- •Тема 1: Недвижимое имущество и его виды
- •1. Сущность и общая классификация недв-ти.
- •2. Понятие и признаки недвиж-ти Основные признаки недвижимости (18):
- •Движимые и недвижимые вещи
- •4. Общая классификация объектов н:
- •3 Основных типа:
- •Типы классификации:
- •Экономические особенности н как товара:
- •6. Жизненный цикл объектов Недвижимости
- •I. Жизненный цикл н как физического объекта:
- •II. Жизненный цикл н как инвестиционного объекта:
- •III. Жизненный цикл н как объекта собственности:
- •7. Износ и амортизация Недвижимости
- •Амортизация
- •Тема 2: Право собственности на недвижимость
- •Собственность в юридическом и экономическом понимании
- •5 Основных правомочий Римского класс-го частного права:
- •Основные правомочия стран общего права (Англия, сша):
- •2. Собственность в философском понимании
- •2. Субъекты и объекты права собственности
- •3. Содержание права собственности на н
- •4. Формы и виды собственност на н
- •По признаку присвоения различают:
- •Виды права собственност на н имущество:
- •Способы защиты прав собственности (система гражданско-правовых способов):
- •1. Вещно-правовые способы защиты от посягательства 3-х лиц:
- •2 Основные системы регистрации:
- •Роль гос-ва:
- •4 Блока систем регистрации:
- •Преимущества от внедрения системы регистрации прав на н:
- •2. Российская система регистрации прав на н
- •Базовые понятия:
- •В рф применяется след-щая система показателей для описания зем-го участка:
- •Паспорт земельного участка:
- •Важные моменты в системе регистрации:
- •2 Цели регистрации:
- •5 Групп объектов регистрации:
- •Тема 4: Сделки с недвижимостью
- •1. Сделки на российском рынке н
- •Виды сделок:
- •3. Дарение, наследование и обмен.
- •Условия действительности сделки:
- •Общая характеристика рынка н
- •Особенности рынка н:
- •5 Основных факторов, воздействующих на рынок н:
- •2. Струк-ра рынка н
- •Субъекты и объекты рынка н:
- •Основные экономические элементы рынка н:
- •3. Первичные и вторичные рынки н и их взаимодействие
- •Особенности взаимовлияния цен первичного и вторичного рынка н:
- •Особенности реагирования первичного и вторичного рынков при измен-ии экономической ситуации:
- •4. Рынок Недвижимости как часть финансового рынка
- •5. Особенности инвестирования в Недвижимость
- •Основные цели инвестирующих в н:
- •Выделяют 3 основных направления инвестирования в н:
- •Методы инвестирования на рынке н:
- •Ряд преимуществ инвестирования в н по сравнению с ц/б:
- •Причины привлекательности инвестирования в н в условиях инфляции:
- •В целом на источники и величину инвестиций влияют:
- •Что мешает инвестициям в н во время инфляции:
- •6. Цикл рынка н
- •5 Фаз рынка н: Описание цикла рынка н:
- •Индикаторы рынка н, кот-е показывают сосотояние рынка:
- •Взаимосвязь цикла рынка н с промышленным циклом
- •7. Общие черты и различия в развитии рынка н и рынка капитала
- •Общие черты рынка капитала и рынка н:
- •Различия рынка капитала и рынка н:
- •Связь рынков н и капитала в краткосрочном периоде
- •Связь рынков н и капитала в долгосрочном периоде
- •Характерные процессы для рынка доходной н:
- •Тема: Виды рынков недвижимости и их особенности
- •Виды рынков:
- •Общие факторы, влияющие на цену любого объекта н на любом рынке (выделены в таблице жирным)
- •Тема:Рынок земельных участков
- •1. Понятие земельного участка
- •2. Характеристики, влияющие на цену земли (для предпринимательских целей: строит-во):
- •4. Условия на участке:
- •3. Основы земельного законодательства
- •4. Особенности земли как товара:
- •Тема: Рынок жилья
- •1. Сегментация рынка жилья для крупных городов Сегментация жилья (Москва, сПб и пр.):
- •2.Факторы, влияющие на цену кв метра жилья (квартир):
- •3.Жилищное законодательство
- •4.Основные тренды развития мирового рынка жилья
- •Тема:Рынок коммерческой н
- •Источники формирования предложения комм н:
- •1.Сегменты рынка коммерческой н:
- •2.Факторы, влияющие на цену (Факторы ценообразования):
- •2. Основные этапы формирования рынка н (Максимов с.Н.):
- •Тема: Инвестирование в Недвижимость
- •Тема: Девелопмент
- •Инвестиционные проекты в сфере н имеют свою особенность:
- •Основные этапы организации процесса девелопмента как сферы деятельности:
- •Формула успеха девелопера (правильное сочетание факторов):
- •7 Статистически значимых факторов, влияющих на доходность проекта девелопмента:
- •Оценка экономической эффективности проекта девелопмента
- •2. Методы анализа инвестиционных проектов
- •3. Оценка эффективности привлечения заёмного капитала
- •4. Риски при финансировании н
- •Тема: Ипотечное кредитование и его организация
- •1. История ипотеки
- •2. Залог н, экономические и правовые основы залога н
- •Термины:
- •Принципы применения залога:
- •Условия прекращения залога:
- •3. Виды залогов
- •Виды залогов (3 основных признака):
- •1. По отношению сторон к заложенному им-ву:
- •2. В связи со спецификой объекта залога:
- •3. По условию погашения ссуды:
- •4. Формы, содержание и регистрация договора об ипотеке
- •5. Ипотечное кредитование
- •Основные преимущества ипотечного кредитования для заёмщика:
- •Преимущества для кредиторов:
- •На ставку по ипотечному кредиту влияют следующие параметры:
- •Этап непосредственного кредитования.
