- •Тема 1: Недвижимое имущество и его виды
- •1. Сущность и общая классификация недв-ти.
- •2. Понятие и признаки недвиж-ти Основные признаки недвижимости (18):
- •Движимые и недвижимые вещи
- •4. Общая классификация объектов н:
- •3 Основных типа:
- •Типы классификации:
- •Экономические особенности н как товара:
- •6. Жизненный цикл объектов Недвижимости
- •I. Жизненный цикл н как физического объекта:
- •II. Жизненный цикл н как инвестиционного объекта:
- •III. Жизненный цикл н как объекта собственности:
- •7. Износ и амортизация Недвижимости
- •Амортизация
- •Тема 2: Право собственности на недвижимость
- •Собственность в юридическом и экономическом понимании
- •5 Основных правомочий Римского класс-го частного права:
- •Основные правомочия стран общего права (Англия, сша):
- •2. Собственность в философском понимании
- •2. Субъекты и объекты права собственности
- •3. Содержание права собственности на н
- •4. Формы и виды собственност на н
- •По признаку присвоения различают:
- •Виды права собственност на н имущество:
- •Способы защиты прав собственности (система гражданско-правовых способов):
- •1. Вещно-правовые способы защиты от посягательства 3-х лиц:
- •2 Основные системы регистрации:
- •Роль гос-ва:
- •4 Блока систем регистрации:
- •Преимущества от внедрения системы регистрации прав на н:
- •2. Российская система регистрации прав на н
- •Базовые понятия:
- •В рф применяется след-щая система показателей для описания зем-го участка:
- •Паспорт земельного участка:
- •Важные моменты в системе регистрации:
- •2 Цели регистрации:
- •5 Групп объектов регистрации:
- •Тема 4: Сделки с недвижимостью
- •1. Сделки на российском рынке н
- •Виды сделок:
- •3. Дарение, наследование и обмен.
- •Условия действительности сделки:
- •Общая характеристика рынка н
- •Особенности рынка н:
- •5 Основных факторов, воздействующих на рынок н:
- •2. Струк-ра рынка н
- •Субъекты и объекты рынка н:
- •Основные экономические элементы рынка н:
- •3. Первичные и вторичные рынки н и их взаимодействие
- •Особенности взаимовлияния цен первичного и вторичного рынка н:
- •Особенности реагирования первичного и вторичного рынков при измен-ии экономической ситуации:
- •4. Рынок Недвижимости как часть финансового рынка
- •5. Особенности инвестирования в Недвижимость
- •Основные цели инвестирующих в н:
- •Выделяют 3 основных направления инвестирования в н:
- •Методы инвестирования на рынке н:
- •Ряд преимуществ инвестирования в н по сравнению с ц/б:
- •Причины привлекательности инвестирования в н в условиях инфляции:
- •В целом на источники и величину инвестиций влияют:
- •Что мешает инвестициям в н во время инфляции:
- •6. Цикл рынка н
- •5 Фаз рынка н: Описание цикла рынка н:
- •Индикаторы рынка н, кот-е показывают сосотояние рынка:
- •Взаимосвязь цикла рынка н с промышленным циклом
- •7. Общие черты и различия в развитии рынка н и рынка капитала
- •Общие черты рынка капитала и рынка н:
- •Различия рынка капитала и рынка н:
- •Связь рынков н и капитала в краткосрочном периоде
- •Связь рынков н и капитала в долгосрочном периоде
- •Характерные процессы для рынка доходной н:
- •Тема: Виды рынков недвижимости и их особенности
- •Виды рынков:
- •Общие факторы, влияющие на цену любого объекта н на любом рынке (выделены в таблице жирным)
- •Тема:Рынок земельных участков
- •1. Понятие земельного участка
- •2. Характеристики, влияющие на цену земли (для предпринимательских целей: строит-во):
