Тема:Рынок коммерческой н

Особенность коммерческой Н СПб: более половины ее принадлежит городу.

Источники формирования предложения комм н:

1)Через приватизацию и акционирование гос предприятий;

2) Через перевод из жилого фонда в нежилой;

3) строит-во новых объектов.

1.Сегменты рынка коммерческой н:

1) Торговая Н (встроенные помещения, отдельные торговые центры).

2) Офисная Н (в пром. предпр-х, в торговых помещениях, в бизнес-центрах класса А, В, С).

3) Гостиничная Н. (5 категорий гостиниц по звездам);

4) Индустриальная Н (произв-ные, складские помещ-ния, произв-ные комплексы, технопарки).

На самом деле по факту к комм недв относятся только складские помещения.

Коммерческая Н
Тип	Доходность (в СПб, москве),%	Срок окупаемости, лет
Офисные помещения класса А и Б	10-14	5-7
Торговые павильоны	13-17	4-8
Складская Н	10-12	3-5
Индустриальная	9-11	4-6
Гостиничная	10-12	6-8 (4*); 12 (5*)

2.Факторы, влияющие на цену (Факторы ценообразования):

Для торговой Н:

• Местоположение.

• Человекопотоки.

• Расположение входа и окон.

• Состояние помещения.

• Наличие места для парковки и подъездных путей.

• Наличие торгового оборудования.

Для многофункциональных объектов Н(МЕГА, ИКЕЯ и пр.):

• Пересечение трансп магистралей;

• Спальные районы;

• Близость метро и остановок наземн трансп-та;

• Степень продуманности комплекса, спец атмосфера

Офисные Н:

• Престижность и удобство располож-ния в городе.

• Планировка, отделка.

• Удаленность от метро

• Этаж

• Эколог фактор

• Кол-во машиномест

• Возм-ть приобрет-ния помещений в соб-ть.

• Кол-во телеф-х линии (сейчас уже утратила важность).

• Отдельный выход.

Для произв-складск помещений:

• Наличие хотя бы небольшой прилегающей терр-рии, необх-мой для разгрузки и временной погрузки большегруз.

• Наличие отопления.

• Хорошое технич-кое состояние.

• Наличие необх-х электрич-х мощностей.

• Водоснабжение.

• Близость к крупным тарнспортным магистралям.

• Удобные подъезды и благоустроенные терр-ии.

• Этаж (первый этаж дороже)

• Наличие пандуса или эстакады.

• Высота потолков 5-9 метров.

• Наличие погрузочного, разгрузочного оборудования.

• Наличие ж/д путей.

• Наличие охраны.

• Право соб-ти соб-ка (арендодателя).

• Экономическое положение сосбственника Н

Тема: российская специфика рынка Н

1. Факторы, влияющие на становления рынка Н в России

РН начал развиваться в 90-х, лидеры – Москва и СПб. Остановился он в тяжелой эк-кой ситуации.

Общие факторы, определяющие становление рынка Н в РФ:

• Политич-я нестабильность.

• Эк-кая и соц-ная нестабильность.

• Неуверенность в будущем у значит-ной части населения.

• Сверхвысокие темпы инфл-ии.

• Сильная дифференц-ция в доходах.

• Неразвитость и нестабильность фин-вой системы.

• Недостаток ден-х ресурсов в струк-ре оборот-х ср-в предпр-тий (бартер).

Специфические фактроры:

• Запаздывание становления РН по сравн-ю с др-ми секторами эк-ки. Потреб-кий рынок развив-ся в конце 80-х, произв-но-техн-кий – в 90-х, фин-й – в 90-х, а рынок Н – в 1991 году (лето).

• Отсут-вие необх-мых законодат-х норм и процедур, обеспеч-щих защиту прав соб-ти и безопасность соверш-я сделок для нормального функц-ния рынка.

• Формирование рынка со 2 этажа (в классич-м понимании развитие РН происх-ло с рынка земли, а у нас наоборот сначала с домов).

• Отсут-вие необх-мой для развития рынка Н фин-вой и рыноч-й инфраструк-ры.

• Принципы оплаты труда, сформир-ные в админ-ной эк-ке, не предусм-ли включение оплаты за жильё, опред-щих ур-нь з/п.