Задача 1.

Підприємець К. за договором оренди з магазином “Спорттовари” використовував вільне складське приміщення для зберігання будівельних матеріалів. Оскільки з вини партнерів К. поставка будівельних матеріалів за останні три місяці не проводилася, складське приміщення не використовувалося, К. за цей період сплачував щомісячно лише 1/3 обумовленої орендної плати. Магазин звернувся в арбітражний суд з вимогою розірвати договір і відшкодувати понесені збитки в тому числі - упущену вигоду. Дайте правовий аналіз ситуації. Підготуйте проект рішення арбітражного суду по суті спору.

Статтею 762 ЦК передбачено положення про плату за користування майном. Зокрема, виходячи з умов задачі, оскільки з вини партнерів К. поставка будівельних матеріалів за останні три місяці не проводилася, складське приміщення не використовувалося, К. за цей період сплачував щомісячно лише 1/3 обумовленої орендної плати. В свою чергу, відповідно до ч. 3-6 ст. 762 ЦК:

3. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

4. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

5. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

6. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Отже, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає., що й можна прослідкувати в фабулі задачі. Тому позов магазину повинно бути відхилено.

Задача 2.

АТ “Агросервіс” передало в оренду КСП “Весна” бурякозбиральну машину строком на 5 років. Зі згоди АТ, КСП передало комбайн в суборенду ТзОВ “Явір” строком на 3 роки. Через 6 місяців “Агросервіс” і “Весна” вирішили за взаємною згодою припинити договірні відносини і поставили вимогу до ТзОВ про повернення комбайна. Товариство відмовилось повернути агрегат, посилаючись на укладений договір суборенди, строк якого ще не сплив. Вирішіть спір. Чи зміниться рішення, якщо:

а) договір оренди було розірвано у зв’язку з несплатою орендної плати;

б) договір суборенди було укладено без згоди власника (АТ “Агросервіс”).

У зв’язку з тим, що сторонами договору піднайму є наймодавець, наймач та піднаймач, то розірвання договору шляхом взаємної згоди повинно характеризуватись згодою всіх сторін. У даному випадку згоди піднаймача не було, тому вимога про повернення ТзОВ “Явір” агрегату є безпідставним. У випадку коли договір оренди було розірвано у зв’язку з несплатою орендної плати, то відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 611 ЦК:

Стаття 611. Правові наслідки порушення зобов'язання

1. У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема:

1) припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору;

При цьому, слід зазначити, що похідний характер договору піднайму означає також, що припинення договору майнового найму з будь-яких підстав тягне за собою припинення дії договору піднайму.

У випадку, коли договір суборенди було укладено без згоди власника, то відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 785 ЦК:

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

Тому, фактично, виходячи з положень ст. 774 ЦК:

Передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Таким чином, піднайм фактично є неправомірним, отже сам договір суборенди слід вважати недійсним відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК:

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Внаслідок цього, правовими наслідками недійсності правочину, які визначені в ст. 216 ЦК, є:

Стаття 216. Правові наслідки недійсності правочину

1. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

2. Якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

3. Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.

4. Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін.

5. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою.

Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.

Відповідно до ст. 214 Цивільного кодексу України, відмова від двохстороннього правочину можлива лише за взаємною згодою. Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за взаємною згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Отже, у відповідності до ч. 1 ст. 785 ЦК ТзОВ “Явір” зобов’язане повернути агрегат:

У разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Задача 3.

АТП -1424 уклало з ТзОВ “Сервіс” договір оренди павільйону технологічного обладнання. Строк дії договору починався 1 травня 2002 року. Товариство (орендар) регулярно сплачувало орендну плату, справно виконувало усі інші умови договору. Листом від 20 лютого 2004 року АТП повідомило наймача про те, що воно “відмовляє йому в оренді павільйону”, об’єкт (павільйон технологічного обладнання) передається в оренду кооперативу “Зоря”, з яким уже укладено договір оренди і вимагало до 1 березня звільнити його. ТзОВ “Сервіс” звернулося з заявою до суду про визнання договору оренди між АТП –1424 і кооперативом “Зоря” недійсним. Чи зміниться вирішення, якщо ТзОВ відмовилося звільнити павільйон. АТП звернулося з заявою в суд у якій просило розірвати договір. Дайте правовий аналіз запропонованих ситуацій. Вирішіть спір.

