- •Тема 1: Недвижимое имущество и его виды
- •1. Сущность и общая классификация недв-ти.
- •2. Понятие и признаки недвиж-ти Основные признаки недвижимости (18):
- •Движимые и недвижимые вещи
- •4. Общая классификация объектов н:
- •3 Основных типа:
- •Типы классификации:
- •Экономические особенности н как товара:
- •6. Жизненный цикл объектов Недвижимости
- •I. Жизненный цикл н как физического объекта:
- •II. Жизненный цикл н как инвестиционного объекта:
- •III. Жизненный цикл н как объекта собственности:
- •7. Износ и амортизация Недвижимости
- •Амортизация
- •Тема 2: Право собственности на недвижимость
- •Собственность в юридическом и экономическом понимании
- •5 Основных правомочий Римского класс-го частного права:
- •Основные правомочия стран общего права (Англия, сша):
- •2. Собственность в философском понимании
- •2. Субъекты и объекты права собственности
- •3. Содержание права собственности на н
- •4. Формы и виды собственност на н
- •По признаку присвоения различают:
- •Виды права собственност на н имущество:
- •Способы защиты прав собственности (система гражданско-правовых способов):
- •1. Вещно-правовые способы защиты от посягательства 3-х лиц:
- •2 Основные системы регистрации:
- •Роль гос-ва:
- •4 Блока систем регистрации:
- •Преимущества от внедрения системы регистрации прав на н:
- •2. Российская система регистрации прав на н
- •Базовые понятия:
- •В рф применяется след-щая система показателей для описания зем-го участка:
- •Паспорт земельного участка:
- •Важные моменты в системе регистрации:
- •2 Цели регистрации:
- •5 Групп объектов регистрации:
- •Тема 4: Сделки с недвижимостью
- •1. Сделки на российском рынке н
- •Виды сделок:
- •3. Дарение, наследование и обмен.
- •Условия действительности сделки:
- •Общая характеристика рынка н
- •Особенности рынка н:
- •5 Основных факторов, воздействующих на рынок н:
- •2. Струк-ра рынка н
- •Субъекты и объекты рынка н:
- •Основные экономические элементы рынка н:
- •3. Первичные и вторичные рынки н и их взаимодействие
- •Особенности взаимовлияния цен первичного и вторичного рынка н:
- •Особенности реагирования первичного и вторичного рынков при измен-ии экономической ситуации:
- •4. Рынок Недвижимости как часть финансового рынка
- •5. Особенности инвестирования в Недвижимость
- •Основные цели инвестирующих в н:
- •Выделяют 3 основных направления инвестирования в н:
- •Методы инвестирования на рынке н:
- •Ряд преимуществ инвестирования в н по сравнению с ц/б:
- •Причины привлекательности инвестирования в н в условиях инфляции:
- •В целом на источники и величину инвестиций влияют:
- •Что мешает инвестициям в н во время инфляции:
- •6. Цикл рынка н
- •5 Фаз рынка н: Описание цикла рынка н:
- •Индикаторы рынка н, кот-е показывают сосотояние рынка:
- •Взаимосвязь цикла рынка н с промышленным циклом
- •7. Общие черты и различия в развитии рынка н и рынка капитала
- •Общие черты рынка капитала и рынка н:
- •Различия рынка капитала и рынка н:
- •Связь рынков н и капитала в краткосрочном периоде
- •Связь рынков н и капитала в долгосрочном периоде
- •Характерные процессы для рынка доходной н:
- •Тема: Виды рынков недвижимости и их особенности
- •Виды рынков:
- •Общие факторы, влияющие на цену любого объекта н на любом рынке (выделены в таблице жирным)
- •Тема:Рынок земельных участков
- •1. Понятие земельного участка
- •2. Характеристики, влияющие на цену земли (для предпринимательских целей: строит-во):
- •4. Условия на участке:
- •3. Основы земельного законодательства
- •4. Особенности земли как товара:
