6. Системы ипотечного кредитования

2 Основные финансовые системы ипотечного кредитования:

1. Одноуровневая система ипотечного кред-ния (классическая континентальная модель романно-германского права): опирается на классическое право, где залог Н не дает собственности кредитору, а является обеспечением возврата долга

Наиб-ее ярким примером явл-ся немецкая система, 2 модели: классич-кая континентальная модель романо-германского права, ссудно-сберегат-ных учреждений.

1. Классическая континентальная модель романо-германского права.

Суть модели:

1)банки формируют ден-е ср-ва за счёт краткосроч-х рес-сов (ср-ва граждан на счетах, депозит-е вклады, займы)

2)Банки начинают привлекать долгосрочные средства (длинные деньги) за счёт долга (долгоср-е займы, продажа ц/б, облиг-ций, сертификатов, заклад-х листов, обеспеч-х выданными этим же банком кредитами).

3)Собрав необходимые средства, банк опредляет свою ипотечную политику.

4)Выпуская такие длинные деньги (долг) банк прод-т их ниже номин-й ст-ти др-м кред-м учрежд-м. Такие бумаги в Германии котир-ся на фондовой бирже. Весь инвест-й процесс регул-т сам банк, поэтому дан-я система стабильна и надёжна, риски сним-ся разл-ми огранич-ми (огран-ния досроч-х выплат, больш-во технологий позвол-т возвращ-ть долг досрочно лишь только после выплаты всех % по нему и пр.). Средний срок кредитов – 10-15 лет.

Применяется в: Германия, Испания, ФР, Израиле, страны сев. Европы.

1.2.Модель ссудно-сберегательных учреждений (стройсберкассы):

Такие учрежд-я еще назыв-ся стройсберкассы.

Суть модели:

1)Кредитные рес-сы формир-ся по принципу кассы взаимопомощи самими заёмщиками за счёт контрактных сбережений, т.е. постепенного накопления первичного кап-ла, который явл-ся обязат условием для получения ссуды.

2) Формируются стройсберкассы, которые заключают договор с вкладчиками на сртит-во жилья.

3)Наступает этап накопления: ежемес-но вклад-к стройсберкассы выплачивает устан-й контрактом взнос (вкладывает в стройсберкассу). Когда сумма вклада достиг-т 40-50% от договорной суммы государство выплачивает вкладчику субсидию (10% от ст-ти приобретаемой недвижимости).

4)Потом наступает этап кредитования: вклад-к может получить ипотеч-й кредит (стройсберссуду) сроком на 10-18 лет от стройберкассы. Ставки в период накопления отличаются от ставок кредитования. Ставка колеб-ся в период накопления от 2,5-4%, а ставка по ссуде – от 4-8%. Ставки накопления и кред-ния фиксир-ся и не мен-ся в теч-е всего срока. Это позвол-т ипотеч-му кред-нию в меньшей степени зависеть от рынка кап-ла. По такому методу в Германии было профин-но 78% жилищного строит-ва.

Преимущества модели ссудно-сберег-х учрежд-й:

• сосредоточ-ние всей финансово-технолог-й цепочки в одних руках;

• максим-я возм-ть замкнутой системы стабильно функционировать автономно от фин-го рынка и прочих обстоят-в;

• фин-й и правовой мех-зм стройсберкасс прост и легко вписыв-ся в любое правовое поле.

Применяется в: Франция, США, Англии, Канаде, Австралии и др-х странах.

2.Американская модель ипотечного кред-ния со вторичным рынком ипотеч-го кредита:(опирается на общее праве: кред-р становиться собственником закладываемого им-ва после фазы неуплаты долга)

Эта модель напоминает финансовую пирамиду (аналог МММ).

Модель предусматривает дополнительно к первичному ипотечному рынку (когда выдаются кредиты под залог Н) создание и использование вторичного рынка ипотечного кредита. На вторичном рынке вращаются проданные ипотечные кредиты.

Схема двухуровневого ипотечного кредитования:

Заемщик=>кредитор=>посредник=>инвестор. Иногда в эту сжему вписываются посредники. Инвестор – тот, кто последним купил ипотечный кредит, он является пеальным кредитором (инвестором).

На первич-м рынке кред-е учрежд-я предоставляют ипотечные кредиты заёмщикам на приобрет-ние жилья под залог приобретаемой недвиж-ти за счёт коротких денег, не имея долгосроч-х ср-в. Для того, чтобы быстро возвратить затраченные ср-ва и продолжать работать, банк, выдав ипотечные кредиты, продаёт их инвесторам или фин-вым посредникам (уступает право). Кредит, таким образом, уходит с первичного рынка на вторичный, где происх-т его перепродажа посред-кам и покупка конечным инвесторам. Полученные ср-ва банк снова пускает в оборот, выдавая новые ипотечные кредиты, и затем опять их перепрод-т и опять всё по кругу. Довольно надёжная модель.

Основное отличие американской двухуровневой модели от классической состоит в том, что кред-е институты не привлекают вкладов (т.е. система начинает работать с маленьких сумм). Свои начальные операции они финансируют за счёт соб-го или заёмного кап-ла, а дефицит постоянных долгоср-х фин-х рес-сов реш-ся за счёт ср-в инвесторов, купивших такие кредиты. Таким образом, банк становиться первым посредником в ипотечной цепочке.

Российское зак-во позволяет использовать обе системы ипотечного кредитования.