- •Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве а.Ю.Дементьев предисловие
- •Основные термины и определения
- •Глава 1. Строительная деятельность. Капитальное
- •Строительство как часть экономической деятельности
- •Организаций. Субъекты строительной деятельности
- •И построение взаимоотношений между ними
- •1.1. Действующее законодательство в области строительства.
- •1.1.1. Требования законодательных актов по подготовке
- •1.1.2. Определение видов деятельности в соответствии
- •1.2. Капитальное строительство как составная часть
- •1.3. Технологическая структура капитальных вложений
- •1.4. Основы ценообразования в строительстве
- •1.5. Субъекты строительной деятельности и построение
- •Глава 2. Нормативные документы по бухгалтерскому учету в строительстве. Первичные учетные документы по капитальному строительству
- •2.1. Основные нормативные документы,
- •2.2. Первичные учетные документы
- •2.2.1. Форма n кс-2 "Акт о приемке выполненных работ"
- •2.2.6. Форма n кс-10 "Об оценке подлежащих сносу
- •2.2.7. Форма n кс-11 "Акт приемки законченного
- •2.2.8. Форма n кс-14 "Акт приемки законченного
- •2.2.9. Форма n кс-17 "Акт о приостановлении строительства"
- •2.2.10. Форма n кс-18 "Акт о приостановлении
- •2.2.11. Другие формы первичных учетных документов
- •Глава 3. Бухгалтерский и налоговый учет хозяйственных операций, осуществляемых при ведении капитального строительства. Общие положения
- •3.1. Определение перечня затрат, включаемых
- •3.2. Порядок ведения бухгалтерского учета затрат
- •3.3. Налоговый учет при осуществлении
- •3.3.1. Налоговый учет при осуществлении капитального
- •3.3.2. Налоговый учет при осуществлении капитального
- •Глава 4. Особенности бухгалтерского учета и налогообложения у застройщиков
- •4.1. Особенности бухгалтерского и налогового учета
- •4.1.1. Строительство хозяйственным способом
- •4.1.2. Строительство подрядным способом без привлечения
- •4.1.3. Строительство с привлечением специализированного
- •4.2. Особенности бухгалтерского и налогового учета
- •4.2.1. Застройщик не выполняет строительно-монтажные работы
- •4.2.2. Застройщик полностью или частично выполняет смр
- •4.3. Особенности бухгалтерского и налогового учета
- •4.3.1. Учет доли города
- •4.3.2. Учет взносов на развитие инфраструктуры
- •4.3.3. Учет строительства сопутствующих объектов
- •4.3.4. Учет процентов за пользование кредитными
- •4.3.5. Учет затрат по содержанию объекта до его передачи
- •4.3.6. Учет временных титульных зданий и сооружений
- •4.4. Типовые бухгалтерские проводки по бухгалтерскому учету
- •Глава 5. Особенности бухгалтерского и налогового учета у специализированных заказчиков
- •5.1. При выполнении функций полного заказчика
- •5.2. При выполнении функций технического заказчика
- •5.3. Типовые бухгалтерские проводки по бухгалтерскому
- •Глава 6. Бухгалтерский учет и налогообложение подрядных строительных организаций
- •6.1. Договор строительного подряда
- •6.1.1. Общие положения
- •6.1.2. Объект строительства
- •6.1.3. Срок выполнения работ
- •6.1.4. Цена работы
- •6.1.5. Приемка работ заказчиком
- •6.1.6. Расчеты за выполненные работы
- •6.1.7. Генподрядчик и субподрядчик
- •6.1.8. Обеспечение строительства материалами
- •6.1.9. Услуги генподряда
- •6.2. Объекты бухгалтерского учета по договорам
- •6.3. Признание доходов по договорам строительного подряда
- •6.3.1. Общие условия признания дохода
- •6.3.2. Признание дохода по стоимости объекта или этапа
- •6.3.3. Признание дохода способом "по мере готовности"
- •6.4. Бухгалтерский учет расходов по договорам строительного
- •6.4.1. Общие положения
- •6.4.2. Группировка расходов
- •6.4.3. Организация учета расходов
- •6.4.4. Учет материалов
