- •Тема 1: Недвижимое имущество и его виды
- •1. Сущность и общая классификация недв-ти.
- •2. Понятие и признаки недвиж-ти Основные признаки недвижимости (18):
- •Движимые и недвижимые вещи
- •4. Общая классификация объектов н:
- •3 Основных типа:
- •Типы классификации:
- •Экономические особенности н как товара:
- •6. Жизненный цикл объектов Недвижимости
- •I. Жизненный цикл н как физического объекта:
- •II. Жизненный цикл н как инвестиционного объекта:
- •III. Жизненный цикл н как объекта собственности:
- •7. Износ и амортизация Недвижимости
- •Амортизация
- •Тема 2: Право собственности на недвижимость
- •Собственность в юридическом и экономическом понимании
- •5 Основных правомочий Римского класс-го частного права:
- •Основные правомочия стран общего права (Англия, сша):
- •2. Собственность в философском понимании
- •2. Субъекты и объекты права собственности
- •3. Содержание права собственности на н
- •4. Формы и виды собственност на н
- •По признаку присвоения различают:
- •Виды права собственност на н имущество:
- •Способы защиты прав собственности (система гражданско-правовых способов):
- •1. Вещно-правовые способы защиты от посягательства 3-х лиц:
- •2 Основные системы регистрации:
- •Роль гос-ва:
- •4 Блока систем регистрации:
- •Преимущества от внедрения системы регистрации прав на н:
- •2. Российская система регистрации прав на н
- •Базовые понятия:
- •В рф применяется след-щая система показателей для описания зем-го участка:
- •Паспорт земельного участка:
- •Важные моменты в системе регистрации:
- •2 Цели регистрации:
- •5 Групп объектов регистрации:
- •Тема 4: Сделки с недвижимостью
- •1. Сделки на российском рынке н
- •Виды сделок:
- •3. Дарение, наследование и обмен.
- •Условия действительности сделки:
- •Общая характеристика рынка н
- •Особенности рынка н:
- •5 Основных факторов, воздействующих на рынок н:
- •2. Струк-ра рынка н
- •Субъекты и объекты рынка н:
- •Основные экономические элементы рынка н:
- •3. Первичные и вторичные рынки н и их взаимодействие
- •Особенности взаимовлияния цен первичного и вторичного рынка н:
- •Особенности реагирования первичного и вторичного рынков при измен-ии экономической ситуации:
- •4. Рынок Недвижимости как часть финансового рынка
- •5. Особенности инвестирования в Недвижимость
- •Основные цели инвестирующих в н:
- •Выделяют 3 основных направления инвестирования в н:
- •Методы инвестирования на рынке н:
- •Ряд преимуществ инвестирования в н по сравнению с ц/б:
- •Причины привлекательности инвестирования в н в условиях инфляции:
- •В целом на источники и величину инвестиций влияют:
- •Что мешает инвестициям в н во время инфляции:
- •6. Цикл рынка н
- •5 Фаз рынка н: Описание цикла рынка н:
- •Индикаторы рынка н, кот-е показывают сосотояние рынка:
- •Взаимосвязь цикла рынка н с промышленным циклом
- •7. Общие черты и различия в развитии рынка н и рынка капитала
- •Общие черты рынка капитала и рынка н:
- •Различия рынка капитала и рынка н:
- •Связь рынков н и капитала в краткосрочном периоде
- •Связь рынков н и капитала в долгосрочном периоде
- •Характерные процессы для рынка доходной н:
- •Тема: Виды рынков недвижимости и их особенности
- •Виды рынков:
- •Общие факторы, влияющие на цену любого объекта н на любом рынке (выделены в таблице жирным)
- •Тема:Рынок земельных участков
- •1. Понятие земельного участка
- •2. Характеристики, влияющие на цену земли (для предпринимательских целей: строит-во):
- •4. Условия на участке:
- •3. Основы земельного законодательства
- •4. Особенности земли как товара:
- •Тема: Рынок жилья
- •1. Сегментация рынка жилья для крупных городов Сегментация жилья (Москва, сПб и пр.):
- •2.Факторы, влияющие на цену кв метра жилья (квартир):
- •3.Жилищное законодательство
- •4.Основные тренды развития мирового рынка жилья
- •Тема:Рынок коммерческой н
- •Источники формирования предложения комм н:
- •1.Сегменты рынка коммерческой н:
- •2.Факторы, влияющие на цену (Факторы ценообразования):
- •2. Основные этапы формирования рынка н (Максимов с.Н.):
- •Тема: Инвестирование в Недвижимость
- •Тема: Девелопмент
- •Инвестиционные проекты в сфере н имеют свою особенность:
- •Основные этапы организации процесса девелопмента как сферы деятельности:
- •Формула успеха девелопера (правильное сочетание факторов):
- •7 Статистически значимых факторов, влияющих на доходность проекта девелопмента:
- •Оценка экономической эффективности проекта девелопмента
- •2. Методы анализа инвестиционных проектов
- •3. Оценка эффективности привлечения заёмного капитала
- •4. Риски при финансировании н
- •Тема: Ипотечное кредитование и его организация
- •1. История ипотеки
- •2. Залог н, экономические и правовые основы залога н
- •Термины:
- •Принципы применения залога:
- •Условия прекращения залога:
- •3. Виды залогов
- •Виды залогов (3 основных признака):
- •1. По отношению сторон к заложенному им-ву:
- •2. В связи со спецификой объекта залога:
- •3. По условию погашения ссуды:
- •4. Формы, содержание и регистрация договора об ипотеке
- •5. Ипотечное кредитование
- •Основные преимущества ипотечного кредитования для заёмщика:
- •Преимущества для кредиторов:
- •На ставку по ипотечному кредиту влияют следующие параметры:
- •Этап непосредственного кредитования.
