- •Тема 1: Недвижимое имущество и его виды
- •1. Сущность и общая классификация недв-ти.
- •2. Понятие и признаки недвиж-ти Основные признаки недвижимости (18):
- •Движимые и недвижимые вещи
- •4. Общая классификация объектов н:
- •3 Основных типа:
- •Типы классификации:
- •Экономические особенности н как товара:
- •6. Жизненный цикл объектов Недвижимости
- •I. Жизненный цикл н как физического объекта:
- •II. Жизненный цикл н как инвестиционного объекта:
- •III. Жизненный цикл н как объекта собственности:
- •7. Износ и амортизация Недвижимости
- •Амортизация
- •Тема 2: Право собственности на недвижимость
- •Собственность в юридическом и экономическом понимании
- •5 Основных правомочий Римского класс-го частного права:
- •Основные правомочия стран общего права (Англия, сша):
- •2. Собственность в философском понимании
- •2. Субъекты и объекты права собственности
- •3. Содержание права собственности на н
- •4. Формы и виды собственност на н
- •По признаку присвоения различают:
- •Виды права собственност на н имущество:
- •Способы защиты прав собственности (система гражданско-правовых способов):
- •1. Вещно-правовые способы защиты от посягательства 3-х лиц:
- •2 Основные системы регистрации:
- •Роль гос-ва:
- •4 Блока систем регистрации:
- •Преимущества от внедрения системы регистрации прав на н:
- •2. Российская система регистрации прав на н
- •Базовые понятия:
- •В рф применяется след-щая система показателей для описания зем-го участка:
- •Паспорт земельного участка:
- •Важные моменты в системе регистрации:
- •2 Цели регистрации:
- •5 Групп объектов регистрации:
- •Тема 4: Сделки с недвижимостью
- •1. Сделки на российском рынке н
- •Виды сделок:
- •3. Дарение, наследование и обмен.
- •Условия действительности сделки:
- •Общая характеристика рынка н
- •Особенности рынка н:
- •5 Основных факторов, воздействующих на рынок н:
- •2. Струк-ра рынка н
- •Субъекты и объекты рынка н:
- •Основные экономические элементы рынка н:
- •3. Первичные и вторичные рынки н и их взаимодействие
- •Особенности взаимовлияния цен первичного и вторичного рынка н:
- •Особенности реагирования первичного и вторичного рынков при измен-ии экономической ситуации:
- •4. Рынок Недвижимости как часть финансового рынка
- •5. Особенности инвестирования в Недвижимость
- •Основные цели инвестирующих в н:
- •Выделяют 3 основных направления инвестирования в н:
- •Методы инвестирования на рынке н:
- •Ряд преимуществ инвестирования в н по сравнению с ц/б:
- •Причины привлекательности инвестирования в н в условиях инфляции:
- •В целом на источники и величину инвестиций влияют:
- •Что мешает инвестициям в н во время инфляции:
- •6. Цикл рынка н
- •5 Фаз рынка н: Описание цикла рынка н:
- •Индикаторы рынка н, кот-е показывают сосотояние рынка:
- •Взаимосвязь цикла рынка н с промышленным циклом
- •7. Общие черты и различия в развитии рынка н и рынка капитала
- •Общие черты рынка капитала и рынка н:
- •Различия рынка капитала и рынка н:
- •Связь рынков н и капитала в краткосрочном периоде
- •Связь рынков н и капитала в долгосрочном периоде
- •Характерные процессы для рынка доходной н:
- •Тема: Виды рынков недвижимости и их особенности
- •Виды рынков:
- •Общие факторы, влияющие на цену любого объекта н на любом рынке (выделены в таблице жирным)
- •Тема:Рынок земельных участков
- •1. Понятие земельного участка
- •2. Характеристики, влияющие на цену земли (для предпринимательских целей: строит-во):
- •4. Условия на участке:
- •3. Основы земельного законодательства
- •4. Особенности земли как товара:
- •Тема: Рынок жилья
- •1. Сегментация рынка жилья для крупных городов Сегментация жилья (Москва, сПб и пр.):
- •2.Факторы, влияющие на цену кв метра жилья (квартир):
- •3.Жилищное законодательство
- •4.Основные тренды развития мирового рынка жилья
- •Тема:Рынок коммерческой н
- •Источники формирования предложения комм н:
- •1.Сегменты рынка коммерческой н:
- •2.Факторы, влияющие на цену (Факторы ценообразования):
- •2. Основные этапы формирования рынка н (Максимов с.Н.):
- •Тема: Инвестирование в Недвижимость
- •Тема: Девелопмент
- •Инвестиционные проекты в сфере н имеют свою особенность:
- •Основные этапы организации процесса девелопмента как сферы деятельности:
- •Формула успеха девелопера (правильное сочетание факторов):
- •7 Статистически значимых факторов, влияющих на доходность проекта девелопмента:
- •Оценка экономической эффективности проекта девелопмента
- •2. Методы анализа инвестиционных проектов
- •3. Оценка эффективности привлечения заёмного капитала
- •4. Риски при финансировании н
- •Тема: Ипотечное кредитование и его организация
- •1. История ипотеки
- •2. Залог н, экономические и правовые основы залога н
- •Термины:
- •Принципы применения залога:
- •Условия прекращения залога:
- •3. Виды залогов
- •Виды залогов (3 основных признака):
- •1. По отношению сторон к заложенному им-ву:
- •2. В связи со спецификой объекта залога:
- •3. По условию погашения ссуды:
- •4. Формы, содержание и регистрация договора об ипотеке
- •5. Ипотечное кредитование
- •Основные преимущества ипотечного кредитования для заёмщика:
- •Преимущества для кредиторов:
- •На ставку по ипотечному кредиту влияют следующие параметры:
- •Этап непосредственного кредитования.
