- •Тема 1: Недвижимое имущество и его виды
- •1. Сущность и общая классификация недв-ти.
- •2. Понятие и признаки недвиж-ти Основные признаки недвижимости (18):
- •Движимые и недвижимые вещи
- •4. Общая классификация объектов н:
- •3 Основных типа:
- •Типы классификации:
- •Экономические особенности н как товара:
- •6. Жизненный цикл объектов Недвижимости
- •I. Жизненный цикл н как физического объекта:
- •II. Жизненный цикл н как инвестиционного объекта:
- •III. Жизненный цикл н как объекта собственности:
- •7. Износ и амортизация Недвижимости
- •Амортизация
- •Тема 2: Право собственности на недвижимость
- •Собственность в юридическом и экономическом понимании
- •5 Основных правомочий Римского класс-го частного права:
- •Основные правомочия стран общего права (Англия, сша):
- •2. Собственность в философском понимании
- •2. Субъекты и объекты права собственности
- •3. Содержание права собственности на н
- •4. Формы и виды собственност на н
- •По признаку присвоения различают:
- •Виды права собственност на н имущество:
- •Способы защиты прав собственности (система гражданско-правовых способов):
- •1. Вещно-правовые способы защиты от посягательства 3-х лиц:
- •2 Основные системы регистрации:
- •Роль гос-ва:
- •4 Блока систем регистрации:
- •Преимущества от внедрения системы регистрации прав на н:
- •2. Российская система регистрации прав на н
- •Базовые понятия:
- •В рф применяется след-щая система показателей для описания зем-го участка:
- •Паспорт земельного участка:
- •Важные моменты в системе регистрации:
- •2 Цели регистрации:
- •5 Групп объектов регистрации:
- •Тема 4: Сделки с недвижимостью
- •1. Сделки на российском рынке н
- •Виды сделок:
- •3. Дарение, наследование и обмен.
- •Условия действительности сделки:
- •Общая характеристика рынка н
- •Особенности рынка н:
- •5 Основных факторов, воздействующих на рынок н:
- •2. Струк-ра рынка н
- •Субъекты и объекты рынка н:
- •Основные экономические элементы рынка н:
- •3. Первичные и вторичные рынки н и их взаимодействие
- •Особенности взаимовлияния цен первичного и вторичного рынка н:
- •Особенности реагирования первичного и вторичного рынков при измен-ии экономической ситуации:
- •4. Рынок Недвижимости как часть финансового рынка
- •5. Особенности инвестирования в Недвижимость
- •Основные цели инвестирующих в н:
- •Выделяют 3 основных направления инвестирования в н:
- •Методы инвестирования на рынке н:
- •Ряд преимуществ инвестирования в н по сравнению с ц/б:
- •Причины привлекательности инвестирования в н в условиях инфляции:
- •В целом на источники и величину инвестиций влияют:
- •Что мешает инвестициям в н во время инфляции:
- •6. Цикл рынка н
- •5 Фаз рынка н: Описание цикла рынка н:
- •Индикаторы рынка н, кот-е показывают сосотояние рынка:
- •Взаимосвязь цикла рынка н с промышленным циклом
- •7. Общие черты и различия в развитии рынка н и рынка капитала
- •Общие черты рынка капитала и рынка н:
- •Различия рынка капитала и рынка н:
- •Связь рынков н и капитала в краткосрочном периоде
- •Связь рынков н и капитала в долгосрочном периоде
- •Характерные процессы для рынка доходной н:
- •Тема: Виды рынков недвижимости и их особенности
- •Виды рынков:
- •Общие факторы, влияющие на цену любого объекта н на любом рынке (выделены в таблице жирным)
- •Тема:Рынок земельных участков
- •1. Понятие земельного участка
- •2. Характеристики, влияющие на цену земли (для предпринимательских целей: строит-во):
- •4. Условия на участке:
- •3. Основы земельного законодательства
- •4. Особенности земли как товара:
- •Тема: Рынок жилья
- •1. Сегментация рынка жилья для крупных городов Сегментация жилья (Москва, сПб и пр.):
- •2.Факторы, влияющие на цену кв метра жилья (квартир):
- •3.Жилищное законодательство
- •4.Основные тренды развития мирового рынка жилья
- •Тема:Рынок коммерческой н
- •Источники формирования предложения комм н:
- •1.Сегменты рынка коммерческой н:
- •2.Факторы, влияющие на цену (Факторы ценообразования):
- •2. Основные этапы формирования рынка н (Максимов с.Н.):
- •Тема: Инвестирование в Недвижимость
- •Тема: Девелопмент
- •Инвестиционные проекты в сфере н имеют свою особенность:
- •Основные этапы организации процесса девелопмента как сферы деятельности:
- •Формула успеха девелопера (правильное сочетание факторов):
- •7 Статистически значимых факторов, влияющих на доходность проекта девелопмента:
- •Оценка экономической эффективности проекта девелопмента
- •2. Методы анализа инвестиционных проектов
- •3. Оценка эффективности привлечения заёмного капитала
- •4. Риски при финансировании н
- •Тема: Ипотечное кредитование и его организация
- •1. История ипотеки
- •2. Залог н, экономические и правовые основы залога н
- •Термины:
- •Принципы применения залога:
- •Условия прекращения залога:
- •3. Виды залогов
- •Виды залогов (3 основных признака):
- •1. По отношению сторон к заложенному им-ву:
- •2. В связи со спецификой объекта залога:
- •3. По условию погашения ссуды:
- •4. Формы, содержание и регистрация договора об ипотеке
- •5. Ипотечное кредитование
- •Основные преимущества ипотечного кредитования для заёмщика:
- •Преимущества для кредиторов:
- •На ставку по ипотечному кредиту влияют следующие параметры:
- •Этап непосредственного кредитования.