- •Тема: Рынок жилья
- •1. Сегментация рынка жилья для крупных городов Сегментация жилья (Москва, сПб и пр.):
- •2.Факторы, влияющие на цену кв метра жилья (квартир):
- •3.Жилищное законодательство
- •4.Основные тренды развития мирового рынка жилья
- •Тема:Рынок коммерческой н
- •Источники формирования предложения комм н:
- •1.Сегменты рынка коммерческой н:
- •2.Факторы, влияющие на цену (Факторы ценообразования):
- •2. Основные этапы формирования рынка н (Максимов с.Н.):
- •Тема: Инвестирование в Недвижимость
- •Тема: Девелопмент
- •Инвестиционные проекты в сфере н имеют свою особенность:
- •Основные этапы организации процесса девелопмента как сферы деятельности:
- •Формула успеха девелопера (правильное сочетание факторов):
- •7 Статистически значимых факторов, влияющих на доходность проекта девелопмента:
- •Оценка экономической эффективности проекта девелопмента
- •2. Методы анализа инвестиционных проектов
- •3. Оценка эффективности привлечения заёмного капитала
- •4. Риски при финансировании н
- •Тема: Ипотечное кредитование и его организация
- •1. История ипотеки
- •2. Залог н, экономические и правовые основы залога н
- •Термины:
- •Принципы применения залога:
- •Условия прекращения залога:
- •3. Виды залогов
- •Виды залогов (3 основных признака):
- •1. По отношению сторон к заложенному им-ву:
- •2. В связи со спецификой объекта залога:
- •3. По условию погашения ссуды:
- •4. Формы, содержание и регистрация договора об ипотеке
- •5. Ипотечное кредитование
- •Основные преимущества ипотечного кредитования для заёмщика:
- •Преимущества для кредиторов:
- •На ставку по ипотечному кредиту влияют следующие параметры:
- •Этап непосредственного кредитования.
- •6. Системы ипотечного кредитования
- •2 Основные финансовые системы ипотечного кредитования:
- •Классическая континентальная модель романо-германского права.
- •1.2.Модель ссудно-сберегательных учреждений (стройсберкассы):
- •Причины ипотечного кризиса в сша:
- •7. Ипотека в России
- •Технологии и правовые модели жилищного финансирования в России:
- •1. Налогообложение н предприятий (налог на имущество)
- •2. Налогообложение ф/л (налог на имущество ф/л)
- •3. Налогообложение н при сделках по ней. Налоговое обязательство возникает при:
- •4. Налогобложение при наследовании или дарении
- •5. Налог на добавленную стоимость (ндс) при операциях с н имуществом
- •6. Налог на прибыль предприятий и организаций, соверш-х сделки с н имущ-вом
- •7. Плата за землю
- •Тема:Оценка н имущества
- •2.Системы оценки н:
- •Американский метод
- •2.Методы определения рыночной стоимости объекта н
- •Затратный метод
- •Последовательность определения рыночной стоимости н (затратный метод):
- •Метод сравнения продаж (сравнительного анализа продаж)
- •Доходный подход
- •3. Массовая оценка объектов н
- •Тема: Аренда
- •1. Виды аренды
- •Виды аренды:
- •Принципы аренды н:
- •Виды и формы аренды:
- •3 Аспеката упр-я:
- •Особенности упр-я инвест н
- •Тема: Приватизация государственного имущества
- •Факторы, повлиявшие на ход приватизации:
Тема: Ипотечное кредитование и его организация
1. История ипотеки
Ипотека – договор о залоге; дог-р о гарантии, что взятые заёмщиком обяз-ва б выполнены; дог-р, позволяющий кред-ру истребовать закладываемую вещь с последущей продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заёмщика.
У нас ситуация схожа с Америкой 20-х. Принципы ипотечного кредита остались такими же. Впервые ипотека возникла у Древних Греков, Др. Римлян (4 век до н. э.). 2 век до н. э. – законодат-во для ипотечных банков.
