение которых предусматривается, при условии наиболее эффективного их использования (фактического или условного). При этом стоимость земельного участка определяется как разница между ожидаемым доходом от продажи улучшенного участка и затратами на земельные улучшения:
Сз = До Ззу, (6.4.)
где До ожидаемый доход от продажи улучшенного земельного участка или капитализированный чистый операционный (рентный) доход от ее использования; Ззу затраты на земельные улучшения.
Данный метод реализуется в ряд этапов:
1) Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж;
2) Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для этого может использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения, которые состоят из прямых, косвенных затрат и прибыли предпринимателя;
3) Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на данном участке;
4) Вычитание из восстановительной стоимости величины накопленного износа для получения их остаточной стоимости зданий и сооружений;
5) Определение рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной стоимости зданий и сооружений.
Пример 6.3. Определить рыночную стоимость земли в составе единого объекта недвижимости земельного участка с расположенными на нем улучшениями, если: рыночная стоимость данного объекта недвижимости составляет 1000 тыс. грн., восстановительная стоимость здания, находящегося на земельном участке, составляет 800 тыс. Общий износ определен в размере 50%.