- •6. Системы ипотечного кредитования
- •2 Основные финансовые системы ипотечного кредитования:
- •Классическая континентальная модель романо-германского права.
- •1.2.Модель ссудно-сберегательных учреждений (стройсберкассы):
- •Причины ипотечного кризиса в сша:
- •7. Ипотека в России
- •Технологии и правовые модели жилищного финансирования в России:
- •1. Налогообложение н предприятий (налог на имущество)
- •2. Налогообложение ф/л (налог на имущество ф/л)
- •3. Налогообложение н при сделках по ней. Налоговое обязательство возникает при:
- •4. Налогобложение при наследовании или дарении
- •5. Налог на добавленную стоимость (ндс) при операциях с н имуществом
- •6. Налог на прибыль предприятий и организаций, соверш-х сделки с н имущ-вом
- •7. Плата за землю
- •Тема:Оценка н имущества
- •2.Системы оценки н:
- •Американский метод
- •2.Методы определения рыночной стоимости объекта н
- •Затратный метод
- •Последовательность определения рыночной стоимости н (затратный метод):
- •Метод сравнения продаж (сравнительного анализа продаж)
- •Доходный подход
- •3. Массовая оценка объектов н
- •Тема: Аренда
- •1. Виды аренды
- •Виды аренды:
- •Принципы аренды н:
- •Виды и формы аренды:
- •3 Аспеката упр-я:
- •Особенности упр-я инвест н
- •Тема: Приватизация государственного имущества
- •Факторы, повлиявшие на ход приватизации:
2. Методы анализа инвестиционных проектов
Определение риска инвест-го проекта и вероятности его наступления осущ-ся на основании:
анализа данных прошлых лет;
проведения научных исслед-й и экспериментов;
путём выработки субъективных суждений экспертов.
Методы, позволяющие измерить риск и опред-щие стратегию поведения:
Метод коэф-та покрытия долга.
Анализ периода окупаемости.
Дисконтирование нормами отдачи скоррект-ми на риск.
Анализ чувствительности.
Метод Монте-Карло.
Анализ безубыточности.
Метод коэффициента покрытия долга исп-тся при анализе проектов, имеющих заёмное фин-ние. Обычно он примен-ся при исп-нии ипотечного кредитования.
Анализ периода окупаемости отраж-т интервал времени в течение кот-го деньги наход-ся в риск-х инвест-х. Допустимый интервал времени зависит от стабильности рынка (до 5 лет). При управлении инв-ным портфелем данный метод помог-т опред-ть время входа на рынок (выхода с рынка).
Дисконтирование нормами отдачи скорректированными на риск учитывает все степени риска, кот-е коррект-ся для компенсации инвестору взятых на себя допол-х рисков.
Анализ чувствительности: основан на анализе чувств-ти аналит-кой модели инвестиций к изменению одного параметра. Больший риск вносят те факторы, измен-е кот-х наиб-ее сущ-но влияет на рез-т. Анализ чув-ти применим к любому элементу, имеющ-му тенд-цию к измен-ю.
Метод Монте-Карло (продолж-е предыдущего метода), он м учитывать не только одну переменную, а комбин-ции измен-й всех возм-х переменных.
Анализ безубыточности – опред-е величины, до кот-й м опуститься действит-й валовый доход до тех пор, пока проект не начал приносить убытки.
3. Оценка эффективности привлечения заёмного капитала
Для опред-ния того, как привлек-й заёмный кап-л влияет на отдачу соб-го кап-ла исп-ся понятие финансовый левередж. Положительный левердж: если купленные на заём-е ср-ва им-во приносит фин-й доход по ставке, превыш-щей ставку % по кредиту. Отрицательный левердж: наоборот. Нейтриальный левердж: норма дохода равна ставке % по кредиту.
Основной критерий эффективности привлечения заёмного капитала – такое соотнош-е соб-го и заём-го кап-ла, при кот-м увел-ся отдача на соб-е ср-ва инвестора.
4. Риски при финансировании н
Риски зависят от специфики, доходности, стабильности и пр.:
1. Кредитный риск (заёмщик не произв-т платежей по кредиту). М/б разный: ст-ти залож-го им-ва недост-но для погаш-ния и пр.
2. Риск % ставок.
3. Специфические риски при кред-нии жилья:
Риск того, что готовые квартиры б продаваться медленнее, чем планировалось.
Риск пожара или кражи материалов на объекте или др-го материального им-ва.
Риск предост-ния кредита вслед-вие фальсиф-ции предост-х док-тов заёмщиком.
4. Прочие риски (не только для жилья):
Низкой ликвид-ти.
Больших затрат времени и денег на соверш-е сделок.
Риск, связанный с кач-вом управения.
Источниками риска финансирования в Н являются:
Тип Н.
Спрос и предлож-е на рынке.
Местоположение.
Износ объектов.
Соблюд-е усл-й аренды.
Законод-е регул-е.
Изменение налогообл-ния.
Инфл-ция (наименьшее значение).