- •Тема 1: Недвижимое имущество и его виды
- •1. Сущность и общая классификация недв-ти.
- •2. Понятие и признаки недвиж-ти Основные признаки недвижимости (18):
- •Движимые и недвижимые вещи
- •4. Общая классификация объектов н:
- •3 Основных типа:
- •Типы классификации:
- •Экономические особенности н как товара:
- •6. Жизненный цикл объектов Недвижимости
- •I. Жизненный цикл н как физического объекта:
- •II. Жизненный цикл н как инвестиционного объекта:
- •III. Жизненный цикл н как объекта собственности:
- •7. Износ и амортизация Недвижимости
- •Амортизация
- •Тема 2: Право собственности на недвижимость
- •Собственность в юридическом и экономическом понимании
- •5 Основных правомочий Римского класс-го частного права:
- •Основные правомочия стран общего права (Англия, сша):
- •2. Собственность в философском понимании
- •2. Субъекты и объекты права собственности
- •3. Содержание права собственности на н
- •4. Формы и виды собственност на н
- •По признаку присвоения различают:
- •Виды права собственност на н имущество:
- •Способы защиты прав собственности (система гражданско-правовых способов):
- •1. Вещно-правовые способы защиты от посягательства 3-х лиц:
- •2 Основные системы регистрации:
- •Роль гос-ва:
- •4 Блока систем регистрации:
- •Преимущества от внедрения системы регистрации прав на н:
- •2. Российская система регистрации прав на н
- •Базовые понятия:
- •В рф применяется след-щая система показателей для описания зем-го участка:
- •Паспорт земельного участка:
- •Важные моменты в системе регистрации:
- •2 Цели регистрации:
- •5 Групп объектов регистрации:
- •Тема 4: Сделки с недвижимостью
- •1. Сделки на российском рынке н
- •Виды сделок:
- •3. Дарение, наследование и обмен.
- •Условия действительности сделки:
- •Общая характеристика рынка н
- •Особенности рынка н:
- •5 Основных факторов, воздействующих на рынок н:
- •2. Струк-ра рынка н
- •Субъекты и объекты рынка н:
- •Основные экономические элементы рынка н:
- •3. Первичные и вторичные рынки н и их взаимодействие
- •Особенности взаимовлияния цен первичного и вторичного рынка н:
- •Особенности реагирования первичного и вторичного рынков при измен-ии экономической ситуации:
- •4. Рынок Недвижимости как часть финансового рынка
- •5. Особенности инвестирования в Недвижимость
- •Основные цели инвестирующих в н:
- •Выделяют 3 основных направления инвестирования в н:
- •Методы инвестирования на рынке н:
- •Ряд преимуществ инвестирования в н по сравнению с ц/б:
- •Причины привлекательности инвестирования в н в условиях инфляции:
- •В целом на источники и величину инвестиций влияют:
- •Что мешает инвестициям в н во время инфляции:
- •6. Цикл рынка н
- •5 Фаз рынка н: Описание цикла рынка н:
- •Индикаторы рынка н, кот-е показывают сосотояние рынка:
- •Взаимосвязь цикла рынка н с промышленным циклом
- •7. Общие черты и различия в развитии рынка н и рынка капитала
- •Общие черты рынка капитала и рынка н:
- •Различия рынка капитала и рынка н:
- •Связь рынков н и капитала в краткосрочном периоде
- •Связь рынков н и капитала в долгосрочном периоде
- •Характерные процессы для рынка доходной н:
- •Тема: Виды рынков недвижимости и их особенности
- •Виды рынков:
- •Общие факторы, влияющие на цену любого объекта н на любом рынке (выделены в таблице жирным)
- •Тема:Рынок земельных участков
- •1. Понятие земельного участка
- •2. Характеристики, влияющие на цену земли (для предпринимательских целей: строит-во):
- •4. Условия на участке:
- •3. Основы земельного законодательства
- •4. Особенности земли как товара:
