- •Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве а.Ю.Дементьев предисловие
- •Основные термины и определения
- •Глава 1. Строительная деятельность. Капитальное
- •Строительство как часть экономической деятельности
- •Организаций. Субъекты строительной деятельности
- •И построение взаимоотношений между ними
- •1.1. Действующее законодательство в области строительства.
- •1.1.1. Требования законодательных актов по подготовке
- •1.1.2. Определение видов деятельности в соответствии
- •1.2. Капитальное строительство как составная часть
- •1.3. Технологическая структура капитальных вложений
- •1.4. Основы ценообразования в строительстве
- •1.5. Субъекты строительной деятельности и построение
- •Глава 2. Нормативные документы по бухгалтерскому учету в строительстве. Первичные учетные документы по капитальному строительству
- •2.1. Основные нормативные документы,
- •2.2. Первичные учетные документы
- •2.2.1. Форма n кс-2 "Акт о приемке выполненных работ"
- •2.2.6. Форма n кс-10 "Об оценке подлежащих сносу
- •2.2.7. Форма n кс-11 "Акт приемки законченного
- •2.2.8. Форма n кс-14 "Акт приемки законченного
- •2.2.9. Форма n кс-17 "Акт о приостановлении строительства"
- •2.2.10. Форма n кс-18 "Акт о приостановлении
- •2.2.11. Другие формы первичных учетных документов
- •Глава 3. Бухгалтерский и налоговый учет хозяйственных операций, осуществляемых при ведении капитального строительства. Общие положения
- •3.1. Определение перечня затрат, включаемых
- •3.2. Порядок ведения бухгалтерского учета затрат
- •3.3. Налоговый учет при осуществлении
- •3.3.1. Налоговый учет при осуществлении капитального
- •3.3.2. Налоговый учет при осуществлении капитального
- •Глава 4. Особенности бухгалтерского учета и налогообложения у застройщиков
- •4.1. Особенности бухгалтерского и налогового учета
- •4.1.1. Строительство хозяйственным способом
- •4.1.2. Строительство подрядным способом без привлечения
- •4.1.3. Строительство с привлечением специализированного
- •4.2. Особенности бухгалтерского и налогового учета
- •4.2.1. Застройщик не выполняет строительно-монтажные работы
- •4.2.2. Застройщик полностью или частично выполняет смр
- •4.3. Особенности бухгалтерского и налогового учета
- •4.3.1. Учет доли города
- •4.3.2. Учет взносов на развитие инфраструктуры
- •4.3.3. Учет строительства сопутствующих объектов
- •4.3.4. Учет процентов за пользование кредитными
- •4.3.5. Учет затрат по содержанию объекта до его передачи
- •4.3.6. Учет временных титульных зданий и сооружений
- •4.4. Типовые бухгалтерские проводки по бухгалтерскому учету
- •Глава 5. Особенности бухгалтерского и налогового учета у специализированных заказчиков
- •5.1. При выполнении функций полного заказчика
- •5.2. При выполнении функций технического заказчика
- •5.3. Типовые бухгалтерские проводки по бухгалтерскому
- •Глава 6. Бухгалтерский учет и налогообложение подрядных строительных организаций
- •6.1. Договор строительного подряда
- •6.1.1. Общие положения
- •6.1.2. Объект строительства
- •6.1.3. Срок выполнения работ
- •6.1.4. Цена работы
- •6.1.5. Приемка работ заказчиком
- •6.1.6. Расчеты за выполненные работы
- •6.1.7. Генподрядчик и субподрядчик
- •6.1.8. Обеспечение строительства материалами
- •6.1.9. Услуги генподряда
- •6.2. Объекты бухгалтерского учета по договорам
- •6.3. Признание доходов по договорам строительного подряда
- •6.3.1. Общие условия признания дохода
- •6.3.2. Признание дохода по стоимости объекта или этапа
- •6.3.3. Признание дохода способом "по мере готовности"
- •6.4. Бухгалтерский учет расходов по договорам строительного
- •6.4.1. Общие положения
- •6.4.2. Группировка расходов
- •6.4.3. Организация учета расходов
- •6.4.4. Учет материалов
- •6.4.5. Учет временных сооружений
- •6.4.6. Учет расходов на оплату труда и отчислений
- •6.4.7. Учет расходов вспомогательных производств
- •6.4.8. Учет общепроизводственных расходов
- •6.4.9. Учет общехозяйственных расходов
- •6.4.10. Учет работ и услуг сторонних организаций
- •6.4.11. Учет резервов
- •6.4.12. Учет прочих расходов
- •6.4.13. Учет незавершенного строительного производства
- •6.5. Особенности налогового учета доходов и расходов
- •6.5.1. Налоговый учет
- •6.5.2. Порядок признания доходов по договорам строительного
- •6.5.3. Порядок признания расходов по договорам
- •6.6. Особенности исчисления и уплаты налога на добавленную
- •6.6.1. Исчисление и уплата ндс с оборотов по реализации
- •6.6.2. Порядок применения налоговых вычетов
- •6.7. Типовые бухгалтерские проводки по бухгалтерскому учету
- •Глава 7. Бухгалтерский и налоговый учет инвесторов
