- •Тема 1: Недвижимое имущество и его виды
- •1. Сущность и общая классификация недв-ти.
- •2. Понятие и признаки недвиж-ти Основные признаки недвижимости (18):
- •Движимые и недвижимые вещи
- •4. Общая классификация объектов н:
- •3 Основных типа:
- •Типы классификации:
- •Экономические особенности н как товара:
- •6. Жизненный цикл объектов Недвижимости
- •I. Жизненный цикл н как физического объекта:
- •II. Жизненный цикл н как инвестиционного объекта:
- •III. Жизненный цикл н как объекта собственности:
- •7. Износ и амортизация Недвижимости
- •Амортизация
- •Тема 2: Право собственности на недвижимость
- •Собственность в юридическом и экономическом понимании
- •5 Основных правомочий Римского класс-го частного права:
- •Основные правомочия стран общего права (Англия, сша):
- •2. Собственность в философском понимании
- •2. Субъекты и объекты права собственности
- •3. Содержание права собственности на н
- •4. Формы и виды собственност на н
- •По признаку присвоения различают:
- •Виды права собственност на н имущество:
- •Способы защиты прав собственности (система гражданско-правовых способов):
- •1. Вещно-правовые способы защиты от посягательства 3-х лиц:
- •2 Основные системы регистрации:
- •Роль гос-ва:
- •4 Блока систем регистрации:
- •Преимущества от внедрения системы регистрации прав на н:
- •2. Российская система регистрации прав на н
- •Базовые понятия:
- •В рф применяется след-щая система показателей для описания зем-го участка:
- •Паспорт земельного участка:
- •Важные моменты в системе регистрации:
- •2 Цели регистрации:
- •5 Групп объектов регистрации:
- •Тема 4: Сделки с недвижимостью
- •1. Сделки на российском рынке н
- •Виды сделок:
- •3. Дарение, наследование и обмен.
- •Условия действительности сделки:
- •Общая характеристика рынка н
- •Особенности рынка н:
- •5 Основных факторов, воздействующих на рынок н:
- •2. Струк-ра рынка н
- •Субъекты и объекты рынка н:
- •Основные экономические элементы рынка н:
- •3. Первичные и вторичные рынки н и их взаимодействие
- •Особенности взаимовлияния цен первичного и вторичного рынка н:
- •Особенности реагирования первичного и вторичного рынков при измен-ии экономической ситуации:
- •4. Рынок Недвижимости как часть финансового рынка
- •5. Особенности инвестирования в Недвижимость
- •Основные цели инвестирующих в н:
- •Выделяют 3 основных направления инвестирования в н:
- •Методы инвестирования на рынке н:
- •Ряд преимуществ инвестирования в н по сравнению с ц/б:
- •Причины привлекательности инвестирования в н в условиях инфляции:
- •В целом на источники и величину инвестиций влияют:
- •Что мешает инвестициям в н во время инфляции:
- •6. Цикл рынка н
- •5 Фаз рынка н: Описание цикла рынка н:
- •Индикаторы рынка н, кот-е показывают сосотояние рынка:
- •Взаимосвязь цикла рынка н с промышленным циклом
- •7. Общие черты и различия в развитии рынка н и рынка капитала
- •Общие черты рынка капитала и рынка н:
- •Различия рынка капитала и рынка н:
- •Связь рынков н и капитала в краткосрочном периоде
- •Связь рынков н и капитала в долгосрочном периоде
- •Характерные процессы для рынка доходной н:
- •Тема: Виды рынков недвижимости и их особенности
- •Виды рынков:
- •Общие факторы, влияющие на цену любого объекта н на любом рынке (выделены в таблице жирным)
- •Тема:Рынок земельных участков
- •1. Понятие земельного участка
- •2. Характеристики, влияющие на цену земли (для предпринимательских целей: строит-во):
- •4. Условия на участке:
- •3. Основы земельного законодательства
- •4. Особенности земли как товара:
- •Тема: Рынок жилья
- •1. Сегментация рынка жилья для крупных городов Сегментация жилья (Москва, сПб и пр.):
- •2.Факторы, влияющие на цену кв метра жилья (квартир):
- •3.Жилищное законодательство
- •4.Основные тренды развития мирового рынка жилья
- •Тема:Рынок коммерческой н
- •Источники формирования предложения комм н:
- •1.Сегменты рынка коммерческой н:
- •2.Факторы, влияющие на цену (Факторы ценообразования):
- •2. Основные этапы формирования рынка н (Максимов с.Н.):
- •Тема: Инвестирование в Недвижимость
- •Тема: Девелопмент
- •Инвестиционные проекты в сфере н имеют свою особенность:
- •Основные этапы организации процесса девелопмента как сферы деятельности:
- •Формула успеха девелопера (правильное сочетание факторов):
- •7 Статистически значимых факторов, влияющих на доходность проекта девелопмента:
- •Оценка экономической эффективности проекта девелопмента
- •2. Методы анализа инвестиционных проектов
- •3. Оценка эффективности привлечения заёмного капитала
- •4. Риски при финансировании н
- •Тема: Ипотечное кредитование и его организация
- •1. История ипотеки
- •2. Залог н, экономические и правовые основы залога н
- •Термины:
- •Принципы применения залога:
- •Условия прекращения залога:
- •3. Виды залогов
- •Виды залогов (3 основных признака):
- •1. По отношению сторон к заложенному им-ву:
- •2. В связи со спецификой объекта залога:
- •3. По условию погашения ссуды:
- •4. Формы, содержание и регистрация договора об ипотеке
- •5. Ипотечное кредитование
- •Основные преимущества ипотечного кредитования для заёмщика:
- •Преимущества для кредиторов:
- •На ставку по ипотечному кредиту влияют следующие параметры:
- •Этап непосредственного кредитования.
- •6. Системы ипотечного кредитования
- •2 Основные финансовые системы ипотечного кредитования:
- •Классическая континентальная модель романо-германского права.
- •1.2.Модель ссудно-сберегательных учреждений (стройсберкассы):
- •Причины ипотечного кризиса в сша:
- •7. Ипотека в России
- •Технологии и правовые модели жилищного финансирования в России:
- •1. Налогообложение н предприятий (налог на имущество)
- •2. Налогообложение ф/л (налог на имущество ф/л)
- •3. Налогообложение н при сделках по ней. Налоговое обязательство возникает при:
- •4. Налогобложение при наследовании или дарении
- •5. Налог на добавленную стоимость (ндс) при операциях с н имуществом
- •6. Налог на прибыль предприятий и организаций, соверш-х сделки с н имущ-вом
- •7. Плата за землю
- •Тема:Оценка н имущества
- •2.Системы оценки н:
- •Американский метод
- •2.Методы определения рыночной стоимости объекта н
- •Затратный метод
- •Последовательность определения рыночной стоимости н (затратный метод):
- •Метод сравнения продаж (сравнительного анализа продаж)
- •Доходный подход
- •3. Массовая оценка объектов н
- •Тема: Аренда
- •1. Виды аренды
- •Виды аренды:
- •Принципы аренды н:
- •Виды и формы аренды:
- •3 Аспеката упр-я:
- •Особенности упр-я инвест н
- •Тема: Приватизация государственного имущества
- •Факторы, повлиявшие на ход приватизации:
Тема: Инвестирование в Недвижимость
Понятия инвестирования и финансирования отличаются.
Инвестирование в Н – самост вид вложений, кот-й включает инструменты и технологии накопления, фин ист-ки финн инвесторов, институты инвестирования, финн-я и эмиссионные институты.Это приобретение конкретного объекта или вложение в инструменты инвестирования в Н в целях получения прибыли.
