- •Тема 1: Недвижимое имущество и его виды
- •1. Сущность и общая классификация недв-ти.
- •2. Понятие и признаки недвиж-ти Основные признаки недвижимости (18):
- •Движимые и недвижимые вещи
- •4. Общая классификация объектов н:
- •3 Основных типа:
- •Типы классификации:
- •Экономические особенности н как товара:
- •6. Жизненный цикл объектов Недвижимости
- •I. Жизненный цикл н как физического объекта:
- •II. Жизненный цикл н как инвестиционного объекта:
- •III. Жизненный цикл н как объекта собственности:
- •7. Износ и амортизация Недвижимости
- •Амортизация
- •Тема 2: Право собственности на недвижимость
- •Собственность в юридическом и экономическом понимании
- •5 Основных правомочий Римского класс-го частного права:
- •Основные правомочия стран общего права (Англия, сша):
- •2. Собственность в философском понимании
- •2. Субъекты и объекты права собственности
- •3. Содержание права собственности на н
- •4. Формы и виды собственност на н
- •По признаку присвоения различают:
- •Виды права собственност на н имущество:
- •Способы защиты прав собственности (система гражданско-правовых способов):
- •1. Вещно-правовые способы защиты от посягательства 3-х лиц:
- •2 Основные системы регистрации:
- •Роль гос-ва:
- •4 Блока систем регистрации:
- •Преимущества от внедрения системы регистрации прав на н:
- •2. Российская система регистрации прав на н
- •Базовые понятия:
- •В рф применяется след-щая система показателей для описания зем-го участка:
- •Паспорт земельного участка:
- •Важные моменты в системе регистрации:
- •2 Цели регистрации:
- •5 Групп объектов регистрации:
- •Тема 4: Сделки с недвижимостью
- •1. Сделки на российском рынке н
- •Виды сделок:
- •3. Дарение, наследование и обмен.
- •Условия действительности сделки:
- •Общая характеристика рынка н
- •Особенности рынка н:
- •5 Основных факторов, воздействующих на рынок н:
- •2. Струк-ра рынка н
- •Субъекты и объекты рынка н:
- •Основные экономические элементы рынка н:
- •3. Первичные и вторичные рынки н и их взаимодействие
- •Особенности взаимовлияния цен первичного и вторичного рынка н:
- •Особенности реагирования первичного и вторичного рынков при измен-ии экономической ситуации:
- •4. Рынок Недвижимости как часть финансового рынка
- •5. Особенности инвестирования в Недвижимость
- •Основные цели инвестирующих в н:
- •Выделяют 3 основных направления инвестирования в н:
- •Методы инвестирования на рынке н:
- •Ряд преимуществ инвестирования в н по сравнению с ц/б:
- •Причины привлекательности инвестирования в н в условиях инфляции:
- •В целом на источники и величину инвестиций влияют:
- •Что мешает инвестициям в н во время инфляции:
- •6. Цикл рынка н
- •5 Фаз рынка н: Описание цикла рынка н:
- •Индикаторы рынка н, кот-е показывают сосотояние рынка:
- •Взаимосвязь цикла рынка н с промышленным циклом
- •7. Общие черты и различия в развитии рынка н и рынка капитала
- •Общие черты рынка капитала и рынка н:
- •Различия рынка капитала и рынка н:
- •Связь рынков н и капитала в краткосрочном периоде
- •Связь рынков н и капитала в долгосрочном периоде
- •Характерные процессы для рынка доходной н:
- •Тема: Виды рынков недвижимости и их особенности
- •Виды рынков:
- •Общие факторы, влияющие на цену любого объекта н на любом рынке (выделены в таблице жирным)
- •Тема:Рынок земельных участков
- •1. Понятие земельного участка
- •2. Характеристики, влияющие на цену земли (для предпринимательских целей: строит-во):
- •4. Условия на участке:
- •3. Основы земельного законодательства
- •4. Особенности земли как товара:
- •Тема: Рынок жилья
- •1. Сегментация рынка жилья для крупных городов Сегментация жилья (Москва, сПб и пр.):