- •7.1. Инвестирование строительства для собственного
- •7.1.1. Бухгалтерский учет
- •7.1.2. Налоговый учет
- •7.2. Инвестирование строительства для целей дальнейшей
- •7.3. Инвестирование строительства для целей уступки
- •7.4. Типовые бухгалтерские проводки по бухгалтерскому учету
- •Глава 8. Бухгалтерский и налоговый учет отдельных операций в строительстве
- •8.1. Учет операций, осуществляемых по договорам уступки
- •8.2. Типовые бухгалтерские проводки по операциям, связанным
- •8.3. Продажа объектов незавершенного строительства
- •8.4. Типовые бухгалтерские проводки по операциям, связанным
- •Глава 9. Автоматизация учета в строительстве
- •9.1. Цели и роль автоматизации учета для строительной
- •9.2. Задачи учета, подлежащие автоматизации
- •9.3. Порядок выполнения автоматизации
- •9.4. Программное обеспечение для учета в строительстве
- •9.5. Примеры автоматизации основных задач учета
Глава 8. Бухгалтерский и налоговый учет отдельных операций в строительстве
8.1. Учет операций, осуществляемых по договорам уступки
права (требования)
Уступка требования в строительной деятельности осуществляется в соответствии с параграфом 1 "Переход прав кредитора к другому лицу" гл. 24 ГК РФ. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Таким образом, при передаче права требования обязательно участие трех лиц:
- должника, права требования к которому переходят от одного кредитора к другому;
- кредитора, который имел права требования к должнику и передает их новому кредитору;
- нового кредитора, который получает права требования к должнику от старого кредитора.
В строительной деятельности к таким договорам следует относить, в первую очередь передачу (уступку) прав (требования) на строящийся объект или его часть. При этом должны быть:
- застройщик, он же должник, обязанный предоставить объект кредитору;
- кредитор, уступающий свое право (требования) к застройщику;
- новый кредитор, получающий право требования к застройщику.
Следует иметь в виду, что для того, чтобы передать право (требования), это право нужно иметь. Например, в долевом строительстве считается, что дольщик приобрел право на объект долевого строительства, если он исполнил обязательства по оплате цены договора. Если оплата цены договора не произведена, прав на объект долевого строительства нет и уступать нечего. В этом случае осуществляется перевод долга на нового кредитора перед застройщиком, после погашения которого новый кредитор получает право на объект долевого строительства. В учете и для целей налогообложения эти операции отражаются по-разному.
Если кредитор, оплативший цену договора участия в долевом строительстве, уступил право на объект долевого строительства новому кредитору, то в бухгалтерском учете отражается доход от передачи имущественного права по кредиту счета 90 на всю цену договора уступки. В составе расходов по дебету счета 90 отражается ранее оплаченная сумма по договору участия в долевом строительстве как расходы, связанные с приобретением имущественного права, учтенные ранее по дебету счета 76. После исполнения такого договора старый кредитор теряет связь с застройщиком в отношении объекта долевого строительства, права на который переданы. Налогом на добавленную стоимость облагаются операции, связанные с передачей имущественных прав. Общий порядок налогообложения таких операций предусмотрен п. 2 ст. 153 НК РФ, в соответствии с которым налоговая база определяется как вся сумма дохода, полученная по такой операции. То есть цена договора уступки, увеличенная на сумму налога по ставке 18%. Исключение составляют операции по уступке права (требования) жилья и машино-мест (гаражей). В соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ уступка права (требования) этих помещений облагается налогом с суммы разницы между ценой уступки, включающей в себя сумму налога, и фактическими расходами, связанными с приобретением данного имущественного права.
Если дольщик не оплатил по договору долевого участия в строительстве цену договора, то уступить права по данному договору он может с одновременным переводом долга перед застройщиком на нового кредитора. В этом случае в договоре определяется сумма долга, подлежащего переводу на нового кредитора, которую новый кредитор должен оплатить непосредственно застройщику, и стоимость услуг старого кредитора за уступку прав по договору долевого участия в строительстве, которая будет являться ценой такого договора и подлежит уплате старому кредитору. Стоимость услуг старого кредитора является его доходом для целей налогообложения налогом на прибыль и облагается НДС в полном объеме.
