Слайд 22

Наступним етапом у розбудові правового регулювання іпотечних та іпотечних кредитних відносин, передусім у сфері встановлення дворівневого іпотечного ринку, стало прийняття 19 червня 2003 р. Закону України №979–ІV “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” [66, c.1]²⁷. Даний Закон, як зазначає О. Головков, є “об'ємний та різноплановий. … правовідносини, які він регулює, відносяться до різних сфер діяльності [30, c.73]²⁸. Цей Закон регулює відносини в системі іпотечного кредитування, відчуження кредитором зобов'язань боржників (факторингу), які виникли при наданні кредитів під забезпечення нерухомим майном, а також перетворення платежів по іпотечних активах у виплати по іпотечних сертифікатах із застосуванням механізмів управління майном. Він, зокрема, регламентує порядок укладання договору про іпотечний борг, його істотні та факультативні умови, підстави виникнення іпотеки та питання, що стосуються укладання іпотечного договору, а також питання реалізації предмету іпотеки та порядку розподілу коштів отриманих від реалізації. Крім цього, даний Закон дає визначення поняття та встановлює порядок формування консолідованого іпотечного боргу та іпотечного пулу, порядок проведення операцій з консолідованим іпотечним боргом, передбачає вимоги до іпотечних сертифікатів та їх різновиди. Він також визначає етапи емісії сертифікатів, умови їх випуску та обігу, порядок проведення операцій із сертифікатами, форму їх випуску та реєстрацію прав власності на іпотечні сертифікати, особливості окремих видів іпотечних сертифікатів, а також порядок призначення або зміни управителя за рішенням суду. Закон регулює поняття та особливості виникнення довірчої власності на іпотечні активи, мету, суб'єкти та об'єкти управління іпотечними активами, порядок встановлення такого управління, порядок взаємодії між суб'єктами та обслуговування іпотечних активів, а також передбачає вимоги до керуючого та управителя іпотекою, порядок зміни розпорядника платежами та припинення управління іпотечними активами. Встановлює зміст забезпечення виконання зобов'язань за сертифікатами, порядок заміни часток іпотечних активів та порядок ведення реєстру забезпечення сертифікатів. Визначає, хто може бути емітентом іпотечних сертифікатів, його обов'язки, передбачає гарантії виконання емітентом своїх зобов'язань перед власниками сертифікатів та його відповідальність за невиконання своїх обов'язків. Регламентує суть і порядок проведення державного нагляду та регулювання, визначає органи, що здійснюють цю функцію.

Треба також відзначити, що цей Закон суттєво розширює перелік предметів іпотеки, встановлений Цивільним кодексом України та Законом України “Про іпотеку”. Ним, зокрема, іпотека встановлюється не лише щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва, а й щодо прав на нерухомість та користування нею, а також майнових прав на нерухомість, будівництво якої незавершено. Новацією, яка запроваджена даним Законом, є також введення в обіг в Україні різновиду цінних паперів – іпотечних сертифікатів. Закон також вводить у сферу іпотечних відносин інститут довірчої власності, якою є особлива форма договірних майнових відносин, що регулює розпорядження платежами за іпотечними активами, переданими установником у володіння, користування і розпорядження управителю.

Важливим кроком у сфері правового регулювання іпотечних відносин, нового сегменту ринку цінних паперів, можна назвати прийняття Закону України від 19.06.2003 року № 978–IV “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” [65, c.377]²⁹, який встановлює обов’язковість іпотеки для забезпечення договору між забудовником і стороною, що фінансує будівництво, регулює правовий статус Фонду фінансового будівництва, фонду операцій з нерухомістю, емісію сертифікатів ФОН тощо. Отже, в загальних рисах Закон передбачає дві схеми залучення інвестицій у сферу житлового будівництва – через утворення фонду фінансування житлового будівництва (ФФБ) та фонду операцій з нерухомістю (ФОН). Метою створення ФФБ є отримання довірителями ФФБ у власність житла, ФОН – отримання доходу власниками сертифікатів цього ФОН. Іпотека в даному випадку виступає частиною системи фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю.

Крім вищенаведених нормативно-правових актів, іпотечні кредитні відносини регулюються низкою нормативних документів, які також мають дуже важливе значення для розвитку іпотечного ринку України. Сюди можна віднести Закон України від 1 липня 2004 р. № 1952–IV “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” [61, c.553]³⁰, який визначає правові, економічні, організаційні засади створення у складі державного земельного кадастру єдиної системи державної реєстрації речових прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно, обмежень цих прав. Закон спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових прав на нерухомість, створення сприятливих умов для забезпечення розвитку ринкових відносин, активізації інвестиційної діяльності, збільшення надходжень до державного та місцевих бюджетів. Даним Законом також регулюються загальні положення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно всіх форм власності, їх обмежень та право чинів щодо нерухомості, система та компетенція органів державної реєстрації прав, питання організації та структури державного реєстру прав на нерухоме майно та порядок проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Важливу роль в регулюванні іпотечних кредитних відносин також відіграє Закон України від 22 грудня 2005 року № 3273–IV “Про іпотечні облігації” [69, c.134]³¹, який регулює поняття та види іпотечних облігацій, загальні умови їх випуску та обігу, загальні умови виконання зобов'язань за іпотечними облігаціями, вимоги щодо покриття іпотечних облігацій, особливості окремих їх видів (звичайних і структурованих), державне регулювання, нагляд та контроль у сфері іпотечних облігацій.

Підсумовуючи, можна зробити висновок, що прийняття цілої низки нових нормативно-правових актів створило передумови для виникнення на іпотечному ринку нових відносин.