- •Тема 1: Недвижимое имущество и его виды
- •1. Сущность и общая классификация недв-ти.
- •2. Понятие и признаки недвиж-ти Основные признаки недвижимости (18):
- •Движимые и недвижимые вещи
- •4. Общая классификация объектов н:
- •3 Основных типа:
- •Типы классификации:
- •Экономические особенности н как товара:
- •6. Жизненный цикл объектов Недвижимости
- •I. Жизненный цикл н как физического объекта:
- •II. Жизненный цикл н как инвестиционного объекта:
- •III. Жизненный цикл н как объекта собственности:
- •7. Износ и амортизация Недвижимости
- •Амортизация
- •Тема 2: Право собственности на недвижимость
- •Собственность в юридическом и экономическом понимании
- •5 Основных правомочий Римского класс-го частного права:
- •Основные правомочия стран общего права (Англия, сша):
- •2. Собственность в философском понимании
- •2. Субъекты и объекты права собственности
- •3. Содержание права собственности на н
- •4. Формы и виды собственност на н
- •По признаку присвоения различают:
- •Виды права собственност на н имущество:
- •Способы защиты прав собственности (система гражданско-правовых способов):
- •1. Вещно-правовые способы защиты от посягательства 3-х лиц:
- •2 Основные системы регистрации:
- •Роль гос-ва:
- •4 Блока систем регистрации:
- •Преимущества от внедрения системы регистрации прав на н:
- •2. Российская система регистрации прав на н
- •Базовые понятия:
- •В рф применяется след-щая система показателей для описания зем-го участка:
- •Паспорт земельного участка:
- •Важные моменты в системе регистрации:
- •2 Цели регистрации:
- •5 Групп объектов регистрации:
- •Тема 4: Сделки с недвижимостью
- •1. Сделки на российском рынке н
- •Виды сделок:
- •3. Дарение, наследование и обмен.
- •Условия действительности сделки:
- •Общая характеристика рынка н
- •Особенности рынка н:
- •5 Основных факторов, воздействующих на рынок н:
- •2. Струк-ра рынка н
- •Субъекты и объекты рынка н:
- •Основные экономические элементы рынка н:
- •3. Первичные и вторичные рынки н и их взаимодействие
- •Особенности взаимовлияния цен первичного и вторичного рынка н:
- •Особенности реагирования первичного и вторичного рынков при измен-ии экономической ситуации:
- •4. Рынок Недвижимости как часть финансового рынка
- •5. Особенности инвестирования в Недвижимость
- •Основные цели инвестирующих в н:
- •Выделяют 3 основных направления инвестирования в н:
- •Методы инвестирования на рынке н:
- •Ряд преимуществ инвестирования в н по сравнению с ц/б:
- •Причины привлекательности инвестирования в н в условиях инфляции:
- •В целом на источники и величину инвестиций влияют:
- •Что мешает инвестициям в н во время инфляции:
- •6. Цикл рынка н
- •5 Фаз рынка н: Описание цикла рынка н:
- •Индикаторы рынка н, кот-е показывают сосотояние рынка:
- •Взаимосвязь цикла рынка н с промышленным циклом
- •7. Общие черты и различия в развитии рынка н и рынка капитала
- •Общие черты рынка капитала и рынка н:
- •Различия рынка капитала и рынка н:
- •Связь рынков н и капитала в краткосрочном периоде
- •Связь рынков н и капитала в долгосрочном периоде
- •Характерные процессы для рынка доходной н:
- •Тема: Виды рынков недвижимости и их особенности
- •Виды рынков:
- •Общие факторы, влияющие на цену любого объекта н на любом рынке (выделены в таблице жирным)
- •Тема:Рынок земельных участков
- •1. Понятие земельного участка
- •2. Характеристики, влияющие на цену земли (для предпринимательских целей: строит-во):
- •4. Условия на участке:
- •3. Основы земельного законодательства
- •4. Особенности земли как товара:
- •Тема: Рынок жилья
- •1. Сегментация рынка жилья для крупных городов Сегментация жилья (Москва, сПб и пр.):
- •2.Факторы, влияющие на цену кв метра жилья (квартир):
- •3.Жилищное законодательство