- •6.4.5. Учет временных сооружений
- •6.4.6. Учет расходов на оплату труда и отчислений
- •6.4.7. Учет расходов вспомогательных производств
- •6.4.8. Учет общепроизводственных расходов
- •6.4.9. Учет общехозяйственных расходов
- •6.4.10. Учет работ и услуг сторонних организаций
- •6.4.11. Учет резервов
- •6.4.12. Учет прочих расходов
- •6.4.13. Учет незавершенного строительного производства
- •6.5. Особенности налогового учета доходов и расходов
- •6.5.1. Налоговый учет
- •6.5.2. Порядок признания доходов по договорам строительного
- •6.5.3. Порядок признания расходов по договорам
- •6.6. Особенности исчисления и уплаты налога на добавленную
- •6.6.1. Исчисление и уплата ндс с оборотов по реализации
- •6.6.2. Порядок применения налоговых вычетов
- •6.7. Типовые бухгалтерские проводки по бухгалтерскому учету
- •Глава 7. Бухгалтерский и налоговый учет инвесторов
- •7.1. Инвестирование строительства для собственного
- •7.1.1. Бухгалтерский учет
- •7.1.2. Налоговый учет
- •7.2. Инвестирование строительства для целей дальнейшей
- •7.3. Инвестирование строительства для целей уступки
- •7.4. Типовые бухгалтерские проводки по бухгалтерскому учету
- •Глава 8. Бухгалтерский и налоговый учет отдельных операций в строительстве
- •8.1. Учет операций, осуществляемых по договорам уступки
- •8.2. Типовые бухгалтерские проводки по операциям, связанным
- •8.3. Продажа объектов незавершенного строительства
- •8.4. Типовые бухгалтерские проводки по операциям, связанным
- •Глава 9. Автоматизация учета в строительстве
- •9.1. Цели и роль автоматизации учета для строительной
- •9.2. Задачи учета, подлежащие автоматизации
- •9.3. Порядок выполнения автоматизации
- •9.4. Программное обеспечение для учета в строительстве
- •9.5. Примеры автоматизации основных задач учета
4.2.2. Застройщик полностью или частично выполняет смр
собственными силами в рамках долевого строительства
Мы уже упоминали о том, что предмет договора долевого участия в строительстве, заключенный в соответствии с Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, содержит в себе признаки договора строительного подряда. То же можно сказать и в отношении инвестиционных договоров, заключаемых застройщиками с юридическими лицами. Это проявляется ярче, когда застройщик начинает выполнять полностью или частично строительно-монтажные работы собственными силами.
В отсутствие нормативного регулирования бухгалтерского и налогового учета деятельности застройщика по долевому строительству можно долго дискутировать о том, насколько долевое строительство совпадает с подрядной деятельностью. Видится, что и сторонники, и противники этой точки зрения найдут немало аргументов "за" и "против". Ввиду равенства позиций сторонников и противников аналогии долевого строительства и подрядной деятельности примем на вооружение позицию Минфина России, которая также может являться спорной, но хоть как-то изложена официально. Минфин России, в лице директора Департамента регулирования государственного финансового контроля, аудиторской деятельности, бухгалтерского учета и отчетности, попытался найти компромисс в этом нелегком споре. В Письме от 18.05.2006 N 07-05-03/02 сообщается, что "при совмещении функций субъектов инвестиционной деятельности инвестора, застройщика и подрядчика" затраты по строительству, учтенные по дебету счета 08, списываются в корреспонденции со счетом 90 "Продажи". Попробуем разобраться, что же хотел сказать Минфин.
Совмещение функций инвестора, застройщика и подрядчика следует понимать так, что застройщик не только взял на себя функции заказчика, он еще и генподрядные функции оставил за собой, да еще и строительно-монтажные работы выполняет самостоятельно (полностью или частично).