- •4. Условия на участке:
- •3. Основы земельного законодательства
- •4. Особенности земли как товара:
- •Тема: Рынок жилья
- •1. Сегментация рынка жилья для крупных городов Сегментация жилья (Москва, сПб и пр.):
- •2.Факторы, влияющие на цену кв метра жилья (квартир):
- •3.Жилищное законодательство
- •4.Основные тренды развития мирового рынка жилья
- •Тема:Рынок коммерческой н
- •Источники формирования предложения комм н:
- •1.Сегменты рынка коммерческой н:
- •2.Факторы, влияющие на цену (Факторы ценообразования):
- •2. Основные этапы формирования рынка н (Максимов с.Н.):
- •Тема: Инвестирование в Недвижимость
- •Тема: Девелопмент
- •Инвестиционные проекты в сфере н имеют свою особенность:
- •Основные этапы организации процесса девелопмента как сферы деятельности:
- •Формула успеха девелопера (правильное сочетание факторов):
- •7 Статистически значимых факторов, влияющих на доходность проекта девелопмента:
- •Оценка экономической эффективности проекта девелопмента
- •2. Методы анализа инвестиционных проектов
- •3. Оценка эффективности привлечения заёмного капитала
- •4. Риски при финансировании н
- •Тема: Ипотечное кредитование и его организация
- •1. История ипотеки
- •2. Залог н, экономические и правовые основы залога н
- •Термины:
- •Принципы применения залога:
- •Условия прекращения залога:
- •3. Виды залогов
- •Виды залогов (3 основных признака):
- •1. По отношению сторон к заложенному им-ву:
- •2. В связи со спецификой объекта залога:
- •3. По условию погашения ссуды:
- •4. Формы, содержание и регистрация договора об ипотеке
- •5. Ипотечное кредитование
- •Основные преимущества ипотечного кредитования для заёмщика:
- •Преимущества для кредиторов:
- •На ставку по ипотечному кредиту влияют следующие параметры:
- •Этап непосредственного кредитования.
- •6. Системы ипотечного кредитования
- •2 Основные финансовые системы ипотечного кредитования:
- •Классическая континентальная модель романо-германского права.
- •1.2.Модель ссудно-сберегательных учреждений (стройсберкассы):
- •Причины ипотечного кризиса в сша:
- •7. Ипотека в России
- •Технологии и правовые модели жилищного финансирования в России:
- •1. Налогообложение н предприятий (налог на имущество)
- •2. Налогообложение ф/л (налог на имущество ф/л)
- •3. Налогообложение н при сделках по ней. Налоговое обязательство возникает при:
- •4. Налогобложение при наследовании или дарении
- •5. Налог на добавленную стоимость (ндс) при операциях с н имуществом
- •6. Налог на прибыль предприятий и организаций, соверш-х сделки с н имущ-вом
- •7. Плата за землю
- •Тема:Оценка н имущества
- •2.Системы оценки н:
- •Американский метод
- •2.Методы определения рыночной стоимости объекта н
- •Затратный метод
- •Последовательность определения рыночной стоимости н (затратный метод):
- •Метод сравнения продаж (сравнительного анализа продаж)
- •Доходный подход
- •3. Массовая оценка объектов н
- •Тема: Аренда
- •1. Виды аренды
- •Виды аренды:
- •Принципы аренды н:
- •Виды и формы аренды:
- •3 Аспеката упр-я:
- •Особенности упр-я инвест н
- •Тема: Приватизация государственного имущества
- •Факторы, повлиявшие на ход приватизации:
Доходный подход
Чистая настоящая стоимость инвестиц-го проекта:
NPV = – С0 + ∑(t=1, n) Сt/(1+it)t, где С0 – начальные инвестиции, Сt – денежный поток периода t, it – ставка дисконтирования для периода t. В последний год в ден поток добавляется ст-ть перепродажи имущества.