- •4.Основные тренды развития мирового рынка жилья
- •Тема:Рынок коммерческой н
- •Источники формирования предложения комм н:
- •1.Сегменты рынка коммерческой н:
- •2.Факторы, влияющие на цену (Факторы ценообразования):
- •2. Основные этапы формирования рынка н (Максимов с.Н.):
- •Тема: Инвестирование в Недвижимость
- •Тема: Девелопмент
- •Инвестиционные проекты в сфере н имеют свою особенность:
- •Основные этапы организации процесса девелопмента как сферы деятельности:
- •Формула успеха девелопера (правильное сочетание факторов):
- •7 Статистически значимых факторов, влияющих на доходность проекта девелопмента:
- •Оценка экономической эффективности проекта девелопмента
- •2. Методы анализа инвестиционных проектов
- •3. Оценка эффективности привлечения заёмного капитала
- •4. Риски при финансировании н
- •Тема: Ипотечное кредитование и его организация
- •1. История ипотеки
- •2. Залог н, экономические и правовые основы залога н
- •Термины:
- •Принципы применения залога:
- •Условия прекращения залога:
- •3. Виды залогов
- •Виды залогов (3 основных признака):
- •1. По отношению сторон к заложенному им-ву:
- •2. В связи со спецификой объекта залога:
- •3. По условию погашения ссуды:
- •4. Формы, содержание и регистрация договора об ипотеке
- •5. Ипотечное кредитование
- •Основные преимущества ипотечного кредитования для заёмщика:
- •Преимущества для кредиторов:
- •На ставку по ипотечному кредиту влияют следующие параметры:
- •Этап непосредственного кредитования.
- •6. Системы ипотечного кредитования
- •2 Основные финансовые системы ипотечного кредитования:
- •Классическая континентальная модель романо-германского права.
- •1.2.Модель ссудно-сберегательных учреждений (стройсберкассы):
- •Причины ипотечного кризиса в сша:
- •7. Ипотека в России
- •Технологии и правовые модели жилищного финансирования в России:
- •1. Налогообложение н предприятий (налог на имущество)
- •2. Налогообложение ф/л (налог на имущество ф/л)
- •3. Налогообложение н при сделках по ней. Налоговое обязательство возникает при:
- •4. Налогобложение при наследовании или дарении
- •5. Налог на добавленную стоимость (ндс) при операциях с н имуществом
- •6. Налог на прибыль предприятий и организаций, соверш-х сделки с н имущ-вом
- •7. Плата за землю
- •Тема:Оценка н имущества
- •2.Системы оценки н:
- •Американский метод
- •2.Методы определения рыночной стоимости объекта н
- •Затратный метод
- •Последовательность определения рыночной стоимости н (затратный метод):
- •Метод сравнения продаж (сравнительного анализа продаж)
- •Доходный подход
- •3. Массовая оценка объектов н
- •Тема: Аренда
- •1. Виды аренды
- •Виды аренды:
- •Принципы аренды н:
- •Виды и формы аренды:
- •3 Аспеката упр-я:
- •Особенности упр-я инвест н
- •Тема: Приватизация государственного имущества
- •Факторы, повлиявшие на ход приватизации:
Формула успеха девелопера (правильное сочетание факторов):
Потребности рынка и цены;
местоположение;
вариант объекта (физич хар-ки объекта)
7 Статистически значимых факторов, влияющих на доходность проекта девелопмента:
1. Близость к деловому центру.
2. % населения с дох-м ниже черты бедности (отриц-но влияет).
3. Близость к станции метро по маршруту пешехода.
4. Близость к водным пространствам.
5. Плотность рабочих мест вокруг участка.
6. Близость к паркам.
7. Индекс преступности вокруг участка (отриц-но влияет).
Учатники процесса девелопмента:
Соб-ки.
Гос-е органы.
Инвесторы.
Подрядчики.
Проф-ные советники.
Оппоненты.
Оценка экономической эффективности проекта девелопмента
2 группы оценки проектов:
1) исп-е дисконтир оценки;
2) не учитывающие диск методы оценки (статич методы)
Упрощённый алгоритм оценки:
Определение возм-ной рыноч-й цены реал-ции объекта после завершения.
