- •Тема 1: Недвижимое имущество и его виды
- •1. Сущность и общая классификация недв-ти.
- •2. Понятие и признаки недвиж-ти Основные признаки недвижимости (18):
- •Движимые и недвижимые вещи
- •4. Общая классификация объектов н:
- •3 Основных типа:
- •Типы классификации:
- •Экономические особенности н как товара:
- •6. Жизненный цикл объектов Недвижимости
- •I. Жизненный цикл н как физического объекта:
- •II. Жизненный цикл н как инвестиционного объекта:
- •III. Жизненный цикл н как объекта собственности:
- •7. Износ и амортизация Недвижимости
- •Амортизация
- •Тема 2: Право собственности на недвижимость
- •Собственность в юридическом и экономическом понимании
- •5 Основных правомочий Римского класс-го частного права:
- •Основные правомочия стран общего права (Англия, сша):
- •2. Собственность в философском понимании
- •2. Субъекты и объекты права собственности
- •3. Содержание права собственности на н
- •4. Формы и виды собственност на н
- •По признаку присвоения различают:
- •Виды права собственност на н имущество:
- •Способы защиты прав собственности (система гражданско-правовых способов):
- •1. Вещно-правовые способы защиты от посягательства 3-х лиц:
- •2 Основные системы регистрации:
- •Роль гос-ва:
- •4 Блока систем регистрации:
- •Преимущества от внедрения системы регистрации прав на н:
- •2. Российская система регистрации прав на н
- •Базовые понятия:
- •В рф применяется след-щая система показателей для описания зем-го участка:
- •Паспорт земельного участка:
- •Важные моменты в системе регистрации:
- •2 Цели регистрации:
- •5 Групп объектов регистрации:
- •Тема 4: Сделки с недвижимостью
- •1. Сделки на российском рынке н
- •Виды сделок:
- •3. Дарение, наследование и обмен.
- •Условия действительности сделки:
- •Общая характеристика рынка н
- •Особенности рынка н:
- •5 Основных факторов, воздействующих на рынок н:
- •2. Струк-ра рынка н
- •Субъекты и объекты рынка н:
- •Основные экономические элементы рынка н:
- •3. Первичные и вторичные рынки н и их взаимодействие
- •Особенности взаимовлияния цен первичного и вторичного рынка н:
- •Особенности реагирования первичного и вторичного рынков при измен-ии экономической ситуации:
- •4. Рынок Недвижимости как часть финансового рынка
- •5. Особенности инвестирования в Недвижимость
- •Основные цели инвестирующих в н:
- •Выделяют 3 основных направления инвестирования в н:
- •Методы инвестирования на рынке н:
- •Ряд преимуществ инвестирования в н по сравнению с ц/б:
- •Причины привлекательности инвестирования в н в условиях инфляции:
- •В целом на источники и величину инвестиций влияют:
- •Что мешает инвестициям в н во время инфляции:
- •6. Цикл рынка н
- •5 Фаз рынка н: Описание цикла рынка н:
- •Индикаторы рынка н, кот-е показывают сосотояние рынка:
- •Взаимосвязь цикла рынка н с промышленным циклом
- •7. Общие черты и различия в развитии рынка н и рынка капитала
- •Общие черты рынка капитала и рынка н:
- •Различия рынка капитала и рынка н:
- •Связь рынков н и капитала в краткосрочном периоде
- •Связь рынков н и капитала в долгосрочном периоде
- •Характерные процессы для рынка доходной н:
- •Тема: Виды рынков недвижимости и их особенности
- •Виды рынков:
- •Общие факторы, влияющие на цену любого объекта н на любом рынке (выделены в таблице жирным)
- •Тема:Рынок земельных участков
- •1. Понятие земельного участка
- •2. Характеристики, влияющие на цену земли (для предпринимательских целей: строит-во):
- •4. Условия на участке:
- •3. Основы земельного законодательства
- •4. Особенности земли как товара:
- •Тема: Рынок жилья
- •1. Сегментация рынка жилья для крупных городов Сегментация жилья (Москва, сПб и пр.):
