3. Первичные и вторичные рынки н и их взаимодействие

Первичный рынок – оборот прав (совок-ть сделок) соверш-мых с вновь созданными объектами Н или в процессе их создания. (В Петербурге ¾ рынка)

Вторичный рынок – совок-ть сделок, соверш-х с уже созданными объектами (даже новыми), либо с теми объектами, кот-е были в эксплуатации.

Особенности взаимовлияния цен первичного и вторичного рынка н:

Возьмем равновесное состояние, нет причин для инвестирования. Чтобы понять, следует ли строить нов объекты необходимо взглянуть на цены на вторичном рынке.

1. Цены 2-го рынка явл-ся, тем ориентиром, кот-й показ-т наск-ко рентабельным явл-ся новое строит-во при сущ-м ур-не затрат. Цены вторич-го рынка могут сущ-но измен-ся при опред-х усл-х. При неблагопр влиянии разл факторов таких как: неблаг экол обстановка, межэтнич конфликтах. неблаг фин ситуации происходит выталкивание объектов недвижимости на рынок (увеличивается предложение). Это приводит к сниж-ю цен на 2-м рынке,а потом обесцениваются средства, вложенные в новое строительство (происходит снижение цен на первичном рынке).

2..В свою очередь цены втор рынка испытывют на себе влияние измения цен на первичном рынке. Если растут затраты на строительство, это приводит к росту цен на первичном рынке, снижению предложения на перв рынке. Это приводит к повышению цен на первичном рынке. Вторичный рынок также отреагирует повышением цен.

Товары первичного и втор рынка замещают друг друга. Девелоперы пытыются уменьшить влияние втор рынка на первичный. Для этого необходимо, чтобы объекты первичного рынка были более качественными (имели качеств преимущество).На рынке элитного строительства влияния такого нет, поэтому элитный рынок более прочен.

Особенности реагирования первичного и вторичного рынков при измен-ии экономической ситуации:

1. Вторичный рынок: при снижении спроса и падении цен вторич-й рынок может гибко реагироть уменьшением предложения или снижением цены. Т.к. нижняя граница цены на вторичном рынке опред-ся:

• ценой приобретения Н;

• финансовым положением продавца;

• соответ-вием дох-в продавца ур-ню текущих затрат на содерж-е Н.

2. Первичный рынок: нижняя граница цены опред-ся ур-нем затрат на строит-во. Если застройщик продает по цене ниже себестоимости, то он идет на убытки. Предлож-е сложнее как увеличить, так и уменьшить (строит-во длится неск-ко лет). Следовательно, предложение здесь абсолютно неэластично в краткосроч-м периоде. В то же время вторич-й рынок более инертен, так как решения на нём приним-ся множ-вом лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на 1-м рынке, где продажа явл-ся необх-й фазой, обеспеч-щей возврат влож-х сред-ств.

Сегодня вторичный рынок неадекватно отреагировал на мировой финн кризис: увеличение предложения и замораживание цены. В дальнейшем вторичный рынок понизит цены и снизит предложение. Первичный рынок будет держаться до последнего.

4. Рынок Недвижимости как часть финансового рынка

Н (земля, права, кап-л в вещной форме) явл-ся фин-вым активом, так как созд-ся трудом человека и вложением капитала. Особенность Н: приобрет-е и строит-во Н сопровожд-ся выс. затратами и привлеч-м кредитов, поэтому рынок Н сливается с финн сектором и явл-ся одним из секторов фин-го рынка.

Финансовый рынок – сложная экономич-я система, включающая совок-ть институтов и процедур, направл-х на осущ-ние взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых активов.Фин рынок делится на систему отдельных рынков.

Финансовый рынок как система самостоятельных рынков:

1. Рынок Н (дел-ся на: рынок земли, жилья и нежилых помещ-й).

2. Ден-й и валютные рынки (рынок депозитов, валют, акций в валюте, вкладов).

3. Рынок ц/б (рынок долговых обяз-в и пр.)

4. Рынок драгоц металлов и камней (рынок золота, алмазов).

5. Страховой рынок (им-ва, жизни, проф-й ответ-ти…).

6. Рынок ссудных кап-лов (рынок межбанк-х кредитов, ипотечный и пр.).

Все рынки взаимосвязаны: один и тот же фин-й актив м/б товаром на нескольких рынках. (например объект недв может быть на 1,6 рынке и.т.д.)