- •Тема 1: Недвижимое имущество и его виды
- •1. Сущность и общая классификация недв-ти.
- •2. Понятие и признаки недвиж-ти Основные признаки недвижимости (18):
- •Движимые и недвижимые вещи
- •4. Общая классификация объектов н:
- •3 Основных типа:
- •Типы классификации:
- •Экономические особенности н как товара:
- •6. Жизненный цикл объектов Недвижимости
- •I. Жизненный цикл н как физического объекта:
- •II. Жизненный цикл н как инвестиционного объекта:
- •III. Жизненный цикл н как объекта собственности:
- •7. Износ и амортизация Недвижимости
- •Амортизация
- •Тема 2: Право собственности на недвижимость
- •Собственность в юридическом и экономическом понимании
- •5 Основных правомочий Римского класс-го частного права:
- •Основные правомочия стран общего права (Англия, сша):
- •2. Собственность в философском понимании
- •2. Субъекты и объекты права собственности
- •3. Содержание права собственности на н
- •4. Формы и виды собственност на н
- •По признаку присвоения различают:
- •Виды права собственност на н имущество:
- •Способы защиты прав собственности (система гражданско-правовых способов):
- •1. Вещно-правовые способы защиты от посягательства 3-х лиц:
- •2 Основные системы регистрации:
- •Роль гос-ва:
- •4 Блока систем регистрации:
- •Преимущества от внедрения системы регистрации прав на н:
- •2. Российская система регистрации прав на н
- •Базовые понятия:
- •В рф применяется след-щая система показателей для описания зем-го участка:
- •Паспорт земельного участка:
- •Важные моменты в системе регистрации:
- •2 Цели регистрации:
- •5 Групп объектов регистрации:
- •Тема 4: Сделки с недвижимостью
- •1. Сделки на российском рынке н
- •Виды сделок:
- •3. Дарение, наследование и обмен.
- •Условия действительности сделки:
- •Общая характеристика рынка н
- •Особенности рынка н:
- •5 Основных факторов, воздействующих на рынок н:
- •2. Струк-ра рынка н
- •Субъекты и объекты рынка н:
- •Основные экономические элементы рынка н:
- •3. Первичные и вторичные рынки н и их взаимодействие
- •Особенности взаимовлияния цен первичного и вторичного рынка н:
- •Особенности реагирования первичного и вторичного рынков при измен-ии экономической ситуации:
- •4. Рынок Недвижимости как часть финансового рынка
- •5. Особенности инвестирования в Недвижимость
- •Основные цели инвестирующих в н:
- •Выделяют 3 основных направления инвестирования в н:
- •Методы инвестирования на рынке н:
- •Ряд преимуществ инвестирования в н по сравнению с ц/б:
- •Причины привлекательности инвестирования в н в условиях инфляции:
- •В целом на источники и величину инвестиций влияют:
- •Что мешает инвестициям в н во время инфляции:
- •6. Цикл рынка н
- •5 Фаз рынка н: Описание цикла рынка н:
- •Индикаторы рынка н, кот-е показывают сосотояние рынка:
- •Взаимосвязь цикла рынка н с промышленным циклом
- •7. Общие черты и различия в развитии рынка н и рынка капитала
- •Общие черты рынка капитала и рынка н:
- •Различия рынка капитала и рынка н:
- •Связь рынков н и капитала в краткосрочном периоде
- •Связь рынков н и капитала в долгосрочном периоде
- •Характерные процессы для рынка доходной н:
- •Тема: Виды рынков недвижимости и их особенности
- •Виды рынков:
- •Общие факторы, влияющие на цену любого объекта н на любом рынке (выделены в таблице жирным)
- •Тема:Рынок земельных участков
- •1. Понятие земельного участка
- •2. Характеристики, влияющие на цену земли (для предпринимательских целей: строит-во):
- •4. Условия на участке:
- •3. Основы земельного законодательства
- •4. Особенности земли как товара:
- •Тема: Рынок жилья
- •1. Сегментация рынка жилья для крупных городов Сегментация жилья (Москва, сПб и пр.):
- •2.Факторы, влияющие на цену кв метра жилья (квартир):
- •3.Жилищное законодательство
- •4.Основные тренды развития мирового рынка жилья
- •Тема:Рынок коммерческой н
- •Источники формирования предложения комм н:
- •1.Сегменты рынка коммерческой н:
- •2.Факторы, влияющие на цену (Факторы ценообразования):
- •2. Основные этапы формирования рынка н (Максимов с.Н.):
- •Тема: Инвестирование в Недвижимость
- •Тема: Девелопмент
- •Инвестиционные проекты в сфере н имеют свою особенность:
- •Основные этапы организации процесса девелопмента как сферы деятельности:
- •Формула успеха девелопера (правильное сочетание факторов):
- •7 Статистически значимых факторов, влияющих на доходность проекта девелопмента:
- •Оценка экономической эффективности проекта девелопмента
- •2. Методы анализа инвестиционных проектов
- •3. Оценка эффективности привлечения заёмного капитала
- •4. Риски при финансировании н
- •Тема: Ипотечное кредитование и его организация
- •1. История ипотеки
- •2. Залог н, экономические и правовые основы залога н
- •Термины:
- •Принципы применения залога:
- •Условия прекращения залога:
- •3. Виды залогов
- •Виды залогов (3 основных признака):
- •1. По отношению сторон к заложенному им-ву:
- •2. В связи со спецификой объекта залога:
- •3. По условию погашения ссуды:
- •4. Формы, содержание и регистрация договора об ипотеке
- •5. Ипотечное кредитование
- •Основные преимущества ипотечного кредитования для заёмщика:
- •Преимущества для кредиторов:
- •На ставку по ипотечному кредиту влияют следующие параметры:
- •Этап непосредственного кредитования.