- •2.Факторы, влияющие на цену кв метра жилья (квартир):
- •3.Жилищное законодательство
- •4.Основные тренды развития мирового рынка жилья
- •Тема:Рынок коммерческой н
- •Источники формирования предложения комм н:
- •1.Сегменты рынка коммерческой н:
- •2.Факторы, влияющие на цену (Факторы ценообразования):
- •2. Основные этапы формирования рынка н (Максимов с.Н.):
- •Тема: Инвестирование в Недвижимость
- •Тема: Девелопмент
- •Инвестиционные проекты в сфере н имеют свою особенность:
- •Основные этапы организации процесса девелопмента как сферы деятельности:
- •Формула успеха девелопера (правильное сочетание факторов):
- •7 Статистически значимых факторов, влияющих на доходность проекта девелопмента:
- •Оценка экономической эффективности проекта девелопмента
- •2. Методы анализа инвестиционных проектов
- •3. Оценка эффективности привлечения заёмного капитала
- •4. Риски при финансировании н
- •Тема: Ипотечное кредитование и его организация
- •1. История ипотеки
- •2. Залог н, экономические и правовые основы залога н
- •Термины:
- •Принципы применения залога:
- •Условия прекращения залога:
- •3. Виды залогов
- •Виды залогов (3 основных признака):
- •1. По отношению сторон к заложенному им-ву:
- •2. В связи со спецификой объекта залога:
- •3. По условию погашения ссуды:
- •4. Формы, содержание и регистрация договора об ипотеке
- •5. Ипотечное кредитование
- •Основные преимущества ипотечного кредитования для заёмщика:
- •Преимущества для кредиторов:
- •На ставку по ипотечному кредиту влияют следующие параметры:
- •Этап непосредственного кредитования.
- •6. Системы ипотечного кредитования
- •2 Основные финансовые системы ипотечного кредитования:
- •Классическая континентальная модель романо-германского права.
- •1.2.Модель ссудно-сберегательных учреждений (стройсберкассы):
- •Причины ипотечного кризиса в сша:
- •7. Ипотека в России
- •Технологии и правовые модели жилищного финансирования в России:
- •1. Налогообложение н предприятий (налог на имущество)
- •2. Налогообложение ф/л (налог на имущество ф/л)
- •3. Налогообложение н при сделках по ней. Налоговое обязательство возникает при:
- •4. Налогобложение при наследовании или дарении
- •5. Налог на добавленную стоимость (ндс) при операциях с н имуществом
- •6. Налог на прибыль предприятий и организаций, соверш-х сделки с н имущ-вом
- •7. Плата за землю
- •Тема:Оценка н имущества
- •2.Системы оценки н:
- •Американский метод
- •2.Методы определения рыночной стоимости объекта н
- •Затратный метод
- •Последовательность определения рыночной стоимости н (затратный метод):
- •Метод сравнения продаж (сравнительного анализа продаж)
- •Доходный подход
- •3. Массовая оценка объектов н
- •Тема: Аренда
- •1. Виды аренды
- •Виды аренды:
- •Принципы аренды н:
- •Виды и формы аренды:
- •3 Аспеката упр-я:
- •Особенности упр-я инвест н
- •Тема: Приватизация государственного имущества
- •Факторы, повлиявшие на ход приватизации:
4. Налогобложение при наследовании или дарении
С 1.01.92 года. Наслед-ние: 3 очереди наследников:
1. Дети, родители, супруг (при смерти родителей: внуки и правнуки).
2. Братья, сёстры; дедушки, бабушки.
3. Другие.
Ставки налога отлич-ся сущ-нно.
Ставки налога с дарения: 2 категории:
1. Дети и родители.
2. Другие граждане.
До 80 МРОТ (8000) дарение не облагается.
Лекция 15 (8.12.04)
5. Налог на добавленную стоимость (ндс) при операциях с н имуществом
Реал-ция товаров (недвиж-го им-ва, включая предпр-тия как имущ-ные комплексы), работ, услуг на террит-ии РФ, в том числе реализ-ция предметов залога и передача товаров по соглашению о представлении отступного или новации.
