- •Тема 1: Недвижимое имущество и его виды
- •1. Сущность и общая классификация недв-ти.
- •2. Понятие и признаки недвиж-ти Основные признаки недвижимости (18):
- •Движимые и недвижимые вещи
- •4. Общая классификация объектов н:
- •3 Основных типа:
- •Типы классификации:
- •Экономические особенности н как товара:
- •6. Жизненный цикл объектов Недвижимости
- •I. Жизненный цикл н как физического объекта:
- •II. Жизненный цикл н как инвестиционного объекта:
- •III. Жизненный цикл н как объекта собственности:
- •7. Износ и амортизация Недвижимости
- •Амортизация
- •Тема 2: Право собственности на недвижимость
- •Собственность в юридическом и экономическом понимании
- •5 Основных правомочий Римского класс-го частного права:
- •Основные правомочия стран общего права (Англия, сша):
- •2. Собственность в философском понимании
- •2. Субъекты и объекты права собственности
- •3. Содержание права собственности на н
- •4. Формы и виды собственност на н
- •По признаку присвоения различают:
- •Виды права собственност на н имущество:
- •Способы защиты прав собственности (система гражданско-правовых способов):
- •1. Вещно-правовые способы защиты от посягательства 3-х лиц:
- •2 Основные системы регистрации:
- •Роль гос-ва:
- •4 Блока систем регистрации:
- •Преимущества от внедрения системы регистрации прав на н:
- •2. Российская система регистрации прав на н
- •Базовые понятия:
- •В рф применяется след-щая система показателей для описания зем-го участка:
- •Паспорт земельного участка:
- •Важные моменты в системе регистрации:
- •2 Цели регистрации:
- •5 Групп объектов регистрации:
- •Тема 4: Сделки с недвижимостью
- •1. Сделки на российском рынке н
- •Виды сделок:
- •3. Дарение, наследование и обмен.
- •Условия действительности сделки:
- •Общая характеристика рынка н
- •Особенности рынка н:
- •5 Основных факторов, воздействующих на рынок н:
- •2. Струк-ра рынка н
- •Субъекты и объекты рынка н:
- •Основные экономические элементы рынка н:
- •3. Первичные и вторичные рынки н и их взаимодействие
- •Особенности взаимовлияния цен первичного и вторичного рынка н:
- •Особенности реагирования первичного и вторичного рынков при измен-ии экономической ситуации:
- •4. Рынок Недвижимости как часть финансового рынка
- •5. Особенности инвестирования в Недвижимость
- •Основные цели инвестирующих в н:
- •Выделяют 3 основных направления инвестирования в н:
- •Методы инвестирования на рынке н:
- •Ряд преимуществ инвестирования в н по сравнению с ц/б:
- •Причины привлекательности инвестирования в н в условиях инфляции:
- •В целом на источники и величину инвестиций влияют:
- •Что мешает инвестициям в н во время инфляции:
- •6. Цикл рынка н
- •5 Фаз рынка н: Описание цикла рынка н:
- •Индикаторы рынка н, кот-е показывают сосотояние рынка:
- •Взаимосвязь цикла рынка н с промышленным циклом
- •7. Общие черты и различия в развитии рынка н и рынка капитала
- •Общие черты рынка капитала и рынка н:
- •Различия рынка капитала и рынка н:
- •Связь рынков н и капитала в краткосрочном периоде
- •Связь рынков н и капитала в долгосрочном периоде
- •Характерные процессы для рынка доходной н:
- •Тема: Виды рынков недвижимости и их особенности
- •Виды рынков:
- •Общие факторы, влияющие на цену любого объекта н на любом рынке (выделены в таблице жирным)
- •Тема:Рынок земельных участков
- •1. Понятие земельного участка
- •2. Характеристики, влияющие на цену земли (для предпринимательских целей: строит-во):
- •4. Условия на участке:
- •3. Основы земельного законодательства
- •4. Особенности земли как товара:
- •Тема: Рынок жилья
- •1. Сегментация рынка жилья для крупных городов Сегментация жилья (Москва, сПб и пр.):
- •2.Факторы, влияющие на цену кв метра жилья (квартир):
- •3.Жилищное законодательство
- •4.Основные тренды развития мирового рынка жилья
- •Тема:Рынок коммерческой н
- •Источники формирования предложения комм н:
- •1.Сегменты рынка коммерческой н:
- •2.Факторы, влияющие на цену (Факторы ценообразования):
- •2. Основные этапы формирования рынка н (Максимов с.Н.):
- •Тема: Инвестирование в Недвижимость
- •Тема: Девелопмент
- •Инвестиционные проекты в сфере н имеют свою особенность:
- •Основные этапы организации процесса девелопмента как сферы деятельности:
- •Формула успеха девелопера (правильное сочетание факторов):
- •7 Статистически значимых факторов, влияющих на доходность проекта девелопмента:
- •Оценка экономической эффективности проекта девелопмента
- •2. Методы анализа инвестиционных проектов
- •3. Оценка эффективности привлечения заёмного капитала
- •4. Риски при финансировании н
- •Тема: Ипотечное кредитование и его организация
- •1. История ипотеки
- •2. Залог н, экономические и правовые основы залога н
- •Термины:
- •Принципы применения залога:
- •Условия прекращения залога:
- •3. Виды залогов
- •Виды залогов (3 основных признака):
- •1. По отношению сторон к заложенному им-ву:
- •2. В связи со спецификой объекта залога:
- •3. По условию погашения ссуды:
- •4. Формы, содержание и регистрация договора об ипотеке
- •5. Ипотечное кредитование
- •Основные преимущества ипотечного кредитования для заёмщика:
- •Преимущества для кредиторов:
- •На ставку по ипотечному кредиту влияют следующие параметры:
- •Этап непосредственного кредитования.