Суть подхода:Цена недвиж-ти опред-ся дох-ми, кот-е она м принести в будущем. Дох-ный подход оценивает ст-ть Н в данный момент как текущую ст-ть будущих ден-х потоков и отражает количество и кач-во дохода, кот-е объект оценки м принести в течение всего срока службы, риски, харак-ные для данного объекта оценки, и риски, связ-ные с регионом располож-ния объекта. Это регулир-ся ставками дисконтирования.
Доходный подход использ-ся при определении инвестиционной ст-ти, так как потенц-ный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем тек-щая ст-ть будущих дох-в от этого объекта.
2 метода определения рыночной стоимости в рамках доходного подхода: метод прямой капит-ции и метод дисконт-ных ден-х потоков.
Метод прямой капитализации: переводит годовой дох-д в ст-ть соб-ти путём деления год-го дохода на соотв-щую норму дохода или путём умнож-ния на соотв-щий коэф-т дохода. При этом не делается отдельный учёт возврата кап-ла и дохода на кап-л. Метод максим-но прост, не треб-т долгоср-х прогнозов. Коэф-т капит-ции опред-ся прямо из данных рынка путём выявления взаимосвязи м/у год-вым дох-м и ст-тью методом сравнит-го анализа (одно на другое делим или умнож-м). Прямая капит-ция примен-ся к потенц-му или эф-ному валовому дох-ду, к чистому операц-му дох-ду или ден-му дох-ду до уплаты налогов. Метод прямой капитализации используется для оценки объектов, у кот-х потоки дох-в стабильны длительный период времени и представляют собой значит-ную полож-ную величину, либо когда потоки дох-в возрастают устойчивыми умеренными темпами (сегодня в СПб темпы неумеренны).
Основные проблемы метода прямой капитализации:
1. Метод не рекоменд-ся, когда объект Н треб-т значит-ной реконстр-ции или наход-ся в состоянии незаверш-го строит-ва. То есть когда в ближ-шем будущем не предполаг-ся выход на ур-нь стабил-х дох-в.
2. Подход не применим, если существует информ-ная непрозрач-ть рынка Н, отсутствие инф-ции по реальным сделкам (занижение цен и пр.).
Метод дисконтированных денежных потоков (Метод капитализации по норме отдачи): переводит будущие выгоды в настоящую ст-ть соб-ти путём дисконтирования каждой будущей выгоды соответ-щей нормой отдачи. Учитывается Со и в последнем году учитывается в ден потоки учит-ся доход от препродажи. Норма отдачи д отражать поступления дох-в, измен-ния ст-ти соб-ти и доходов, а также норму отдачи на капитал. Метод базир-ся на предполож-х, что ожидается изменение дохода и изменение ст-ти соб-ти. Применяется: когда предполаг-ся, что будущие ден-е потоки б сущ-но отлич-ся от текущих, когда имеются данные, позвол-щие обосновать размер будущих ден-х потоков от Н, когда потоки дох-в и расх-в носят сезонный хар-р, когда оценив-ся Н – крупный многофункц-ный коммерч-й центр – оценивают по элементам, когда объект только строится или только ввод-ся в эксплуат-цию. Прогнозируемый (Дисконтируемый) срок – 5-10 лет.
Итоговые данные получ-ся: после опред-ния рыночной ст-ти 3 методами производ-ся процесс соглас-ния ст-ти Н, оценщик предаёт разл-й вес оценкам по каждому из методов с учётом всех обстоят-в, действ-щий на объект Н. Оценка счит-ся примелимой, если рез-т отклон-ся от реал-ной ст-ти сделки до 10%.
Пример: оценка здания на радищева доходным методом:
Пусть здание на радике может сдаваться в аренду. Доходным подходом рын ст-ть объекта =7 млн. долл.
Т.о. после того, как оценщик произвел расчет рын ст-ти тремя методами, производится процесс согласования рын ст-ти Н. Оценщик придает уд вес каждому методу.