То, что совмещение функций застройщика и подрядчика для целей долевого строительства связано именно с фактом выполнения застройщиком строительно-монтажных работ собственными силами, вытекает еще из одного Письма Минфина России. В Письме от 12.07.2005 N 03-04-01/82 сказано, что если застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы собственными силами, то полученные от дольщиков денежные средства по договорам долевого участия в строительстве включаются в налоговую базу по НДС как авансовые платежи в счет предстоящего выполнения работ. А если не выполняет, то включать в налоговую базу по НДС полученные от дольщиков средства не следует.
Таким образом, именно факт непосредственного выполнения застройщиком строительно-монтажных работ свидетельствует о совмещении функций застройщика и подрядчика при долевом строительстве.
Предвидя неизбежное - отражение всей суммы затрат по строительству через счета реализации и уплату НДС с авансов полученных с полной суммы средств, полученных от дольщиков, застройщику нет смысла предусматривать в договоре свое вознаграждение. Цена договора и будет выручкой от реализации.
Бухгалтерский учет затрат по строительству застройщик осуществляет так же, как при собственном строительстве хозяйственным или смешанным (хозяйственным и подрядным) способом.
Застройщику не нужно признавать выручку от реализации услуг заказчика в отношении дольщиков, как это происходит при долевом строительстве без выполнения СМР собственными силами застройщика, так как всю сумму затрат по строительству, включая расходы на содержание заказчика, придется отражать через счета реализации.
Первый вопрос, с которым придется столкнуться застройщику: в какой момент у него появится кредит счета 90, то есть когда следует отражать выручку от реализации выполненных работ. Здесь нет никакого исключения из правил. Выручку следует признавать в момент, когда соблюдены все пять условий, предусмотренных ст. 12 ПБУ 9/99. Основное условие - работа принята заказчиком. Поскольку под заказчиками (условно) следует понимать дольщиков, таким моментом будет дата передачи дольщикам объектов долевого строительства, которая не может быть ранее, чем застройщик получит разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию.
Выручка признается в сумме средств, полученных от дольщиков. Следовательно, если часть объекта осталась в распоряжении застройщика, то и затраты по строительству, относимые с кредита счета 08 в дебет счета 90, должны быть только в сумме, относящейся на стоимость объектов долевого строительства, передаваемых дольщикам. Определить эту часть затрат следует по расчету, утвержденному учетной политикой. Этот расчет должен быть экономически обоснован. Например, можно рассчитать стоимость объектов долевого строительства, передаваемую дольщикам, пропорционально площадям: площадь объектов долевого строительства, передаваемая дольщикам, делится на общую площадь строительства и умножается на общую стоимость строительства. Оставшаяся на счете 08 сумма стоимости строительства относится к части объекта, остающегося в распоряжении застройщика, и формирует первоначальную стоимость основного средства застройщика (Д 01 К 08) или стоимость имущества, предназначенного для продажи (Д 43 К 08).
Для целей налогового учета возникает некоторая проблема.
С одной стороны, согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ средства, аккумулированные на счетах застройщиков, полученные от дольщиков, являются целевыми. Следовательно, и учитывать их для целей налогообложения иным способом мы не имеем права.
С другой стороны, если договор участия в долевом строительстве (инвестиционный договор) имеет признаки договора строительного подряда в результате того, что застройщик сам выполняет строительные работы, то и относиться к нему для целей налогообложения следует как к договору подряда.
Здесь уже на выбор налогоплательщика (пока нет официальной позиции). Если считать полученные средства целевыми, то налоговый учет следует строить так, как было сказано в предыдущем разделе. Если договор квалифицировать в подрядный, то налоговый учет следует вести как по подрядной деятельности.
Естественно, что во втором случае цена договора теряет признаки средств целевого финансирования. При получении инвестиционных взносов от дольщиков застройщик включает их в налоговую базу по НДС как авансы, полученные в счет предстоящего выполнения строительных работ.
Поскольку эти договоры действуют, как правило, дольше одного налогового периода, то для целей налогообложения налогом на прибыль следует руководствоваться требованиями ст. 271 НК РФ. То есть застройщик признает доход самостоятельно, исходя из принципов формирования расходов по этим договорам. Таким образом, на конец отчетного периода застройщик признает доход, определенный в соответствии с учетной политикой для целей налогообложения. Порядок налогового учета в этом случае рассмотрен в гл. 5.