- •Тема 1: Недвижимое имущество и его виды
- •1. Сущность и общая классификация недв-ти.
- •2. Понятие и признаки недвиж-ти Основные признаки недвижимости (18):
- •Движимые и недвижимые вещи
- •4. Общая классификация объектов н:
- •3 Основных типа:
- •Типы классификации:
- •Экономические особенности н как товара:
- •6. Жизненный цикл объектов Недвижимости
- •I. Жизненный цикл н как физического объекта:
- •II. Жизненный цикл н как инвестиционного объекта:
- •III. Жизненный цикл н как объекта собственности:
- •7. Износ и амортизация Недвижимости
- •Амортизация
- •Тема 2: Право собственности на недвижимость
- •Собственность в юридическом и экономическом понимании
- •5 Основных правомочий Римского класс-го частного права:
- •Основные правомочия стран общего права (Англия, сша):
- •2. Собственность в философском понимании
- •2. Субъекты и объекты права собственности
- •3. Содержание права собственности на н
- •4. Формы и виды собственност на н
- •По признаку присвоения различают:
- •Виды права собственност на н имущество:
- •Способы защиты прав собственности (система гражданско-правовых способов):
- •1. Вещно-правовые способы защиты от посягательства 3-х лиц:
- •2 Основные системы регистрации:
- •Роль гос-ва:
- •4 Блока систем регистрации:
- •Преимущества от внедрения системы регистрации прав на н:
- •2. Российская система регистрации прав на н
- •Базовые понятия:
- •В рф применяется след-щая система показателей для описания зем-го участка:
- •Паспорт земельного участка:
- •Важные моменты в системе регистрации:
- •2 Цели регистрации:
- •5 Групп объектов регистрации:
- •Тема 4: Сделки с недвижимостью
- •1. Сделки на российском рынке н
- •Виды сделок:
- •3. Дарение, наследование и обмен.
- •Условия действительности сделки:
- •Общая характеристика рынка н
- •Особенности рынка н:
- •5 Основных факторов, воздействующих на рынок н:
- •2. Струк-ра рынка н
- •Субъекты и объекты рынка н:
- •Основные экономические элементы рынка н:
- •3. Первичные и вторичные рынки н и их взаимодействие
- •Особенности взаимовлияния цен первичного и вторичного рынка н:
- •Особенности реагирования первичного и вторичного рынков при измен-ии экономической ситуации:
- •4. Рынок Недвижимости как часть финансового рынка
- •5. Особенности инвестирования в Недвижимость
- •Основные цели инвестирующих в н:
- •Выделяют 3 основных направления инвестирования в н:
- •Методы инвестирования на рынке н:
- •Ряд преимуществ инвестирования в н по сравнению с ц/б:
- •Причины привлекательности инвестирования в н в условиях инфляции:
- •В целом на источники и величину инвестиций влияют:
- •Что мешает инвестициям в н во время инфляции:
- •6. Цикл рынка н
- •5 Фаз рынка н: Описание цикла рынка н:
- •Индикаторы рынка н, кот-е показывают сосотояние рынка:
- •Взаимосвязь цикла рынка н с промышленным циклом
- •7. Общие черты и различия в развитии рынка н и рынка капитала
- •Общие черты рынка капитала и рынка н:
- •Различия рынка капитала и рынка н:
- •Связь рынков н и капитала в краткосрочном периоде
- •Связь рынков н и капитала в долгосрочном периоде
- •Характерные процессы для рынка доходной н:
- •Тема: Виды рынков недвижимости и их особенности
- •Виды рынков:
- •Общие факторы, влияющие на цену любого объекта н на любом рынке (выделены в таблице жирным)
- •Тема:Рынок земельных участков
- •1. Понятие земельного участка
- •2. Характеристики, влияющие на цену земли (для предпринимательских целей: строит-во):
- •4. Условия на участке:
- •3. Основы земельного законодательства
- •4. Особенности земли как товара:
- •Тема: Рынок жилья
- •1. Сегментация рынка жилья для крупных городов Сегментация жилья (Москва, сПб и пр.):
- •2.Факторы, влияющие на цену кв метра жилья (квартир):
- •3.Жилищное законодательство
- •4.Основные тренды развития мирового рынка жилья
- •Тема:Рынок коммерческой н
- •Источники формирования предложения комм н:
- •1.Сегменты рынка коммерческой н:
- •2.Факторы, влияющие на цену (Факторы ценообразования):
- •2. Основные этапы формирования рынка н (Максимов с.Н.):
- •Тема: Инвестирование в Недвижимость
- •Тема: Девелопмент
- •Инвестиционные проекты в сфере н имеют свою особенность:
- •Основные этапы организации процесса девелопмента как сферы деятельности:
- •Формула успеха девелопера (правильное сочетание факторов):
- •7 Статистически значимых факторов, влияющих на доходность проекта девелопмента:
- •Оценка экономической эффективности проекта девелопмента
- •2. Методы анализа инвестиционных проектов
- •3. Оценка эффективности привлечения заёмного капитала
- •4. Риски при финансировании н
- •Тема: Ипотечное кредитование и его организация
- •1. История ипотеки
- •2. Залог н, экономические и правовые основы залога н
- •Термины:
- •Принципы применения залога:
- •Условия прекращения залога:
- •3. Виды залогов
- •Виды залогов (3 основных признака):
- •1. По отношению сторон к заложенному им-ву:
- •2. В связи со спецификой объекта залога:
- •3. По условию погашения ссуды:
- •4. Формы, содержание и регистрация договора об ипотеке
- •5. Ипотечное кредитование
- •Основные преимущества ипотечного кредитования для заёмщика:
- •Преимущества для кредиторов:
- •На ставку по ипотечному кредиту влияют следующие параметры:
- •Этап непосредственного кредитования.