- •2.Факторы, влияющие на цену кв метра жилья (квартир):
- •3.Жилищное законодательство
- •4.Основные тренды развития мирового рынка жилья
- •Тема:Рынок коммерческой н
- •Источники формирования предложения комм н:
- •1.Сегменты рынка коммерческой н:
- •2.Факторы, влияющие на цену (Факторы ценообразования):
- •2. Основные этапы формирования рынка н (Максимов с.Н.):
- •Тема: Инвестирование в Недвижимость
- •Тема: Девелопмент
- •Инвестиционные проекты в сфере н имеют свою особенность:
- •Основные этапы организации процесса девелопмента как сферы деятельности:
- •Формула успеха девелопера (правильное сочетание факторов):
- •7 Статистически значимых факторов, влияющих на доходность проекта девелопмента:
- •Оценка экономической эффективности проекта девелопмента
- •2. Методы анализа инвестиционных проектов
- •3. Оценка эффективности привлечения заёмного капитала
- •4. Риски при финансировании н
- •Тема: Ипотечное кредитование и его организация
- •1. История ипотеки
- •2. Залог н, экономические и правовые основы залога н
- •Термины:
- •Принципы применения залога:
- •Условия прекращения залога:
- •3. Виды залогов
- •Виды залогов (3 основных признака):
- •1. По отношению сторон к заложенному им-ву:
- •2. В связи со спецификой объекта залога:
- •3. По условию погашения ссуды:
- •4. Формы, содержание и регистрация договора об ипотеке
- •5. Ипотечное кредитование
- •Основные преимущества ипотечного кредитования для заёмщика:
- •Преимущества для кредиторов:
- •На ставку по ипотечному кредиту влияют следующие параметры:
- •Этап непосредственного кредитования.
- •6. Системы ипотечного кредитования
- •2 Основные финансовые системы ипотечного кредитования:
- •Классическая континентальная модель романо-германского права.
- •1.2.Модель ссудно-сберегательных учреждений (стройсберкассы):
- •Причины ипотечного кризиса в сша:
- •7. Ипотека в России
- •Технологии и правовые модели жилищного финансирования в России:
- •1. Налогообложение н предприятий (налог на имущество)
- •2. Налогообложение ф/л (налог на имущество ф/л)
- •3. Налогообложение н при сделках по ней. Налоговое обязательство возникает при:
- •4. Налогобложение при наследовании или дарении
- •5. Налог на добавленную стоимость (ндс) при операциях с н имуществом
- •6. Налог на прибыль предприятий и организаций, соверш-х сделки с н имущ-вом
- •7. Плата за землю
- •Тема:Оценка н имущества
- •2.Системы оценки н:
- •Американский метод
- •2.Методы определения рыночной стоимости объекта н
- •Затратный метод
- •Последовательность определения рыночной стоимости н (затратный метод):
- •Метод сравнения продаж (сравнительного анализа продаж)
- •Доходный подход
- •3. Массовая оценка объектов н
- •Тема: Аренда
- •1. Виды аренды
- •Виды аренды:
- •Принципы аренды н:
- •Виды и формы аренды:
- •3 Аспеката упр-я:
- •Особенности упр-я инвест н
- •Тема: Приватизация государственного имущества
- •Факторы, повлиявшие на ход приватизации:
5 Групп объектов регистрации:
1. Право соб-ти.
2. Вещное право.
3. Огран-ния прав.
4. Сделки с Н им-вом.
5. Сами физ-кие объекты, подлеж-щие регистрации или учёту.
Гос-й регистрации подлежат все формы соб-ти (в том числе и объекты гос-й соб-ти). Органами государственной регистрации явл-ся спец-но созд-е учреждения юстиций.
Структура разделов единого гос-го реестра прав – ЕГРП (ведётся на бумаж-х и магнит-х носит-лях):
1. Инф-ция о зем-х участках.
2. О сооруж-х, зданиях и иных объектах Н.
3. О квартирах, помещениях и иных объектах в составе зданий, сооруж-й и т.д.
В каждом из этих разделов 3 подраздела:
1. Кракое описание (площадь, местонахожд-е и пр.).
2. Содерж-е записей о праве соб-ти.
3. Записи об огранич-х прав на объект (сервитуты, аресты и пр.).