Расчёт затрат по развитию объекта.
Расчёт затрат по приобретению земли.
На основе этих данных счит-ся прибыль: Прибыль = 1 – 2 – 3.на основе исп-ния При использовании приёма дисконтир-я FV (будущих ден-х потоков) главное – достоверность данных.
Основные параметры, используемые при оценке эффективности девелопмента 9при методе диск-я):
Планируемый ур-нь арендной платы или продажной цены.
Закладываемая норма капит-ции.
Затраты на строит-но-монтаж-е работы.
Затраты на оплату привлекаемых спец-тов.
Затраты на обслуж-е долга.
Затраты на маркетинг и агентские услуги.
Затраты на землю и изд-ки на её подготовку.
Прибыль девелопера.
Время реал-ции проекта.
Непредвид-е расходы (примерно 6%).
Финансирование Н. Анализ вариантов финансирования и инвестирования
Критерии эффективности инвестиционных проектов
При анализе инв-х проектов анализ-ся инвест-ная ст-ть соб-ти с учётом её рыноч-й ст-ти Ключевая характеристика – доходность.
Если предполагается рост дох-ти и ликв-ти и уменьш-е риска и опер-ных расходов, то цена такой инвестиции увел-ся.
Оценка эффективности инвестиций проводится с учётом след-й инф-ии:
Ст-ть строит-ва (аналоги, эксперт-е оценки).
Источники фин-ния, уточняются усл-вия.
Анализ дох-в и рент-ти.
Прогноз изменения цен и затрат.
Расчёты по выявл-ю резервов повыш-ния эк-кой эф-ти и надёжности.
Продолжительность прогнозного периода опред-ся с учётом: продолж-ти созд-ния, эксплуат-ии и ликвид-ции объекта, он д соотв-ть периоду времени, когда инвестор получит свои инвест-ии и дох-д на них обратно.
Эффективность инвестиций:
Чистая настоящая стоимость инвестиц-го проекта: NPV = – С0 + ∑(t=1, n) Сt/(1+it)t, где С0 – начальные инвестиции, Сt – денежный поток периода t, it – ставка дисконтирования для периода t. Положительное значение NPV: ден-й поток от проекта > затрат на его реализацию.
Этапы применения правил NPV:
Проноз-ся ден-е потоки от проекта в течение всего ожид-го срока владения, включая дох-д от перепродажи в конце этого срока.
Опред-ся альтернативная ст-ть кап-ла (ст-ть на фин-м рынке).
Опред-ся текущая ст-ть ден-х потоков от проекта путём дисконт-ния (по ставке фин-го рынка) и вычитания суммы начальных инвестиций.
Выбирается проект, где больше NPV.
Преимущества NPV: позвол-т учесть изменение ст-ти денег во времени, зависит только от прогноз-го ден-го потока и альтер-й ст-ти кап-ла, NPV неск-х инвест-х проектов выраж-ся в сегодн-них деньгах, что позвол-т их корректно сопоставлять.
Период окупаемости – время необх-мо для того, чтобы сумма ДП от проектов стала = сумме нач-х инвест-й. Недостаток показателя период окупаемости: не учитывает платежи, след-щие за периодом окупаемости; без дисконтирования период окупаемости исп-ся только для сравнения проектов с подоб-ми инвест-ми хар-ками.
Индекс прибыльности – отношение настоящей ст-ти будущих выгод к начальным инвест-циям (след-т инвестировать, если индекс больше 1): PI = PV/C0.
Внутренняя норма отдачи (IRR). Редко исп-ся в РФ.
Средний доход на чистый капитал (исп-ся для принятия инвест-х решений на основе бух-й нормы прибыли). Бухгалтерская норма прибыли – отнош-е сред-й прогноз-мой прибыли проекта за вычетом аморт-ции и налогов к средней бух-кой ст-ти инвестиций. Полученное соотношение сравнив-ся со сред-ми показ-ми для фирмы или отрасли. Недостатки показателя среднего дохода на чистый капитал: он не учит-т измен-ния ст-ти денег во времени, зависит от системы бух-го учёта примен-й конкрет-ным инвестором.