На Руси институт ипотеки также развивался, но неофиц-но. Офиц-но создаётся ипотека в 1754 году – создаюся первые кред-ные учреждения, 1786 год – реорганизованы в гос-е заёмные банки. 1917 год: сущ-ло законад-ное обеспеч-е, устойчивая система ипотеки в РФ.
В финансовое обращение в то время вовлекались след-щие ц/б: закладные листы, векселя, сертификаты и разл-е обяз-ва.
2. Залог н, экономические и правовые основы залога н
Залог (юридическое) – обременение прав соб-ти на объект Н или вещное право на предмет чужой соб-ти, кот-е заключ-ся в преимущ-ном удовлетв-нии основ-го требования и ст-ти заложен-го предмета. Залог – не прямой способ приобрет-ния прав соб-ти, а только ср-во удовл-ния осн-го требов-ния кред-ра из ст-ти залож-го им-ва. Права кред-ра по залогу Н не включают права польз-ния или владения заложенным им-вом, м только распоряж-ся. Он не приобрет-т права соб-ти на залож-ное им-во и после того, как должник нарушил свои обяз-ва. Залог м/б представлен 3-м лицом в пользу должника при наличии м\у ними соотв-щих эк-х отношений (обычно договорных отношений).
Залог (экономическое) – способ привлеч-ния фин-х рес-сов для развития матер-го пр-ва и непроизв-ной сферы, он обеспечивает хоз-ный оборот имущ-ных прав на объекты Н в случаях, когда иные формы отчуждения объекта Н экон-ки или юрид-ки нецелесообразны.
Термины:
Залогодатель – лицо (гражданин, предпр-тие, орган-ция), предоставившая им-во в залог для обеспеч-ния своего долга – должник. Залогодатель д/б соб-ком им-ва или иметь право хоз-ного ведения на него.
Залогодержатель – лицо, принимающее им-во в залог в обеспечение своего требования – кредитор (займодавец). Разл-т: первичных и последующих залогодерж-лей одного и того же им-ва.
Ипотека – залог недвиж-го им-ва, зданий и пр. объектов для получения ссуды.
Предмет залога – любое им-во, в том числе вещи и имущ-ные права, за искл-нием им-ва, изъятого из оборота, и требований личного хар-ра; по закону не допускает залог участков лесного фонда, предпр-тий оборонного комплекса, недр, водных рес-сов и некот-х категорий земель.
Закладная – долговое свидетел-во о залоге Н, составл-мое долж-ком, выдаётся первоначальному залогодерж-лю органом гос-ной регистрации ипотеки (в СПб – Городское бюро регистрации прав соб-ти).
Субординации ипотеки – снижение очередности ипотеки.
Певый залог – залог Н, кот-я до этого не заклад-сь или очищенная от долгов. Первая ипотека (основная, старшая) даёт первому кред-ру преим-ное залоговое право возмещения убытков, возвращ-я кредита. Последующие субордин-ные ипотеки с получением вторичного кредита и созданием вторич-го залогового права из-за более высокого риска имеют высокую % ставку и сокращ-ные сроки кредитования. Первая ипотека рассчит-ся из 70-80% заклад-мого им-ва, вторая – 50-60%. Цель второй и послед-щих ипотек – получить допол-ные ср-ва, что возможно в след-щих обстоятельствах: при сущ-ном повышении цен на Н с момента первой закладной, погашении большей части кредитного долга. При этом общая сумма 2-х кредитов обычно не превышает 80-85% новой ст-ти объекта.
Дог-р о залоге всегда стоит за другим основным дог-ром и сущ-ние прав залодерж-ля наход-ся в прямой завис-ти от судьбы осн-го договора. Если осн-ное требование прекратилось по каким-либо причинам, то право залогодерж-ля тоже прекращ-ся. Допускается залог не только сущ-щих объектов, но и тех, кот-е м возникнуть в будущем (будущий урожай, будущее здание).