Новый кредитор, приобретя право (требования) на объект долевого строительства, учитывает стоимость этого права по дебету счета 58 "Финансовые вложения", если он намерен в дальнейшем это право перепродать, или по дебету счета 76, если это право будет использовано для целей приобретения объекта основных средств. Сумма уплаченного НДС при приобретении имущественного права по общему порядку принимается к налоговому вычету при условии соответствия критериям ст. 172 НК РФ. Исключением является сумма налога, уплаченная при приобретении права (требования) жилого помещения или машино-места (гаража). Данная сумма налога к налоговому вычету не принимается, а включается в стоимость приобретенного права на данное имущество.
Если новый кредитор, получивший имущественное право на объект долевого строительства, решил его уступить третьему кредитору, то это осуществляется на основании договора уступки права (требования), в соответствии с которым новый кредитор уступает право (требования) к застройщику третьему кредитору. В бухгалтерском учете нового кредитора такая операция отражается по кредиту счета 90 или 91, в зависимости от того, является ли для нового кредитора уступка имущественного права одним из обычных видов деятельности. Стоимость приобретенного права списывается со счета 58 в дебет счета 90 или 91. Налог на добавленную стоимость уплачивается в порядке, изложенном выше.
В практике инвестиционно-строительной деятельности часто встречаются так называемые договоры уступки права инвестирования строительства, а также договоры уступки права аренды земельного участка.
Договоры уступки права инвестирования строительства, если они не связаны с обычной уступкой имущественного права дольщика другому кредитору, как правило, подразумевают отказ старого застройщика от исполнения инвестиционного контракта по строительству и передачу права застройки новому застройщику. Такая операция не имеет ничего общего с обычной передачей имущественного права (требования). Хотя бы потому, что нет основного лица - должника, право (требования) к которому можно уступить. Если по такому договору предусмотрено вознаграждение в пользу старого застройщика, то оно является его доходом от оказания услуг, связанных с отказом от строительства в пользу нового застройщика, для целей бухгалтерского учета и налогообложения, в том числе налогом на добавленную стоимость.
Если к моменту передачи права застройки старый застройщик понес расходы, связанные со строительством, то эти расходы не являются расходами старого застройщика, связанными с получением вознаграждения по договору, и не могут быть признаны в качестве расходов в налоговом учете как не соответствующие критериям п. 1 ст. 252 НК РФ. Участь данных расходов должна быть решена иным порядком.
Во-первых, все такие расходы должны быть поделены на несколько видов расходов.
1. Расходы, которые привели к возникновению имущества, используемого в процессе строительства. Например, проектная документация. Если она уже выполнена и может быть использована новым застройщиком, то ее следует продать по сделке купли-продажи. Если такие расходы новому застройщику не нужны и не могут быть учтены у него в стоимости строительства, их следует отнести за счет собственных средств старого застройщика.
2. Расходы, которые были произведены старым застройщиком, но которые не могут быть учтены в стоимости строительства у нового застройщика. К таким расходам могут быть отнесены, например, инженерные изыскания, которые произведены для строительства объекта старым застройщиком, но, в силу того, что новый застройщик изменил концепцию строительства, не могут быть применены новым застройщиком. Эти расходы относятся за счет собственных средств старого застройщика.
3. Расходы, произведенные по действующим договорам, результаты по которым еще не получены. Например, договор проектирования, находящийся в стадии выполнения, по которому старым застройщиком были произведены расходы. Если новому застройщику данное проектирование актуально для дальнейшего строительства, следует произвести замену лиц по договору на проектирование. Старый застройщик выбывает из договора, а новый застройщик становится заказчиком по договору на проектирование.
В любом случае речь идет о том, что старый и новый застройщики должны договориться, какие конкретно расходы, произведенные старым застройщиком, могут быть учтены новым застройщиком в стоимости строительства. Эти расходы могут быть переданы новому застройщику по авизо (извещению) с приложением сводной ведомости затрат и сводного счета-фактуры, а также копий документов, подтверждающих произведенные расходы. При этом новый застройщик оплачивает (компенсирует) старому застройщику произведенные для целей строительства расходы. Остальные расходы старого застройщика, не принятые новым застройщиком, подлежат отнесению за счет собственных средств старого застройщика.
Особо следует сказать о том, как отразить новому застройщику выплаченное вознаграждение старому застройщику за передачу права инвестирования строительства. Данную сумму новый застройщик может отнести в стоимость строительства в случае, если он сможет доказать, что уплата этой суммы являлась необходимым условием для осуществления строительства. Например, старый застройщик являлся таковым на основании инвестиционного контракта, подписанного с местными органами исполнительной власти (администрацией). Затем он решил отказаться от строительства. При этом решение о том, кто будет новым застройщиком, принимала администрация. От старого застройщика ничего не зависело. В этом случае обоснованными у нового застройщика могут быть признаны только те расходы, которые он компенсировал старому застройщику как необходимые для целей строительства.