- •Тема: Рынок жилья
- •1. Сегментация рынка жилья для крупных городов Сегментация жилья (Москва, сПб и пр.):
- •2.Факторы, влияющие на цену кв метра жилья (квартир):
- •3.Жилищное законодательство
- •4.Основные тренды развития мирового рынка жилья
- •Тема:Рынок коммерческой н
- •Источники формирования предложения комм н:
- •1.Сегменты рынка коммерческой н:
- •2.Факторы, влияющие на цену (Факторы ценообразования):
- •2. Основные этапы формирования рынка н (Максимов с.Н.):
- •Тема: Инвестирование в Недвижимость
- •Тема: Девелопмент
- •Инвестиционные проекты в сфере н имеют свою особенность:
- •Основные этапы организации процесса девелопмента как сферы деятельности:
- •Формула успеха девелопера (правильное сочетание факторов):
- •7 Статистически значимых факторов, влияющих на доходность проекта девелопмента:
- •Оценка экономической эффективности проекта девелопмента
- •2. Методы анализа инвестиционных проектов
- •3. Оценка эффективности привлечения заёмного капитала
- •4. Риски при финансировании н
- •Тема: Ипотечное кредитование и его организация
- •1. История ипотеки
- •2. Залог н, экономические и правовые основы залога н
- •Термины:
- •Принципы применения залога:
- •Условия прекращения залога:
- •3. Виды залогов
- •Виды залогов (3 основных признака):
- •1. По отношению сторон к заложенному им-ву:
- •2. В связи со спецификой объекта залога:
- •3. По условию погашения ссуды:
- •4. Формы, содержание и регистрация договора об ипотеке
- •5. Ипотечное кредитование
- •Основные преимущества ипотечного кредитования для заёмщика:
- •Преимущества для кредиторов:
- •На ставку по ипотечному кредиту влияют следующие параметры:
- •Этап непосредственного кредитования.
- •6. Системы ипотечного кредитования
- •2 Основные финансовые системы ипотечного кредитования:
- •Классическая континентальная модель романо-германского права.
- •1.2.Модель ссудно-сберегательных учреждений (стройсберкассы):
- •Причины ипотечного кризиса в сша:
- •7. Ипотека в России
- •Технологии и правовые модели жилищного финансирования в России:
- •1. Налогообложение н предприятий (налог на имущество)
- •2. Налогообложение ф/л (налог на имущество ф/л)
- •3. Налогообложение н при сделках по ней. Налоговое обязательство возникает при:
- •4. Налогобложение при наследовании или дарении
- •5. Налог на добавленную стоимость (ндс) при операциях с н имуществом
- •6. Налог на прибыль предприятий и организаций, соверш-х сделки с н имущ-вом
- •7. Плата за землю
- •Тема:Оценка н имущества
- •2.Системы оценки н:
- •Американский метод
- •2.Методы определения рыночной стоимости объекта н
- •Затратный метод
- •Последовательность определения рыночной стоимости н (затратный метод):
- •Метод сравнения продаж (сравнительного анализа продаж)
- •Доходный подход
- •3. Массовая оценка объектов н
- •Тема: Аренда
- •1. Виды аренды
- •Виды аренды:
- •Принципы аренды н:
- •Виды и формы аренды:
- •3 Аспеката упр-я:
- •Особенности упр-я инвест н
- •Тема: Приватизация государственного имущества
- •Факторы, повлиявшие на ход приватизации:
2 Основные системы регистрации:
1. Система регистрации документов - в реестр внос-ся запись о передаче права на Н, регистр-ся любое частное соглаш-е относ-но Н, гос-во не несёт никакой ответ-ти за соглаш-я (в основном аграрные страны).
2. Система регистрации прав или титулов – регистр-т факт самого соглаш-я, оформл-й соотв-щим образом, регистр-т права и огран-я, кот-е составляли предмет соглаш-я, а также отображ-т Н на спец-х крупномасштабных картах. Гос-во несёт ответ-ть в случае наруш-я прав соб-ти.