Способ финансирования и область применения |
Преимущества |
Недостатки |
Собственное финансирование Как правило не применяется для фин-я целевых объектов, только на анчальной стадии, либо для небольших объектов |
Не требует обеспечения |
Объем средств ограничен; Собств средства дороже |
Заемное фин-е: банк кредит Исп-ся как физ, так и юр лицами. Чаще всего исп-ся для строит-ва коммерч и индустриальн недв-ти. |
Отсутствует риск непродажи объекта |
Жесткие треб-я к получению кредита; сложно получить новой структуре; возможность вмешательства инвестора |
Выпуск облигаций Исп-ся при реализации жилищных проектов. Крупные девелоперы размещают облигации под всю деятельность, не привязываясь к конкр объекту |
Возможность мобилизации значительного объема ден средств; Возможность выбора разл типов облигаций; Возможность реализации облигаций до срока погашения |
Джесткие требования к размещению; Существует риск того, что облигац займ не будет успешен с очки зрения инвестора; Отстутствие контроля за исп-м средств; Непрозрачность большинства эмитентов; Сложность возврата инвестиций в случае несвоевременного возмещения займа |
Коммерческий кредит Исп-ся для строит-ва коммерч и жилой недв-ти для высоко ликвидных объектов недв-ти, часто прменяется на конкр этапе инвестир-я в случае недостатка ден ср-в |
Не подвергается тщательному контролю; Легко получить |
Высокие ставки и ограничения суммы кредиты |
Долевое финн-е: для любого вида объектов, в т.ч. для коммерч Н |
Не требует возврата средств; Можно исп-ть по мере строит-ва; Рассрочка платежа;
|
Существуют высокие треб-я для застройщиков; Для дольщика существует возм-ть банкротства застройщика |
Закрытые паевые инвестиционные фонды: как правило финн-е жилых объектов |
С точки зрения инвестров: Возм-ть принятия участия в управлении; Возм-ть досрочного выхода с выплатой компенсаций; Возникновение права собственности; Жесткий контроль нал службы |
Доходность не фиксирована;
|
IPO (для крупных объектов Н любого вида) |
Эмиссия не явл-ся долговым финн-м; Нет необходимости возврата инвестиций; Повышение финн устойчивости; Уровня корп упр-я |
Длительный процесс,сложный и дорогостоящий; В компанию приходят сторонние инвесторы, с которыми приходится считаться; Очень сложная финн отчетность |
Проектное финансирование: исп-ся для фин-я доходной и многофункцион Н, часто для объектов высокой соц-эк значимости; как правило финансирует гос-во, кот-е привлекает не только свои ср-ва, но ср-ва фондов; |
Орг-ция, кот-я возводит объект, может не отвлекать собств ср-ва; Обеспечением кредита явл-ся сам объект (а не ср-ва компании); В случае неуплаты кредита финн стр-ры не вправе наложить взыскание на другие активы компании |
Для получения проектного финн-я требуется подготовка бизнес-планов; длит период времени рассм-я заявки; жесткий контроль за реализацией проекта |
Инвестиционная Н – самост-ный актив, нужд-щийся в управл-нии для получ-я от него дохода.
Основные цели управления Н:
максим-я прибыли;
максим-я ст-ти объекта Н.
Они достиг-ся через деят-ть управляющего Н.
Содержание и последовательность действий по управлению объектом Н:
Экспертиза объекта, его окружения, опред-е возм-тей по наилучшему исп-нию с учётом состояния и прогнозов рынка.
Формир-е команды управл-ния, найм работников, обеспеч-щих эксплуат-ю и содержание объекта, в том числе оказание услуг арендаторам.
Привлечение аренд-ров, проведение переговров с ними, заключение дог-ров.
Поиск и отбор подряд-ков по поставкам прод-ии, выпол-ю отдел-х работ и ремонту объекта.
Работа с аренд-ми по сбору арендной платы, перезакл-нию дог-ров, привлеч-ю новых арендаторов.
Анализ кач-ва работ по содерж-ю объекта и оказание услуг аренд-ру.
Анализ фактич-х дох-в и расх-в от объекта, внесение коррективов в планы, составление планов на будущую перспективу.
Основные показатели (доходов и расходов) в работе с Н:
Потенциальный валовый доход – дох-д, кот-й способен приносить объект Н при сдаче всех его ед-ц в аренду и получ-ии всей арендной платы (максимальная арендная плата).
Действительный валовый доход – потенц-й валовый доход, скоррект-й с учётом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате и прочих дох-в от аренды.
Операционные расходы – текущие расходы по эксплуат-ии объекта Н, необх-мые для воспр-ва дохода (не включ-т расходы по обслуживанию долга (% за кредит) и подоходный налог).