- •6. Системы ипотечного кредитования
- •2 Основные финансовые системы ипотечного кредитования:
- •Классическая континентальная модель романо-германского права.
- •1.2.Модель ссудно-сберегательных учреждений (стройсберкассы):
- •Причины ипотечного кризиса в сша:
- •7. Ипотека в России
- •Технологии и правовые модели жилищного финансирования в России:
- •1. Налогообложение н предприятий (налог на имущество)
- •2. Налогообложение ф/л (налог на имущество ф/л)
- •3. Налогообложение н при сделках по ней. Налоговое обязательство возникает при:
- •4. Налогобложение при наследовании или дарении
- •5. Налог на добавленную стоимость (ндс) при операциях с н имуществом
- •6. Налог на прибыль предприятий и организаций, соверш-х сделки с н имущ-вом
- •7. Плата за землю
- •Тема:Оценка н имущества
- •2.Системы оценки н:
- •Американский метод
- •2.Методы определения рыночной стоимости объекта н
- •Затратный метод
- •Последовательность определения рыночной стоимости н (затратный метод):
- •Метод сравнения продаж (сравнительного анализа продаж)
- •Доходный подход
- •3. Массовая оценка объектов н
- •Тема: Аренда
- •1. Виды аренды
- •Виды аренды:
- •Принципы аренды н:
- •Виды и формы аренды:
- •3 Аспеката упр-я:
- •Особенности упр-я инвест н
- •Тема: Приватизация государственного имущества
- •Факторы, повлиявшие на ход приватизации:
Принципы применения залога:
Гласность залога – инф-ция о нахождении того или иного им-ва в залоге д/б доступной для заинтересованных лиц (в РФ – через систему регистрации).
Конкретность залога – выделение из всей имущ-ной массы залогодателя конкретного им-ва, явл-гося предметом залога.
Доверие не к лицу, а к вещи-недвиж-ти, кот-я гарантирует возврат долга в полном объёме, включая %, причинённые убытки (за просрочку), изд-ки по содерж-нию заложенного им-ва, расходы на его реализацию.
Обеспечительная функция залога защищ-ся гос-вом. При банкротстве кред-х орган-ций в конкурсную массу, не включ-ся им-во, явл-ся предметом залога. Из имущества должника вне конкурса погашаются обязательства не только за счет заложенного им-ва, но и за счет другого имущества.
Условия прекращения залога:
Обяз-во обеспеч-ное залогом исполнено.
В случае продажи с публич-х торгов залож-го им-ва или если его реал-ция оказалась невозм-ной (3 раза провод-ся торги, по реш-нию суда списывают, должник получ-т в соб-ть и пр.).
По требованию залогодателя при грубом нарушении залогодерж-лем своих обяз-тей, созд-щим угрозу утраты или повреждение залож-го им-ва.
В случае гибели залож-ной вещи.
3. Виды залогов
Сущ-т более 20 видов, они разл-ся м/у собой по признакам.
Виды залогов (3 основных признака):
1. По отношению сторон к заложенному им-ву:
классический залог – им-во остаётся у залогодателя;
заклад – им-во перед-ся во владение залогодерж-лю;
твёрдый залог – предмет остаётся у залогодателя под замком кредитора или с наложением особых знаков, свидетел-щих о залоге.
2. В связи со спецификой объекта залога:
залог им-ва;
залог им-ных прав;
залог земел-х участков;
с/х земель;
застроенных земель (заложить отдельное здание без земли нельзя);
пустующих незастроенных земель;
многолетних насаждений;
воздушных, речных, морских судов.
3. По условию погашения ссуды:
типовая ссуда;
ссуда с ростом платежей;
с измен-ся усл-ми выплат;
с переменной % ставкой;
с обратным аннуитетом;
с делением прироста ст-ти им-ва;
с период-ким пересмотром % ставки;
со сниж-ся ставкой.
4. Формы, содержание и регистрация договора об ипотеке
Заключается в письменной форме. Права залогод-ля м/б удостоверны закладной, кот-я д/б удостоверена натариально и в едином гос-ном реестре сделок с ним. Договор о залоге соверш-ся отдельно от основного кред-го дог-ра, обяз-ва по кот-му обеспечивает. Усл-вия о залоге включ-тся в текст основного дог-ра.
В договоре об ипотеке д/б отражены след-щие условия:
Наименование дог-ра об ипотеке.
Местонахождение орган-ции, место закл-ния дог-ра.
Описание, дост-ное для идентиф-ции объекта.
Наимен-ние орган-ции, зарегистр-щей право залогодателя.
Оценка ст-ти объекта ипотеки.
Д/б названо существо обеспечиваемого ипотекой обяз-ва (например, кред-й дог-р) с указанием суммы обяз-ва и основанием возник-ния обяз-ва; указ-ся стороны, дата и место закл-ния.
При отсут-вии этих усл-й договор не б нотариально заверен и зарегистр-н (договор б ничтожен).
5. Ипотечное кредитование
Ипотечный кредит – долгоср-ная ссуда с обяз-вом её возврата в указан-й дог-ром срок с выплатой % по кредиту и обеспеч-м выплаты данного обяз-ва залогом Н.