Индикаторы рынка н, кот-е показывают сосотояние рынка:

1. Любое измен-е рыноч-х цен или ставок арендной платы, которое сохр-ся в течение года или неск-х лет.

2. Различия м/у ценами, заявл-ми в листингах (реестрах), и текущими ценами продаж (или ст-тью аренд-й платы) объектов Н.

3. Отрезок времени, за кот-й происх-т сделки с Н (Чем больше период, тем больше сниж-ся ликвид-ть рынка Н).

4. Рост числа сделок (свидетельствует об оживлении рынка Н).

Взаимосвязь цикла рынка н с промышленным циклом

т ренд промышленного цикла;

т ренд рынка Н

(Рис.1): A₁B – кризис, BC – застой, CD – промышл-е оживление, DA₂ – пром-й подъём.

Цикл развития рынка Н не совпад-т с промышленным циклом на уровне макроэк-ки. Сущ-т отриц-ная корреляция доходов от инвестиций в Н и инвестиций в традиц-е фин-е активы. Высокие темпы инфл-ии в период промышл-го кризиса во многом повыш-т инвест-ную привлек-ть доход-ной Н. Это приводит к росту притока кап-ла рынке Н.

Циклы развития рынка Н по сравнению с промышл-ми циклами несколько сдвинуты (первым падает рынок Н).

7. Общие черты и различия в развитии рынка н и рынка капитала

Одним из секторов рынка капитала явля-ся рынок Н. Будем говорить о доходной Н. в которую осущ-ся крупные инвестиции для получения дохода.

Безрисковая ставка – мин-я % ставка дохода, кот-ю инвестор м. получить на свой кап-л при его влож-е в наиб-ее ликвид-е активы, харак-щиеся отсутствием риска невозвращения вложенных ср-в.

Ставка дисконтировния – норма прибыли, % ставка, использ-мая для приведения ожид-мых будущих ден-х сумм к текущей ст-ти. С точки зрения эк-ки это мин-я норма прибыли, на кот-ю рассчит-т инвестор, вклад-я ден-е ср-ва в проект (формула NPV).

Ставка доходности – безрисковая ставка + плата за риск.

Коэффициент капитализации – % ставка, используемая для пересчёта годового потока дохода, получ-го от фин-го актива, в его рыноч-ю ст-ть. Коэффициент капитализации = сумма всех арендных платежей за год/рыночная ст-ть объекта.

Пример расчета к-та капитализации:

Офисное помещение 90 м2, купленное по рын ст-ти. Равной 90 тыс. долл. Арендная плата офисн помещения в месяц равна 1500 долл.

Годовой доход=1500*12=18000 долл. К-т капитализации=18000/90000=0,2

Знание к-та капиатализации позволяет получить рын ст-ть Н. К-ты капитализации рассчитываются в литературе для каждого типа Н ( у нас их можно найти в бюллетене Н). К-ты пересчитываются все время.

Систематические риски – риски внешние по отнош-ю к проекту.

Существенной особенностью рынка Н явл-ся его тесная зависимость от рынка капитала.

Общие черты рынка капитала и рынка н:

1. Цели инвестирования: получ-е текущего дохода, рост ст-ти актива, защита от налогов.

2. Для обоих объектов инвестирования риски дел-ся на управл-мые и систематические (неуправл-мые).

3. Соотношение спроса и предлож-я опред-т цены активов.

4. Величина безрисковой ставки дох-ти явл-ся основой для опред-я приемлемой ставки доходности.

5. И те и другие активы наход-ся под значит-м влиянием макроэк-х изменений (темпы инфляции).

6. Высокая ставка доходности является показ-лем более высокого риска.

Различия рынка капитала и рынка н:

Параметр	Рынок капитала:	Рынок Н:
объем предлож-я	высокоэласт-н;	неэласт-н в краткоср-м периоде;
ставка дох-ти	подвержена знач-м колеб-м	относительно стабильна;
ликвид-ть;	более высокая	более низкая ликвид-ть;
в период инфл-ии инвестиционная привлек-ть фин-х активов	падает;	растёт;
поток дох-в	неустойчивый;	относ-но устойчивый;
ставка дох-ти	безрисковая ставка + плата за риск.	безрисковая ставка + плата за риск + размещение инвестированного капитала + эксплуатац-ные затраты.