62. Оценка стоимости орг-ции: эк сущность, виды, осн эл и этапы.

Оценка стоимости недвижимости — сложный трудоёмкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов (оценка проводится экспертом):

1. Постановка задачи (определение проблемы).

2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.

3. Сбор и анализ данных.

4. Выбор методологии оценки.

5. Оценка права пользования или владения земельным участком.

6. Оценка улучшений (зданий, сооружений и т. д.) с применением нескольких подходов.

7. Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.

8. Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику.

Постановка задачи (определение проблемы) – весьма ответственная стадия, так как от качественного выполнения работ на этой стадии зависит выбор адекватной методологии оценки, что и предопределит в будущем её результаты.

Постановка задачи включает следующие этапы:

· идентификация объекта недвижимости (установление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик);

· выявление предмета оценки;

· определение даты оценки;

· установление цели и функции оценки;

· установление вида оценочной стоимости;

· составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика.

Оценка предприятия - это определение его рыночной стоимости со всей совокупностью лежащих на нем прав и обязанностей. Она необходима в следующих случаях: при приватизации предприятия; при эмиссии акций; при проведении операций купли-продажи; при реорганизации и ликвидации предприятия; при оценке целесообразности принятия решений.

В рамках этой оценки определяется стоимость предприятия для конкретного инвестора, которая определяет способность этого инвестора вернуть вложенные деньги и получить прибыль.

Методы оценки: затратный, сравнительный (рыночный), доходный.

Затратный метод – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанной на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа. PV=PP+(PS-Фu), где PV – рыночная стоимость объекта оценки; РР – стоимость земельного участка и объекта недвижимости; PS – стоимость улучшений объекта, находящегося на данном участке; Фu – стоимость износа.

В основе подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект сумму, большую суммы, по которой обойдется создание (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности.

Доходный – основан на техническом положении о том, что текущая стоимость имущества равна приведенной стоимости ожидаемых в будущем доходов от его эксплуатации или продажи.

Он считается наиболее приемлемым с т зр инвестиционных мотивов, т к под стоимостью акций в нем понимается не стоимость набора активов, как в затратном методе, а оценка будущих доходов. Предполагается, что инвестор не заплатит за данный бизнес сумму большую, чем стоимость будущих доходов от него.

В рамках подхода выделяют способы расчета стоимости предприятия: 1. Метод капитализации прибыли; 2. Дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации прибыли – определение стоимости бизнеса путем деления оцененного дохода на коэффициент капитализации.

PV=Y/R, где У- будущий доход; R – к-т капитализации будущего года.

Оценка заключается в том, что капитализируется чистый денежный поток. Коэффициент капитализации – ставка, по которой доходы бизнеса переводятся в его стоимость, и может быть рассчитана на основе ставки дисконтирования (вычитанием из ставки дисконта ожидаемого среднегодового прироста денежного потока). Метод используется при равномерном денежном потоке, имеющем постоянные темпы роста.

Метод дисконтирования ден потоков – основан на составлении прогнозов получения будущих потоков и их переводе к показателям текущей стоимости. Метод позволяет учесть несистематическое изменение потоков доходов.

PV=∑FVi*(1+r), где FVi – денежный поток i-того периода; r – ставка дисконта.

Сравнительный – основан на анализе сделок купли-продажи сопоставимых объектов или запрашиваемых цен на аналогичные объекты. Включает методы: метод рынка капиталов; сделок и отраслевых коэффициентов.

Метод сделок определяет уровень стоимости конкретного пакета акций, позволяющих полностью управлять предприятием. Метод рынка капиталов определяет стоимость на уровне неконтрольного пакета акций.

Метод отраслевых к-тов используется для ориентировочной оценки стоимости предприятия и основан на предположении, что стоимость бизнеса равна произведению числового коэффициента, рассчитанного для данной отрасли, и финансового показателя деятельности предприятия.

PV=S+ADI, где S- цена продажи сопоставимого объекта; ADI – денежное выражение совокупной поправки к цене продажи, отражающее количественные и качественные различия м/у характеристиками оцениваемого объекта и его аналога.