Решение
Определим стоимость земельного участка, используя формулу (6.4.):
Сз = До Ззу,= 1000 (800 тыс. × 0,5) = 600 тыс.грн.
Метод остатка для земли основывается на выделении и капитализации чистого операционного дохода от использования земельного участка, входящего в состав недвижимого имущества.
Расчеты выполняются в несколько этапов:
1) Определение чистого операционного дохода, получаемого от использования зданий и сооружений (ДЗд):
(6.5.)
где СЗд
текущая стоимость зданий и сооружений;
коэффициент капитализации для зданий
и сооружений, который определяется по
такой формуле:
(6.6.)
где kвк
– коэффициент возмещения капитала;
- коэффициент капитализации
земли.
2) Определение остатка чистого операционного дохода, приходящегося на земельный участок (ДЗ):
(
6.7.)
где Д общий чистый операционный доход, получаемый от недвижимого имущества в целом.
3) Расчет остаточной стоимости земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от использование земли:
(6.8.)
Пример 6.4. Определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35 400 у.е., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции 16%, срок экономической жизни девять лет. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением даёт следующие данные:
в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 л бензина;
средний чистый доход от продажи 1 л бензина составляет 0,06 у.е.;
с учётом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.
Решение
1. Определим общий объем инвестиций (І), необходимый для строительства АЗС на земельном участке: І = 354005=177000(у.е.);
2. Находим коэффициент капитализации для сооружений по формуле (6.6.):
3
.
Определим чистый операционный доход,
приносимый сооружениями (ДЗд)
по формуле
(6.5.):
(у.е.)
4. Определим чистый операционный доход от АЗС в целом Д (земельного участка и сооружений):
(
у.е.)
5. Определим по формуле (6.7.) остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок, ДЗ:
(у.е.)
6. Определим по формуле (6.8.) стоимость земельного участка:
(
у.е.)
Таким образом, стоимость земельного участка, предоставляемого под АЗС составляет 78095,63 у.е.
6.3. Методика оценки стоимости зданий и сооружений
Для оценки стоимости зданий и сооружений в практике оценочной деятельности используется доходный, сравнительный и затратный подходы.
В рамках доходного подхода применяются следующие методы:
1. метод дисконтирования доходов, который предполагает расчет показателя чистого дисконтированного дохода, где в качестве доходов рассматривается:
- арендная плата;
- ожидаемая стоимость здания по истечении принятого срока аренды.
2. метод прямой капитализации – используется для оценки зданий и сооружений, которые являются источниками дохода собственника. Позволяет определить стоимость здания с использованием коэффициента капитализации, характеризующим доходность объекта оценки при условии, что здание будет находится в аренде достаточно длительный срок и размер арендной платы останется неизменным.
3. метод остатка для зданий аналогичен методу остатка для земли, но предполагает достаточно точные сведения о стоимости земельного участка. Он используется тогда, когда применение затратного метода проблематично, например, в случае сильно изношенных зданий.
Метод дисконтирования денежных потоков предусматривает такие этапы процедуры оценки:
Рис. 6.3. Этапы оценки зданий и сооружений по методу дисконтирования денежных потоков
Пример 6.5. В течение восьми лет недвижимость будет сдаваться в аренду за 20 000 у.е., платежи будут поступать в конце года. Ставка дисконтирования 14 %. В конце восьмого года объект недвижимости будет продан за 110 000 долл. Какова текущая стоимость объекта недвижимости?