У даному випадку слід зазначити, що договір між АТП -1424 та ТзОВ “Сервіс” був укладений та починався швидше (тобто 1 травня 2002 року) аніж договір, який укладений між АТП -1424 та кооперативом “Зоря”. Виходячи з загальних положень цивільного законодавства про договір, а саме статей 629 та 631 ЦК, а саме:

Стаття 629. Обов'язковість договору

1. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Стаття 631. Строк договору

1. Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.

2. Договір набирає чинності з моменту його укладення.

3. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

4. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Отож, у даному випадку повідомлення АТП -1424 ТзОВ “Сервіс” про відмову в оренді павільйону та вимога звільнити павільйон є неправомірною. Звільнення павільйону можливе лише після розірвання договору.

Задача 4.

Між КСП “Нива” та приватним підприємством “Горизонт” 22 червня 2000 року було укладено безстроковий договір оренди складського приміщення загальною площею 82 кв.м. У 2004 році КСП “Нива” було реорганізоване. В порядку реорганізації за розподільчим балансом складське приміщення перейшло до фермера К. К. звернувся до ПП з вимогою про визнання договору оренди недійсним та звільнення приміщення. Останнє відмовилося виконати вимоги К., оскільки добросовісно дотримувалося всіх умов договору. Проаналізуйте ситуацію та вирішіть спір.

Відповідно до ст. 770 та ст. 783 ЦК вимога фермера є безпідставною, так як він є правонаступником, а підстав для розірвання договору нема.

Задача 1

Відповідно до ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до ч.3 ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Оскільки Фонд комунального майна заявив претензію про розірвання договору через 5 місяців після закінчення строку, на протязі якого можна було заявити про припинення договору, то цей договір вважається поновленим на той же строк, тобто на 5 років.

Задача 2

На кого покладається обов’язок проведення капітального та біжучого ремонту об’єкту оренди?

Відповідно до ст.18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"

1. Поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

2. Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

3. Якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право:

• відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

• вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Щодо змісту понять: “капітальний ремонт” та “біжучий ремонт”

Державний комітет україни з будівництва та архітектури лист

від 30.04.2003 р. N 7/7-401

Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів

На численні запити організацій щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів Держбуд України повідомляє.

Капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно-будівельних, робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращання планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності).

Поточний ремонт - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання. Якщо будівля в цілому не підлягає капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, які класифікуються як такі, що відносяться до капітального ремонту (крім робіт, які передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі). Поточний ремонт повинен провадитись з періодичністю, що забезпечує ефективну експлуатацію будівлі або об'єкта з моменту завершення його будівництва (капітального ремонту) до моменту постановки на черговий капітальний ремонт (реконструкцію).

У зв'язку з покладанням питань з експлуатації житлово-комунального господарства на Держжитлокомунгосп України лист Держбуду від 13.01.98 N 7/11 вважати таким, що втратив чинність. З питань, що стосуються правил використання приміщень житлових та громадських будівель, термінів проведення їх ремонтів та розподілів ремонтно-будівельних робіт за класифікацією необхідно звертатися до Управління експлуатації житлового фонду Держжитлокомунгоспу України за адресою 03150, м. Київ-150, вул. Димитрова, 24.

Перший заступник

Голови Комітету А. Беркута

Вирішіть спір.

Позовні вимоги обгрунтовувалися:

а) несплатою орендної плати за останні 6 місяців;

Відповідно до ст. 782 ЦК України

1. Наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

2. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Отже, у такому випадку наймодавець має право розірвати договір.

б) невикористанням об’єкту.

У такому випадку наймодавець не має права розірвати договір, оскільки:

Відповідно до ч.1 ст.18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону.

Однак з умов даної справи такий обов’язок орендаря не був встановлений у договорі.

Йде мова про необхідність проведення капітального ремонту про що відповідач неодноразово звертався до позивача з відповідними заявами, ще до проведення перевірки.

Відповідно до ч.2 ст.18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"

капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до п.4 ч.1 ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Однак такий обов’язок за умовами задачі не був покладений на наймача.

Відповідно до п.3 ч.1 ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

Однак відповідно до ч.3 ст.18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"

Якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право:

• відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

• вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Отже, він має право, а не обов’язок здійснити ці дії, тому не можна розглядати недбалу поведінку наймача, що створює загрозу пошкодження речі у даному випадку.

Задача 3

Відповідно до ч.3 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"

Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Відповідно до ст.18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"

Основні обов'язки орендаря:

1. За договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону.

2. Орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

3. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Підстав для розірвання договору немає, оскільки в даному випадку йде мова про невикористання об'єкта оренди взагалі, тому не має місце невиконання орендарем обов’язку використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. !!!В даному випадку приміщення під склад для зберігання товарів!!!