- •6. Системы ипотечного кредитования
- •2 Основные финансовые системы ипотечного кредитования:
- •Классическая континентальная модель романо-германского права.
- •1.2.Модель ссудно-сберегательных учреждений (стройсберкассы):
- •Причины ипотечного кризиса в сша:
- •7. Ипотека в России
- •Технологии и правовые модели жилищного финансирования в России:
- •1. Налогообложение н предприятий (налог на имущество)
- •2. Налогообложение ф/л (налог на имущество ф/л)
- •3. Налогообложение н при сделках по ней. Налоговое обязательство возникает при:
- •4. Налогобложение при наследовании или дарении
- •5. Налог на добавленную стоимость (ндс) при операциях с н имуществом
- •6. Налог на прибыль предприятий и организаций, соверш-х сделки с н имущ-вом
- •7. Плата за землю
- •Тема:Оценка н имущества
- •2.Системы оценки н:
- •Американский метод
- •2.Методы определения рыночной стоимости объекта н
- •Затратный метод
- •Последовательность определения рыночной стоимости н (затратный метод):
- •Метод сравнения продаж (сравнительного анализа продаж)
- •Доходный подход
- •3. Массовая оценка объектов н
- •Тема: Аренда
- •1. Виды аренды
- •Виды аренды:
- •Принципы аренды н:
- •Виды и формы аренды:
- •3 Аспеката упр-я:
- •Особенности упр-я инвест н
- •Тема: Приватизация государственного имущества
- •Факторы, повлиявшие на ход приватизации:
Общая характеристика рынка н
Рынок Н – совок-ть отн-ний вокруг операций с объектами Н, он представляет собой сферу влож-я кап-ла в объекты Н и систему эк-х отнош-й, возник-щих при операциях с Н.
Основными сегментами рынка Н явл-ся: рынок земли, рынок жилья, рынок нежилых помещений.
Отдельно выделяют рынок доходной Н. Рынок доходной Н сегмент-ся по функц-му назнач-ю объектов (офис-го, торгового, складского…).
Иногда выдел-т рынок гостиничных услуг и рынок объектов незаверш-го строительства.
В зависимости от юридических прав на Н:
1. Рынок купли-продажи.
2. Рынок аренды.
Каждый сегмент развив-ся самост-но, так как сущ-т различия в законодат-й и норматив-й базе, ликвидности объектов Н, специф-х хар-ках, в политике приватиз-ии гос-й и муницип-й соб-ти.
Особенности рынка н:
1. Локальность (из-за неизмен-го местополож-я).
2. Низкая взаимозамен-ть объектов (из-за сущ-ной завис-ти величины спроса на объекты Н от местополож-я, состояния инфрастр-ры, наличия дорог, зоны отдыха, метро и пр.)
3. Сезонные колебания.
4. Необх-ть гос-й регистр-ции сделок.
5. Необх-ть влож-я кап-ла в Н. Такому капиталу соответствуют 3 группы затрат: на поддерж-е объектов в нормал-м состоянии, ежегод-й налог на владение Н, высокие изд-ки при сделках с Н.
6. Низкая эластич-ть предлож-я (при росте спроса цена почти неувелич-ся). Колебание спроса на рынке Н происх-т медленно. В случае избытка Н цены ост-ся низкими неск-ко лет.
7. Различия рынков Н по регионам (разные прир-е усл-я и пр.).
8. Несоотв-вие ст-ти Н фин-м воз-тям большей части насел-я в силу низкого развития ипотечного рынка и низких дох-в.
9. Недост-я информ-ть учатников рынка.
10. Сокрытие фактич-х цен продаж.
11. Высокие допол-е затраты на сбор и проверку данных.
12. Невозм-ть точных прогнозов развития рынка Н в силу политич-й и эк-й не стаб-ти.
13. Несоотв-е текущего использ-ния осн-й части земли и строений наиб-ее эф-ному, так как строит-во больш-ва объектов осущ-но в период нерыночного управл-я эк-кой.
14. Сущ-ное влияние соц-х факторов, таких как: измен-е плотности насел-я, числ-ти, образов-я, экол-е факторы.
Рынок Н – рынок несовершенной конкур-ции, что обусл-но вышеперечисл-ми особ-ти (+ так как каждый объект уникален, сложные усл-я фин-я, низкая ликвид-ть).
5 Основных факторов, воздействующих на рынок н:
1. Факторы гос-го регул-ния рынка Н (через налог-е законодат-во, огран-е сделок и пр.)
2. Общеэк-кая ситуация (занятость насел-я, ставка дох-ти фин-х активов, притоки и оттоки кап-ла и пр.).
3. Микроэк-кая ситуация (эк-е развитие региона, перспективы развития, притоки и оттоки кап-ла в регион).
4. Соц-е полож-е региона (возм-ть межэтнич-ких и воен-х отн-й, отн-я к частному кап-лу, ур-нь безр-цы, устойчивость политики).
5. Природные усл-я в регионе.
Решающая роль принадлежит макроэк-м факторам, если они стаб-ны, то состояние рынка Н опред-ся микроэк-ми факторами.
2. Струк-ра рынка н
Рынок Н – ср-во переспред-я объектов Н м/у соб-ми и пользователями (передача прав соб-ти, прав владения и пр.) эк-ми методами на основе конкурентного спроса и предлож-я. Он обеспеч-т с помощью механизма невидимой руки и государственного регулирования: передачу прав от одного лица др-му, устан-е равновес-х цен на объекты в регионах, связь м/у соб-ми и покупателями на осн-ве эк-кой мотивации интересов, распред-е простр-ва м/у конкур-щими вариантами исп-ния земель и субъектов рынка.