- •6. Системы ипотечного кредитования
- •2 Основные финансовые системы ипотечного кредитования:
- •Классическая континентальная модель романо-германского права.
- •1.2.Модель ссудно-сберегательных учреждений (стройсберкассы):
- •Причины ипотечного кризиса в сша:
- •7. Ипотека в России
- •Технологии и правовые модели жилищного финансирования в России:
- •1. Налогообложение н предприятий (налог на имущество)
- •2. Налогообложение ф/л (налог на имущество ф/л)
- •3. Налогообложение н при сделках по ней. Налоговое обязательство возникает при:
- •4. Налогобложение при наследовании или дарении
- •5. Налог на добавленную стоимость (ндс) при операциях с н имуществом
- •6. Налог на прибыль предприятий и организаций, соверш-х сделки с н имущ-вом
- •7. Плата за землю
- •Тема:Оценка н имущества
- •2.Системы оценки н:
- •Американский метод
- •2.Методы определения рыночной стоимости объекта н
- •Затратный метод
- •Последовательность определения рыночной стоимости н (затратный метод):
- •Метод сравнения продаж (сравнительного анализа продаж)
- •Доходный подход
- •3. Массовая оценка объектов н
- •Тема: Аренда
- •1. Виды аренды
- •Виды аренды:
- •Принципы аренды н:
- •Виды и формы аренды:
- •3 Аспеката упр-я:
- •Особенности упр-я инвест н
- •Тема: Приватизация государственного имущества
- •Факторы, повлиявшие на ход приватизации:
2. Характеристики, влияющие на цену земли (для предпринимательских целей: строит-во):
1.Местополож-е и окрестности (важен доступ к главным гор объектам, кач-во окруж среды, существующие дома и постройки, школы и церкви, парки и места отдыха, доп удобства, благоустройство мест общего пользования)
2. Размер и конфигурация участка (чем длинне сторона участка, которая выходит на красную улицу, тем дороже земля; лицевая сторона, выходящая на юг дороже)
3. Удобство доступа участка и просматриваемость.
4. Условия на участке:
Уклоны на участке
Растительность на участке (за выруб каждого дерева надо платить)
Требующиеся работы по выравниванию или поднятию грунта
Гидрология
Дренажные системы
Токсичные отходы
Свойства грунта
Дикие животные, умирающие виды жив-х
Экологическая чувствительность земли
5. Правовые ограничения (частные серветуты, серветуты на прокладку инженерных сетей)
6. Инженерные сети (газ, телефон, электричество и. т.д.)
7. Зонирование и правовое регул-е (взносы девелопера, сборы на содержание социальной инфрастр-ры, будущие сборы, будущее расширение дорог, необходимая разрештельная документация, отношение с населением)
Физ-кие св-ва земли формир-ся плодородием её верхнего слоя и явл-ся решающим для с/х пр-ва и лесного хоз-ва.
Единицы измерения количества земли как товара: гектар, сотка (100 кв м), квадратный метр (весь земельный фонд в РФ = 1709,7 млн. гектаров).
Особенность земли: абсолютная нулевая неэластичность ее предложения на рынке. Любой землевладелец, заинтересованный в повышении дох-в будет предоставлять землю бизнесу за любую плату. Цена земли полностью форм-ся спросом и уровнем цен всех тов-в, объектов Н, продуктов, произв-х на земле. Если цены на эти продукты упадет, то понизится и цена земли. Большинство уч-в земли сдается в аренду.
Земельная аренда – форма землепользования, при кот собств-к земли передает в пользование зем уч-к на опред время др лицу за плату (земельную ренту).
В теории экономики Н у зем ренты существует 3 осн ист-ка (то, что позволяет собств-ку получать доход от земли):
Дары природы (полезн ископаемые, прир ист-ки). Эта часть ренты должна взыматься обществом и все должны иметь от этой ренты свою пропорциональную долю;
Уровень коммун обслуживания. Эту ренту взымает местная власть.;
Предпринимательская деят-ть на каждом конкр зем уч-ке (чем успешнее предприн деят-ть на уч-ке, тем выше рента).
3. Основы земельного законодательства
Начало зем-ной реформы было положено основами законод-ва СССР и союзных республик о земле в 1990-е и законом СССР «О соб-ти в СССР» в 1990 г.
Этими актами было сделано 3 важнейших шага от национализации земли к её приватизации:
Ликвидация монополии исключ-ной соб-ти союзного гос-ва на землю и др-е прир-ные рес-сы.
Установлена множеств-ть субъектов права соб-ти на землю.
Введён новый институт земельного права – права землевладения.
В РСФСР зем-ная реформа началась с земель с/х назначения. Ноябрь, декабрь 1991 г. – начало новой земельной реформы, созд-е норм-х прав-х актов, которые предусм-ли возм-ть приобретения права на землю. 1.01.91 – денационализация земли. Январь 2003 г. – закон «Об обороте земель с/х назначения».