Решение
1) Определим текущую стоимость платежей: 20 000 × 4,638866 = 92777,3 у.е.
2) Определим текущую стоимость реверсии: 110 000 × (1/(1 + 0,14)8) = 38561,5 у.е.
3) Определим стоимость объекта недвижимости: 92777,3 + 38561,5 = 131338,8 у.е.
Оценка зданий и сооружений по методу прямой капитализации предполагает реализацию семи основных этапов (рис. 6.4.).
Условные обозначения: S - площадь, предоставляемая в аренду, м2; Са - арендная ставка за 1 м2; Ддр - другие доходы от владения объектом оценки; Пнз - возможные потери от неполной загрузки зданий и сооружений; ОР - операционные расходы, связанные с нормальным функционированием объекта оценки.
Рис. 6.4. Этапы оценки зданий и сооружений по методу прямой капитализации
Пример 6.6. Оценить стоимость офисного помещения общей площадью 100 м2. По предварительным прогнозам вероятный процент недозагрузки объекта составит 2%, эксплуатационное резервирование дохода - 1%, коэффициент капитализации - 20%. Информация о рынке аренды офисных помещений в районе расположения объекта приведена в таблице.
Объект-аналог |
Площадь, м2 |
Месячная ставка арендной платы, грн/м2 |
1 |
70 |
22,5 |
2 |
90 |
24 |
3 |
80 |
20,5 |
4 |
100 |
17,5 |
5 |
65 |
21,5 |
Решение
Рассчитаем вероятную месячную арендную ставку для объекта оценки по формуле средней арифметической:
Са= (22,5 + 24 + 20,5 + 17,5 + 21,5) /5 = 21,2 (грн/м2).
Расчет стоимости офисного помещения представим в таблице:
Показатель |
Расчет |
Значение, грн. |
Потенциальный годовой валовой доход |
21,2 х 100 х 12 |
25440 |
Потери дохода от недозагрузки |
25440 х 0,02 |
508,8 |
Действительный валовой доход |
25440 - 508,8 |
24931,2 |
Расходы на замещение (резервирование дохода) |
24931,2x0,01 |
249,3 |
Чистый операционный доход |
24931,2-249,3 |
24681,9 |
Стоимость офисного помещения |
24681,9/0,2 |
123409,5 |
Последовательность реализации метода остатка для зданий проиллюстрирована примером 6.7.
Пример 6.7. Из сопоставимых продаж определена стоимость земельного участка – 50000 у.е. Объект недвижимости приносит 25000 у.е. чистого годового операционного дохода; ставка дисконтирования определена в размере 15%. Оставшийся срок экономической жизни здания составляет 30 лет, норма возврата для здания формируется по линейной схеме. Определить стоимость недвижимости по методу остатка на землю.