- •6. Системы ипотечного кредитования
- •2 Основные финансовые системы ипотечного кредитования:
- •Классическая континентальная модель романо-германского права.
- •1.2.Модель ссудно-сберегательных учреждений (стройсберкассы):
- •Причины ипотечного кризиса в сша:
- •7. Ипотека в России
- •Технологии и правовые модели жилищного финансирования в России:
- •1. Налогообложение н предприятий (налог на имущество)
- •2. Налогообложение ф/л (налог на имущество ф/л)
- •3. Налогообложение н при сделках по ней. Налоговое обязательство возникает при:
- •4. Налогобложение при наследовании или дарении
- •5. Налог на добавленную стоимость (ндс) при операциях с н имуществом
- •6. Налог на прибыль предприятий и организаций, соверш-х сделки с н имущ-вом
- •7. Плата за землю
- •Тема:Оценка н имущества
- •2.Системы оценки н:
- •Американский метод
- •2.Методы определения рыночной стоимости объекта н
- •Затратный метод
- •Последовательность определения рыночной стоимости н (затратный метод):
- •Метод сравнения продаж (сравнительного анализа продаж)
- •Доходный подход
- •3. Массовая оценка объектов н
- •Тема: Аренда
- •1. Виды аренды
- •Виды аренды:
- •Принципы аренды н:
- •Виды и формы аренды:
- •3 Аспеката упр-я:
- •Особенности упр-я инвест н
- •Тема: Приватизация государственного имущества
- •Факторы, повлиявшие на ход приватизации:
Экономические особенности н как товара:
1. Территориальное предпочтение
2. Неравномерность ден-х потоков. (Ден. потоки отлич-ся противоположной направл-тью, сначала отриц-й д/п (покупка и пр.), затем приносит прибыль (положит-й).
2. Дифференциация налогообложения.
3. Многообразие, комбинации вещных прав.
4. Жёсткая регламентация оформления сделок.
5. Ликвидность недвиж-ти (низкая). Различие ликвидности в соответствии с различными типами недвижимости
6. Н требует професс-го управления (необходимсоть менеджмента).
7. Писменная форма регистр-ии.
6. Жизненный цикл объектов Недвижимости
Жизненный цикл объектов Н – законченная послед-ть процессов сущ-ния Н от момента ввода в эксплуат-ю до прекращения (её использования).
I. Жизненный цикл н как физического объекта:
1. Стадия проектирования:
созд-ние инвестиц-ной идеи;
технико-эк-е обоснование;
cозд-е проекта;
созд-е рабочего проекта.
2. Стадия возведения:
строит-во;
монтаж оборуд-ния;
ввод в эксплуат-ю;
капитальный ремонт;
реконструкция.
3. Стадия эксплуатации:
приём на эксплуат-ю;
ремонт, техническое обслуживание.
4. Стадия ликвидации:
перепрофил-ние;
разборка;
консервация;
разрушение.
II. Жизненный цикл н как инвестиционного объекта:
прединвестиционный
разработка идей, концепций;
обоснование эффективности проекта;
решение вопросов финансирования
Организация сооружения объекта, подготовка и сдача его в эксплуатацию (около 2-3 лет)
Эксплуатация или продажа объекта на рынке
4) реконструкция , капит ремонт
Ликвидация/ перепрофилирование
Объект Н может быть продан как товар на каждом из этих этапов. Объект может выполнять функцию блага на 3,4 этапе. Объект является источником дохода на каждом этапе и его реализация на рынке недвижимости может быть в виде:
продажи идеи о создании объекта;
реализации объекта на стадии организации и создания;
реализации готового объекта;
реализации идеи о перепрофилировании
III. Жизненный цикл н как объекта собственности:
1. Приобрет-е (покупка, мена, наследование и пр.).
2. Владение и польз-е в опред-й срок.
3. Управл-е объектом.
4. Извлеч-е прибыли, удовл-е потреб-ти.
5. Распоряж-е соб-тью.
6. Множественная смена соб-ков, владельцев, пользователей.
1-6 повторяется (кругоборот).
7. Распоряжение вещными правами на обмен.
8. Изменение функц-го назнач-я объекта.
9. Прекращение права соб-ти (продажа, реквизиция, национ-ция, приват-ция).
10. Конец эк-й жизни объекта.
11. Гос-я регистрация сделок с объектом Н.
12. Повторение прежнего цикла или постр-е нового (модифиц-ный цикл).
Хронологический (действ.) возраст здания (цикл) – срок, кот-й прошёл с момента строит-ва и ввода в эксплуатацию до настоящего момента.
Экономический возраст (срок экономической жизни объекта) – период времени, в течение кот-го улучш-я (затраты) в Н дают вклад в ст-ть соб-ти ( увеличивают стоимость недвижимости).
Эффективный возраст – возраст, обусловленный состоянием и полезн-тью объекта, показ-т насколько старым с т. з. рынка выглядит объект Н. (насколько интересен и актуаленобъект с т. зр. Рынка, каков спрос на этот объект)
Нормативный срок жизни – срок эксплуат-ции, зафикс-й в нормат-х док-тах и счит-щийся нормал-м для такого типа Н.
Физический срок жизни – период реал-го сущ-ния объекта в функц-но пригодном состоянии до его сноса (ремонт, модерниз-ция его продлевивают).
Все стадии жизненного цикла недв. взаимосвязаны. Изменение на каждой стадии влечет изменение на другой. Каждый объект Н кроме земли подвержен износу.