90

Экономика недвижимости

Яцышина Жанна Геннадьевна

Экзамен.

С 1989 года не сущ-ло такого понятия как недвижимость. Не было рынка недвижимости. В РФ рынок недв-ти сформир-ся в 2003 г.

Недвиж-ть касается каждого (мы живем), она заним-т опред-е место в жизни ч-ка. Знать закономерности рынка полезно каждому. Владение недвижимым имуществом оказыв-т духовное воздействие на ч-ка: оно стимулир-т к труду, даёт уверенность и пр. Недвиж-ть - основа богатства любой страной.

Недвижимость – земля и то, что с ней прочно связано, она неподвижна, матер-на и непотребляема (видовые признаки). Все остал-е признаки базир-ся на этих 3. Ни один другой экон-кий объект не имеет таких признаков.

Недвижимость – права, обусловленные объектом владения.

Недвижимость – кап-л в вечной форме, переносящий доход. В долгоср-ной перспективе недв-ть имеет тенденцию к повыш-ю ст-ти (из-за растущего деффицита, инфляции и пр.).

Задачи курса: получения знаний для понимания рынка недвиж-ти, для принятия правил-х решений и пр.

Тема 1: Недвижимое имущество и его виды

1. Сущность и общая классиф-ция недвиж-ти.

2. Понятие и признаки недвиж-ти.

3. Место недвиж-ти в рыноч-й системе.

4. Общая классиф-я объектов недвиж-ти.

5. Особ-ти недвиж-ти как товара.

6. Жизненный цикл объектов недвиж-ти.

7. Износ и амортиз-ция недвиж-ти.

1. Сущность и общая классификация недв-ти.

К недвижимости традиционно относят землю и все улучшения, постоянно закреплённые на ней (здания, сооруж-я и объекты незавершенного строит-ва). Понятие им-ва впервые появилось в Римском праве: введение в гражд-й оборот зем-х участков и др-х прир-х объектов. Сейчас общепринято во всех странах. В РФ понятия движ-мое и недвиж-мое имущ-во: 1714 год (Пётр I): указ «О порядке наслед-ния в движ-х и недвиж-х им-вах». Недвижимое имущество: земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, полезные ископ-мые в земле, строения под и над землей.

В СССР: отменена частная соб-ть, деление вещей (движ-е и недвиж-е) трансформировалось в основные и оборотные фонды. Земельные участки учит-сь отдельно по площади (стоим-ные хар-ки не применяли).

Сегодня: понятие недвиж-е имущ-во введено в оборот законом «О собственности в РСФСР» 1990 год, 24 декабря в связи с установлением частной соб-ти на землю.

Опред-е было дано только в 1994 году (в ГК, ст.130): Недвижимое имущество (вещи) – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, всё то, что прочно связано с землёй, то есть объекты перемещ-е кот-х без несоразмерного ущерба их назначению невозм-но: леса, здания, сооруж-ния, объекты незаверш-го строит-ва (с 2005 года) и пр. Кроме этого относ-ся: воздушные и морские суда, суда внутр-го плавания и космич-е объекты (гос. важность), подлеж-щие гос-й регистрации. Также м/б отнесено (ст. 32 ГК): предпр-е в целом как имущественный комплекс для осущ-я предпр-кой деят-ти. Остальное относят к движимому имущ-ву: деньги и ценные бумаги.

Недвижимое им-во (в общем случае) – физические объекты с фиксир-м местополож-м в пространстве и всё, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверх-ю земли, всё, что явл-ся обслуживающим предметом, права, интересы и выгоды, обусл-ные объектом владения. Физические объекты – нерасторжимо связанные м/у собой зем-е участки и расположенные на них строения.

В мировой практике: недвижимость – зем-й участок и всё, что наход-ся под ним в проекции к центру земли и над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоед-е к нему природой (деревья, вода и пр.), а также права на эти объекты.

К недвижимости относится (в блоках):

1. Земельный участок.

2. Объекты над поверх-тью.

3. Объекты под поверх-тью.

4. Воздушное простр-во.

5. Комплекс прав на объекты.

Общие ограничения для частных собственников земли: имеют права не на все недра, а только на общераспространенные полезн-е ископаемые (песок, глина, щебень и пр.). Нефть, руда и пр. не включаются в состав имущ-ва частного соб-ка, это гос-ная соб-ть. Не входит воздуш-е прост-во, так как оно носит обществ-й хар-р. Только на землях гос-го фонда включ-ся все 5 блоков.

2. Понятие и признаки недвиж-ти Основные признаки недвижимости (18):

1. Н неподвижна (нельзя перемещать без ущерба объекту).

2. Н имеет натурально-вещ-ную и стойм-ную форму фунционир-я.

3. Пользование объектом Н имеет обществ-е значение (так как затрагивает интересы др-х людей).

4. Сущ-т прочная не только физ-кая, но и юрид-кая связь с землёй (так как Н – эк-кий, физ-й и правовой объект).

5. Каждая конкретная Н уникальная по физ-м св-вам и с точки зрения инвест-ной привлекат-ти.

6. Недвиж-ть фундаментальна (её невозм-но похитить, потерять, сломать при обычных усл-х).

7. Ст-ть недвиж-ти высока, а её дробление на имущ-ные доли сложный или невозм-й процесс. Инвестиции в Н затруднительны.

8. Низкая доступность полной и достоверной инф-ции о сделках, ур-не доходности инвестиций в недвиж-ть.

9. Долговечность объекта Н, многократное исп-ние сооруж-й и зданий, а земли – бескон-ное исп-ние при правильном пользовании.

10. Потеря потреб-х св-в или перенос ст-ти в процессе пр-ва происх-т постепенно по мере износа.

11. Полезность недвиж-ти опред-ся способ-тью удовл-ть специф-кую потреб-ть ч-ка в жилой и произв-ной площади.

12. Возм-ть полож-го или отриц-го влияния нового строит-ва на ст-ть прилегающих земель и зданий.

13. Сущ-т тенденция к увеличению ст-ти Н во времени.

14. Сущ-т специфические риски, присущие недвиж-ти как объекту инвестирования (риск накопления внешнего и функц-го износа, риск физ-го поврежд-ния). Внешний риск: территория застраив-ся объектами ниже по уровню.

15. Сущ-т финансовый риск, связ-й с пересмотром условий арендной платы для объектов доходной Н (для объектов аренды).

16. Необх-ть пост-ного управл-ния недвиж-тью (портфелем инвест-ций в Н) на достаточном ур-не для получ-ния приемлимого дохода.

17. Высокий ур-нь изд-к для проведения сделок с Н (до 10%).

18. Сущ-т установленные гос-е процедуры, кот-е необх-мо выполнять при покупке и совершении др-х опре-ций с Н.