- •6. Системы ипотечного кредитования
- •2 Основные финансовые системы ипотечного кредитования:
- •Классическая континентальная модель романо-германского права.
- •1.2.Модель ссудно-сберегательных учреждений (стройсберкассы):
- •Причины ипотечного кризиса в сша:
- •7. Ипотека в России
- •Технологии и правовые модели жилищного финансирования в России:
- •1. Налогообложение н предприятий (налог на имущество)
- •2. Налогообложение ф/л (налог на имущество ф/л)
- •3. Налогообложение н при сделках по ней. Налоговое обязательство возникает при:
- •4. Налогобложение при наследовании или дарении
- •5. Налог на добавленную стоимость (ндс) при операциях с н имуществом
- •6. Налог на прибыль предприятий и организаций, соверш-х сделки с н имущ-вом
- •7. Плата за землю
- •Тема:Оценка н имущества
- •2.Системы оценки н:
- •Американский метод
- •2.Методы определения рыночной стоимости объекта н
- •Затратный метод
- •Последовательность определения рыночной стоимости н (затратный метод):
- •Метод сравнения продаж (сравнительного анализа продаж)
- •Доходный подход
- •3. Массовая оценка объектов н
- •Тема: Аренда
- •1. Виды аренды
- •Виды аренды:
- •Принципы аренды н:
- •Виды и формы аренды:
- •3 Аспеката упр-я:
- •Особенности упр-я инвест н
- •Тема: Приватизация государственного имущества
- •Факторы, повлиявшие на ход приватизации:
Основные преимущества ипотечного кредитования для заёмщика:
Возм-ть приобретения Н при отсут-вии необх-х ср-в.
Возм-ть применения разл-х схем фин-ния с множ-вом комбинаций оплаты кредита и сроков кредитования.
Возм-ть досрочной выплаты кредита.
Сущ-ние льготного налогооблажения.
Извлечение заём-ком прибыли (Прибыль = разница м/у дох-м от Н и оплатой за кредит).
Извлечение прбыли за счёт роста ст-ти Н во время кред-го срока.
Получ-е прибыли от сэконом-го кап-ла и вложение в др-е более доход-ные активы.
Получ-е субсидий.
Преимущества для кредиторов:
Наименее рискованный вид банковского кредитования так как сам кредит обеспеч залогом и неопл остаток гасится из средств продажи имущества
Ипотека диверсифицирует по межбанк кредитам риски, которые явл наиболее доходными для банков
Все расходы по опл риэлторов, и т.п. несет заемщик
Банки-кредиторы получают поддержку гос-ва в виде нал льгот, т.к. гос-во заинтересованно в исполнении своих программ
Повышенный спрос на ипотечном рынке
Имидж банка и
Доверие заемщиков дает дополнительный доход
Основными составляющими ипотечного кредита явл-ся: % ставка, сумма, размер кредита и срок кредитования.
Процентная ставка (% ставка) – цена ст-ти кредита; то, что выплач-т заёмщик за предост-ный ему кредит, это годовая процентная ставка. Полная сумма оплаты за кредит – эта годовая ставка.
На ставку по ипотечному кредиту влияют следующие параметры:
вид кредита;
ст-ть Н;
состояние Н;
первичный взнос;
сумма кредита;
субординир-ть кредита;
срок кредита;
доходы заёмщика;
вид страх-ния;
принятые ипотечные стандарты.
Механизм заключения ипотечной сделки (4 этапа механизма заключения):
Докредитный поиск Н (согласование и пр.).
Заключение сделки.
Этап непосредственного кредитования.
Послекредитные процедуры.
1. Подаётся заявление заём-ком в кред-е учреждение с просьбой о выдаче кредита.
2. Работа кред-го учрежд-ния с обращ-нием заёмщика за кредитом (предварительный андеррайтинг заёмщика). Андеррайтинг – общее название работ, включ-щих оценку вероят-ти возврата ипотеч-го кредита: анализ соотв-вия дох-дов заёмщика выбранному кредиту, оценка всех рисков, оценка состояния и ст-ти Н, подбор инструмента страхования.
3. Тщательная работа с заёмщиком: проверяется чистота титула.
4. Провод-ся проверка соот-вия ст-ти Н её истиной цене (независимая оценка).
5. Проверка состояния Н, сроков амортизации (д/б больше сроков кред-ния).
6. Проверка ликвидности, в том числе на перспективу с учётом всех её хар-к и состояния рынка.
7. Предварительные переговоры о страховании кредита: страх-ние предмета ипотеки, титула Н (прав соб-ти), кред-х дог-ров, жизни заёмщика. Возможен объедин-й вариант.
8. Полный и окончат-й андеррайтинг (оконч-но соглас-ся сроки и усл-я кред-ния).
9. Вынесение окончат-го решения о возм-ти или невозм-ти предост-ние кредита по рез-там полного андеррайтинга.
10. Завершение ипотечной сделки: оформление покупки Н, кредита, ипотеки, гарантий, страх-ния.
11. Встреч-ся все участники сделки: продавец Н, покупатель-заёмщик, кред-р, страховщик, юристы с обеих сторон, брокер (нашёл покупателя и продавца), оценщик Н. Они заключают след-щие договоры: купли-продажи Н им-ва, кредитный дог-р, ипотечный дог-р, страховой дог-р.