Регистрационная система в больш-ве стран состоит из 2-х частей:
картографическая карта (границы соб-ти),
сами документы (реестр соб-ти, кадастр).
Роль гос-ва:
гос-во устан-т какие организации ответ-ны за опред-ю инф-ю и базы данных;
опред-т каким образом д обеспеч-ся обмен инф-цией м/у этими орган-ми;
какая инф-я доступна для пользования,
устан-т процедуру, стандарты, терминологию.
4 Блока систем регистрации:
1. Наполеоновская система (Фр, Исп, Ит, Греция). Цель кадастра: налогооблаж-е соб-ти, он не защищает права соб-ти (то есть титул соб-ти надо проверять).
2. Немецкая (Германская) (Герм, Австрия, Швейцария): детально отраб-ные процедуры, гарантии полож-я границ, гарантии зарегистирован-ти прав.
3. Скандинавкая система: централизация реестра соб-ти, повлияла немецкая система, очень точные карты, реестры компьют-ны (наибольший успех у Швеции). Осн-я задача: обеспеч-е гарантии прав соб-ти и своб-го доступа к инф-ии.
4. Блок англоязыч-х стран (Великобритания, США, Канада): Великобр: никаких гарантий, просто запис-ся все сделки в реестр, у гос-ва нет полной инф-ии о всём им-ве в стране. Канада: 10 провинций, в них разл-е виды права, нет единой системы. США: каждый штат имеет свою систему. Добровольная регистр-я соб-ти, текстовые реестры, прав-ть соглашений не правиряется. Созд-ся частные страх-вые компании, кот-е облад-т намного большей инф-й. Система позвол-т созд-ть огромное кол-во профессион-х участников.
5. Система регистрации Торренса (Австралия): с 1850 года. Идеальная система. Цель: она базир-ся на отдел-х участках (а не на всей террит-ии страны), ориентир-на на быструю регистр-ю прав, прав-во гарантирует, что лицо, указ-ное в сертиф-те явл-ся зарегистр-ным соб-ком, при ошибке гос-во компенсир-т потери. Просто, дёшево, быстро.
Российская система стремится к немецкой.
Преимущества от внедрения системы регистрации прав на н:
1. Эф-ное управл-е обществ-ми и частными землями.
2. Уверенность соб-ков.
3. Защита прав соб-ти.
4. Уменьш-е кол-ва зем-х споров.
5. Усоверш-е системы передачи прав соб-ти.
6. Стимулир-е рынка земли (и, след-но, рынка Н).
7. Безопасность рынка Н и инвест-ций и кредитов.
8. Ускорение зем-й реформы.
9. Эф-ть налоговой политике.
10. Система даёт данные для мониторинга земли.
В полной мере система регистрации прав на Н м выпол-ть роль гаранта лишь в том случае, если она способна подтвердить достовер-ть и полноту сведений об объекте Н, чистоту и полную опред-ть передаваемых прав, полномочия продавца и тем самым гарантировать права на Н для её добросовест-го приобрет-ля.
2. Российская система регистрации прав на н
1994 г – поставлена задача становления этой системы в ГК. 1998 г – Закон «Об обязат-й регистр-ии прав на Н имущ-во и сделок с ним».
Государственная регистрация прв на недвижимость и сделок с ней – юрид-й акт признания и подтвержд-я гос-вом возник-я огранич-я (обременения), перехода или прекращ-я прав на Н им-во. Законом предусм-но ведение единого гос-го реестра прав на Н им-во и сделок с ним (ЕГРП). Указан порядок гос-й регистрации по месту нахожд-я Н им-ва и процедура получ-я инф-ии о правах на Н им-во заинтерес-ми огран-ми и лицами.
Гос-й регистр-ии подлежат все сделки, касающ-ся Н. Предусм-ся кадастровавая система регистрации прав на Н. Гос-во не несёт ответ-ти за наруш-е прав соб-ти, но регистр-щий орган несёт ответ-ть. 1.01.05: ФЗ "О внесении измен-ии в закон о соб-ти...": реестр б гарантиров-ть права соб-ти.