Передача права соб-ти на безвозм-ной основе. Выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления.
Весь комплекс риэлтерских опер-й, в том числе осущ-ние предпр-кой деят-ти в интересах др-х лиц по дог-рам поручения, комиссии и агентским дог-рам.
Передача в аренду нежилых зданий, сооруж-й, помещений и предпр-тий.
Выполнение работ и оказание жилищно-коммунальных услуг на рынке Н.
С 1.01.05 отмен-ся НДС при продаже участков земли и жилья.
6. Налог на прибыль предприятий и организаций, соверш-х сделки с н имущ-вом
Объект обложения – сумма получ-й прибыли от реал-ции возведённого или ранее преобр-го Н им-ва, включая зем-ные участки, имущ-ные права, а также доходы от внереал-ных сделок (сдача им-ва в аренду). Это всё уменьщ-ся на величину расх-в по этим опер-циям и остаточ-ю ст-ть амортиз-го им-ва. Ставка = 24%.
По ц/б (ипотечным, муниципальным) ставка = 6% (1.01.05).
7. Плата за землю
2 формы: земельный налог (б взым-ся до введения налога на Н), арендная плата.
Земел-е участки облаг-ся ежегод-м зем-м налогом. С 1.01.05 установл-ся повышенные ставки земел-го налога по участкам под строит-во многокварт-х домов и индив-го жилья. Многоквартирные дома: на нормативный период строит-ва (2 года): ставка 2-х кратная, свыше 2-х лет – 4-х кратная, после введения = 1-но кратная.
Индивидуальное строит-во: первые 10 лет – однократная ставка, если строим больше, то 2-х кратная (до введения).
Местный налог на Н (пока не ввели): его б платить ю/л и ф/л, явл-ся соб-ками объектов Н. Этот налог заменит налоги на им-во ф/л и им-во орган-ций и земельный налог. Необходимо: создание единого кадастра, введения оценки налогооблаг-мой ст-ти объектов Н на базе рыноч-й ст-ти.
Тема:Оценка н имущества
Оценка Н имущества необходима при след-х операциях:
при купли-продаже и сдачи в аренду Н им-ва;
при акционир-ии предпр-й и перераспр-ии имущ-ных долей;
при привлечении новых пайщиков и допол-й эмиссии новых акций;
при кадастровой оценки для целей налогообл-ния зданий и зем-х учатсков;
при страхов-и объектов Н;
при кредит-и объектов Н под залог;
при внесении объектов Н в кач-ве вкладов в УК предпр-й и орган-ций;
при разраб-ке инвест-х проектов и привлеч-я инвесторов;
при ликвид-ии объектов Н;
при испол-нии прав наследования, испол-нии судебного приговора, при разрешении имущ-ных споров.
Ст-ть определяется: при страховании на базе восстановительной стоимости или замещающей; залоговая на базе рыночной; инвестиционная на основе ожиданий; для целей налогообложения на базе рыночной или восстановительной.
В РФ деят-ть по оценке Н регулируется 135-ФЗ «Об оценочной деят-ти в РФ (6.08.1998):
Рыночная ст-ть объекта Н – наиболее вероятная цена, по кот-й данный объект Н м/б отчуждён на открытом рынке в усл-х конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, распологая всей необходимой инф-цией, а на величине цены сделки не отраж-ся какие-либо чрезвыч-е обстоят-ва. То есть когда одна из сторон сделки не обязана отчужд-ть объект оценки, а др-я стороная не обязана принимать исполнение. Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действ-т в своих интересах. Объект оценки представлени на открытый рынок в форме публичной аферты. Цена сделки представл-т собой разумн-е вознагражд-е за объект оценки; платёж за этот объект выражен в ден-ной форме.
При опред-нии рыноч-й ст-ти надо различать термины: цена объекта Н и рыночная стоимость.
Цена объекта Н – некоторый историч-ки свершивш-ся факт, зафикс-ный в дог-ре сделки. Это индикатор рыноч-й ст-ти.На базе рыночной цены определяется ст-ть.
Вклад в рыночную стоимость измер-ся деньгами, кот-е рынок заплатит за созданные улучшения.