- •6. Системы ипотечного кредитования
- •2 Основные финансовые системы ипотечного кредитования:
- •Классическая континентальная модель романо-германского права.
- •1.2.Модель ссудно-сберегательных учреждений (стройсберкассы):
- •Причины ипотечного кризиса в сша:
- •7. Ипотека в России
- •Технологии и правовые модели жилищного финансирования в России:
- •1. Налогообложение н предприятий (налог на имущество)
- •2. Налогообложение ф/л (налог на имущество ф/л)
- •3. Налогообложение н при сделках по ней. Налоговое обязательство возникает при:
- •4. Налогобложение при наследовании или дарении
- •5. Налог на добавленную стоимость (ндс) при операциях с н имуществом
- •6. Налог на прибыль предприятий и организаций, соверш-х сделки с н имущ-вом
- •7. Плата за землю
- •Тема:Оценка н имущества
- •2.Системы оценки н:
- •Американский метод
- •2.Методы определения рыночной стоимости объекта н
- •Затратный метод
- •Последовательность определения рыночной стоимости н (затратный метод):
- •Метод сравнения продаж (сравнительного анализа продаж)
- •Доходный подход
- •3. Массовая оценка объектов н
- •Тема: Аренда
- •1. Виды аренды
- •Виды аренды:
- •Принципы аренды н:
- •Виды и формы аренды:
- •3 Аспеката упр-я:
- •Особенности упр-я инвест н
- •Тема: Приватизация государственного имущества
- •Факторы, повлиявшие на ход приватизации:
В целом на источники и величину инвестиций влияют:
1. Ожидаемый доход на инвест-ии.
2. Ставка банк-го %.
3. Налоговая политика в целом и в инвест-ной сфере в частности.
4. Степень риска инвест-й в Н.
5. Темпы инфляции.
Что мешает инвестициям в н во время инфляции:
1. Падают реальные доходы.
2. Инвестору сложно прогнозир-ть соотнош-е м/у затратами и ожид-мой выгодой (появляется неопределенность и инвестор склонен переждать и дождаться определенности)
3. Сложнее получить долгоср-й кредит под приемлемый процент. Это приводит к недостатку фин-х рес-сов у потенц-х покупателей.
6. Цикл рынка н
Причины цикличности рынка Н: временные сдвиги между равновесием спросом и предложением.
Фазы цикла рынка Н: оживление, расширение (на первых 2-х этапах инвестировать легче и проще) избыт предложение (высоки риски девелопера), спад (деньги найти невозможно и инвестирвание в Н прекращается)
Волны-упорядоченные, закономерные конъюнктурн колебания (45-65 лет), проявляющиеся в динамике цен, выпуска продукции, разл показателей. В волне вмещаются несколько циклов.
Циклы- регулярные колебания, объединенные общей логикой фаз, каждая из кот-х становится генератором последующей.
5 Фаз рынка н: Описание цикла рынка н:
1. Депрессия: в этих условиях новое строит-во сокращ-ся (низкий ур-нь цен, не выгодно строить), сокращ-ся предлож-е, но спрос всегда есть. Инвесторы, у кот-х есть деньги начинают скупать все вакансии. И когда % пустующего жилья достиг-т опред-го низкого уровня (5% по жилью), норма прибыли увел-ся (увел-ся цены) и новое строит-во опять выгодно. Далее начинается след фаза.
2. Экономическая экспансия: на первом шаге доминирует строит-во отдел-х жилых домов, кот-е строит-ся для потреб-лей, имеющих ср-ва для полной оплаты. Аналог-но торговые фирмы начинают расширять свои мощности или складские помещения на средства инвестров, которые имеют возм-ть полного фин-я. На вторм эиапе станов-ся выгодным строит-во больших многоквартирных домов, промышл-х и офис-х зданий, торг-х центтров, кот-е фин-ся с целью получ-я прибыли. Экспансия продолж-ся и станов-ся легко фин-ть проекты разл-х типов. Бурное развитие рынка, в предложение поступ-т кред-ные объекты Н и земли (с окраин), начин-ся развитие инфраструк-ры (строит-во дорог и пр.). Начин-ся земельный бум: крупные участки попадают в предложение земли в регионе (продаются участки из центра города к загороду (наступление города). Но при этом растут затраты на освоение этих земель. Пик цикла: увел-ние объёмов строит-ва, увел-ние затрат на обществ-е улучшения. Природа такого типа экспансии не позволяет двигаться медленно, все происходит резко.
3. Разбалансировка рынка (падение; эффект плохих качелей). Предложение начинает превышать спрос. Предлож-е начин-т превышать спрос, возникают проблемы реализации Н, ужесточаются усл-я предост-ния кредита, увел-ся кол-во судеб-х процессов о наруш-ии обяз-в кредиторов на рынке Н. Но при этом многие др-е сектора рынка Н сохр-т пиковые периоды активности (например рынок прав аренды).Но тем не менее растут операционные расходы. Изменение на рынке Н вызывает изменение на рынке капитала.
4. Рецессия. Ужесточение кредитования на рынке Н, увел-ся кол-во исков, кол-во неплатёжеспос-х заёмщиков, сниж-ся цены, активность рынка Н по всем секторам резко падает. Рецессия на рынке Н развив-ся и происх-т общее снижение деловой активности.
5. Новая депрессия. Растущий объём нарушений фин-х обяз-в. Потом начинается оживление.
Такой цикл Н характерен в нормальных внешних экономических условиях.