Глава 1. Строительная деятельность. Капитальное

Строительство как часть экономической деятельности

Организаций. Субъекты строительной деятельности

И построение взаимоотношений между ними

1.1. Действующее законодательство в области строительства.

Виды строительной деятельности

1.1.1. Требования законодательных актов по подготовке

и осуществлению капитального строительства

В настоящее время строительная деятельность в России регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, вступившим в действие с 1 января 2005 г.

В области строительства данный документ регламентирует отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

В основе любого строительства на территории России лежит территориальное планирование, которое подразделяется на:

1) территориальное планирование Российской Федерации в отношении планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения;

2) территориальное планирование субъектов Российской Федерации в отношении планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения;

3) территориальное планирование муниципальных образований в отношении планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения.

Реализация планируемой застройки осуществляется на основании генерального плана поселения, генерального плана городского округа, утверждаемых соответственно представительным органом местного самоуправления поселения, представительным органом местного самоуправления городского округа. Для реализации генерального плана поселения главой местной администрации поселения утверждается план реализации генерального плана поселения. Для реализации генерального плана городского округа главой местной администрации городского округа утверждается план реализации генерального плана городского округа.

В целях создания условий для устойчивого развития и планировки территорий муниципальных образований, обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, привлечения инвестиций представительным органом местного самоуправления утверждаются правила землепользования и застройки. Эти правила подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, и размещаются на официальном сайте поселения, городского округа.

При подготовке правил землепользования и застройки устанавливаются территориальные зоны. Территориальные зоны делятся на:

1) жилые зоны, включающие в себя зоны застройки индивидуальными, малоэтажными, среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами, а также жилой застройки иных видов;

2) общественно-деловые зоны, включающие в себя зоны делового, коммерческого и общественного назначения, зоны объектов социального и коммунально-бытового назначения, зоны обслуживания объектов производственной и предпринимательской деятельности, иные общественно-деловые зоны;

3) производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры;

4) зоны сельскохозяйственного использования;

5) зоны рекреационного назначения (леса, скверы, парки);

6) зоны особо охраняемых территорий (историко-культурного, природоохранного и другого значения);

7) зоны специального назначения (кладбища, свалки и т.д.);

8) зоны размещения военных объектов.

Правовой режим земельных участков, а также всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации капитального строительства, определяется градостроительным регламентом. При этом определяются виды использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов, подготавливается и утверждается документация по планировке территорий. Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий.

Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения. В составе проекта межевания территории либо в виде отдельного документа осуществляется подготовка градостроительного плана земельного участка.

На земельных участках, определенных под застройку, в отношении которых подготовлен и утвержден градостроительный план, производятся инженерные изыскания для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Лицами, выполняющими инженерные изыскания, являются застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или уполномоченным им лицом (далее - заказчик) физическое или юридическое лицо, которое соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, выполняющим инженерные изыскания. Результаты инженерных изысканий представляют собой документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и отражающий сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, о видах, об объеме, о способах и о сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий в соответствии с программой инженерных изысканий, о качестве выполненных инженерных изысканий, о результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории, в том числе о результатах изучения, оценки и прогноза возможных изменений природных и техногенных условий указанной территории применительно к объекту капитального строительства при осуществлении строительства, реконструкции такого объекта и после их завершения и о результатах оценки влияния строительства, реконструкции такого объекта на другие объекты капитального строительства.

Инженерные изыскания являются основой для осуществления архитектурно-строительного проектирования. Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации, необходимой для осуществления капитального строительства и реконструкции объектов в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

Проектная документация и результаты инженерных изысканий, в случаях, предусмотренных Кодексом, проходят государственную экспертизу. Застройщик (либо уполномоченный им заказчик), а также лица, осуществляющие на основании договора с застройщиком (или с заказчиком) подготовку проектной документации, вправе направить ее на негосударственную экспертизу, проводимую на основании заключенного договора аккредитованными для этих целей организациями.

После утверждения проектной документации застройщик должен получить разрешение на строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка. Форма разрешения на строительство утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 N 698.

Строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства могут осуществляться физическими и юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство. Строительство может осуществлять сам застройщик либо лицо, привлеченное застройщиком или заказчиком на основании договора строительного подряда.

В процессе строительства осуществляется строительный контроль в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка. Строительный контроль производится лицом, осуществляющим строительство. В случае строительства лицом, привлеченным на основании договора строительного подряда, строительный контроль производится также застройщиком или заказчиком.

Если проектная документация на строительство подлежит государственной экспертизе, то при таком строительстве производится государственный строительный надзор. Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

По окончании строительства застройщик должен получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 N 698.

Законченный строительством, введенный в эксплуатацию объект подлежит отражению в учете застройщика и (или) привлеченных им инвесторов в составе активов исходя из целей строительства.

Последовательность реализации планов

по капитальному строительству

┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐

│ Разработка схем территориального планирования Российской Федерации, │

│ субъектов Российской Федерации, муниципальных образований │

└────────────────────────────────────┬────────────────────────────────────┘

\│/

┌────────────────────────────────────┴────────────────────────────────────┐

│ Разработка генерального плана поселения, городского округа. Утверждение │

│ плана реализации генерального плана поселения, городского округа │

└─────────────────┬───────────────────────────────────────────────────────┘

│ ┌─────────────────────────┐

│ ┌────>│ Жилые зоны │

│ │ └─────────────────────────┘

│ │ ┌─────────────────────────┐

\│/ ├────>│ Общественно-деловые зоны│

┌─────────────────┴──────────────────┐ │ └─────────────────────────┘

│ Утверждение и опубликование правил │ │ ┌─────────────────────────┐

│ землепользования и застройки ├────┼────>│ Производственные зоны │

│ с установлением территориальных зон│ │ └─────────────────────────┘

└─────────────────┬──────────────────┘ │ ┌─────────────────────────┐

│ ├────>│Сельскохозяйственные зоны│

│ │ └─────────────────────────┘

│ │ ┌─────────────────────────┐

│ └────>│ Иные зоны │

\│/ └─────────────────────────┘

┌─────────────────┴───────────────────────────────────────────────────────┐

│ Разработка градостроительного регламента │

└────────────────────────────────────┬────────────────────────────────────┘

\│/

┌────────────────────────────────────┴────────────────────────────────────┐

│ Утверждение проекта планировки территорий │

└─────────────────┬───────────────────────────────────────────────────────┘

\│/

┌─────────────────┴──────────────────┐ ┌─────────────────────────┐

│ Утверждение проектов межевания │ │ Выбор застройщика, │

│застроенных территорий и территорий,├─────────>│ оформление земельных │

│ подлежащих застройке │ │ отношений │

└─────────────────┬──────────────────┘ └─────────────────────────┘

\│/

┌─────────────────┴───────────────────────────────────────────────────────┐

│ Подготовка градостроительного плана │

└────────────────────────────────────┬────────────────────────────────────┘

\│/

┌────────────────────────────────────┴────────────────────────────────────┐

│ Инженерные изыскания │

└────────────────────────────────────┬────────────────────────────────────┘

\│/

┌────────────────────────────────────┴────────────────────────────────────┐

│ Архитектурно-строительное проектирование, подготовка проектной │

│ документации │

└────────────────────────────────────┬────────────────────────────────────┘

\│/

┌────────────────────────────────────┴────────────────────────────────────┐

│ Получение разрешения на строительство │

└─────────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

Схема 1