Тема 4: Сделки с недвижимостью
1. Сделки на российском рынке н
Участники должны обладать правоспос-тью и дееспос-тью. Правоспоспособность: универсальная, специальная. Опекун – полностью замен-т подопечного в силу закона и соверш-т сделки с Н от его имени и в его интересах. Попечитель – контролир-т действия подопечных, даёт согласие, а сделки они соверш-т сами от своего имени.
Сущность сделки составл-т волевое действие с опред-ной целью. Каждой сделке соотв-т своя правовая цель, кот-я назыв-ся основанием (каузе). Цель д/б законной и достижимой.
Виды сделок:
1. Купля-продажа. В соотв-вии со ст. 454 ГК одна сторона – продавец обяз-ся передать др-й стороне – покупателю товар, а покуп-ль обяз-ся принять этот товар и уплатить необх-мую ден-ю сумму.
2. Хозяйственное ведение и оперативное управление. Субъекты права: предпр-тия в спец-х формах: предпр-я и учрежд-ния. Ст. 294: хозяйственное ведение – это право гос-го или муниц-го предпр-тия владеть, пользоваться или распоряж-ся им-вом соб-ка. Ст. 296: оперативное управление – это право казённого предпр-я и учрежд-я владеть, пользоваться и распоряж-ся им-вом в соотв-ии с целями деят-ти, заданиями соб-ка.
3. Дарение, наследование и обмен.
Дарение – дог-р, двухсторон-я сделка, основанная на взаимном соглашении, по кот-й даритель безвозмездно передаёт им-во одареваемому, либо освобождает одареваемого от им-ной обяз-ти перед собой или 3-м лицом. Дарение оличается тем, что предполаг-т согласие одариваемого. При наличии встречной передачи им-ва, дог-р не признаётся.
Наследование – переход после смерти гражданина принадлеж-щей ему Н одному или неск-м лицам. Наслед-е возможно по закону и по завещанию.
Обмен – сделка м/у нанимателем жилых помещений, каждый из кот-х меняет право польз-ния на обменное право.
2 вида обмена: между нанимат-ми и собств-ми помещения, когда право пользование мен-ся на право соб-ти, что фиксир-ся путём заключения договора мены (ст. 567-571).
4. Страхование, траст. Страхование осущ-ся на основании дог-ров имущ-ного или личного страх-ния, закл-мых гражданами или ю/л со страх-й организ-ей. Траст – особая правовая форма владения соб-ти, доверительная соб-ть (в РФ не примен-ся). Траст – сделка, когда одно лицо (сетло) передаёт др-му лицу (трасте) какое-либо им-во или право на им-во с возлож-нием на него обяз-тей по упавл-ю им-вом с целью извлечения прибыли от своего имени в кач-ве соб-ка для извлечения выгоды в пользу 3-х лиц (бенефициар).
5. Аренда, лизинг, залог. Аренда – договор о передаче соб-ком им-ва во владение др-му лицу на опред-х усл-х. Лизинг – долгосроч-я аренда имущ-ва. Залог – обременение прав соб-ти на объект Н или вещное право на предмет чужой соб-ти, которое заключается в преимущ-ном удовлетворении. Задаток – ден-я сумма, взымаемая одной из сторон в счёт причитающихся с неё платежей др-й стороне в док-во заключ-ния договора и обеспеч-я его исполнения др-й стороной.
6. Постоянное пользование – дог-р о передаче им-ва в бессрочное польз-ние без передачи права соб-ти на Н им-во.
7. Вклад в УК акционерных обществ и др-х орган-ций – дог-р об учрежд-ии предпр-я с передачей одной из сторон им-ва на баланс предпр-я.
8. Рента – одна сторона (получ-ль ренты) перед-т др-й (платильщик ренты) в соб-ть Н им-во за то, что тот б выплач-ть поруч-лю ренты ден-ю сумму или предост-ть иные ср-ва на содерж-е им-ва. Рента м/б возмездной (в форме дог-ра купли-продажи) и безвозм-ной (в форме дог-ра дарения).
Концессия – дог-р о передаче в эксплуат-цию иностр-му гос-ву, компании или отдел-му лицу на опред-й срок природ-х богатств и хоз-щих объектов, принадлж-х гос-ву.
9. Приватизация жилья (Приватизация государ-х объектов) – бесплатная передача им-ва в соб-ть граждан на добровольной основе по заним-й ими площади в объектах гос-го и муниц-го жилого фонда.