Зробити таблицю
Інвестори
Іпот. облігації
№1
Рис.1.Схема системи іпотечного кредитування
Під внутрішнім іпотечним кредитуванням розуміються відносини між первинними суб'єктами іпотечного кредитування іпотечним позичальником та іпотечним кредитодавцем. Але тут не виключене і задіяння іншого кредитора у випадку переходу позичальника на обслуговування до другого кредитора, коли другий кредитор сплачує першому кредитору кошти за іпотечним кредитом, а перший кредитор, в свою чергу, передає всі права за договором другому кредитору.
Під зовнішнім іпотечним кредитуванням розуміються відносини між іпотечним кредитодавцем і учасниками вторинного іпотечного ринку (спеціалізована іпотечна установа, інвестори тощо) та взаємовідносини між учасниками вторинного іпотечного ринку. Тут можливі 2 варіанти. Перший варіант (позначений на схемі за №1), коли іпотечний кредитодавець сам виступає емітентом іпотечних цінних паперів або оформляє заставну і безпосередньо співпрацює з інвесторами тобто інвестори купують випущені кредитодавцем цінні папери, відсотки (дивіденди) за якими він зобов'язаний виплачувати інвесторам. Другий варіант (позначений на схемі за №2), коли у якості посередника між кредитодавцем та інвесторами виступає спеціалізована іпотечна установа, яка випускає іпотечні цінні папери, які купують інвестори, і виплачує їм дивіденди.
Слайд 38
На сьогоднішній день у світовій практиці можна також виділити чотири основні моделі іпотечних систем в залежності від способу залучення коштів. Як правило, моделі фінансування іпотечних кредитів поєднуються одна з одною в межах окремих національних систем. Отже, видається доцільним виділити такі основні типи фінансування іпотечних кредитів і похідних від них моделей іпотечного кредитування:
1 - модель універсальних комерційних банків;
2 - модель спеціалізованих іпотечних банків;
3 - модель житлових заощаджень;
4 - модель вторинного ринку іпотечних кредитів.
Коментар до слайду 38
Найрозповсюдженішою з них є модель іпотечного кредитування, яка реалізується універсальними комерційними банками, які “в якості кредитних ресурсів для надання довгострокових іпотечних кредитів використовують кошти фізичних та юридичних осіб, розміщених на їх банківських рахунках, так звані залучені кошти (Великобританію, Німеччину, Іспанію, деякі інші країни Європи в т.ч. Україна).
Модель спеціалізованих іпотечних банків почала стрімко розвиватись в ХІХ столітті. Перші спеціалізовані іпотечні банки були переважно створені в європейських країнах, перш за все, в Німеччині, Данії, Швеції та в інших країнах, що прийняли відповідне законодавство. “Іпотечні банки – це, як правило, вузькоспеціалізовані кредитні інститути, які надають довготермінові кредити населенню на основі коштів, що залучаються шляхом емісії іпотечних облігацій, забезпечених наданими іпотечними кредитами.
Щодо України як суб'єкта, який має на меті застосування даної моделі іпотечного кредитування, то варто зазначити, що на сьогодні в нас діє лише один спеціалізований іпотечний банк – Міжнародний Іпотечний Банк, заснований у 2005 році на основі іноземного капіталу. В Україні ще не прийнято Закону про іпотечні банки, який мав би врегулювати правові засади та порядок діяльності іпотечних банків в Україні, а норми щодо спеціалізованих іпотечних банків містяться лише в Законі України “Про банки і банківську діяльність”, де вони виділені в структурі банківської системи України і передбачені лише обмеження (в ч.2 ст.48) щодо заборони для спеціалізованих банків залучення вкладів (депозитів) від фізичних осіб в обсягах, що перевищують 5 відсотків капіталу банку.
Третьою моделлю іпотечного кредитування є модель житлових заощаджень. Ця модель фунціонує на основі фінансування кредитів за рахунок довготермінових цільових житлових вкладів населення, що здійснюються на договірних засадах. Модель житлових заощаджень припускає фінансування житлових кредитів за рахунок довгострокових цільових житлових вкладів населення. Найбільш жорстке правове регулювання діяльності даних кредитних установ існує на сьогодні в Німеччині та в країнах, що перейняли німецьку систему будівельних заощаджень (Словаччина, Чехія тощо). В Німеччині ощадні каси функціонують, опираючись на принципи та умови їх діяльності, визначені в Законі про ощадні каси. Особливість правового регулювання німецької системи будівельних заощаджень полягає в тому, що законодавство чітко регламентує зміст договору між будівельно-ощадною касою та вкладником.
Українське законодавство на сьогодні не передбачає наявності установ будівельних заощаджень. Хоча, до них дуже схожі кредитні спілки, що діють на території України на підставі Закону України “Про кредитні спілки” та інших підзаконних нормативно-правових актів, та все ж порядок і принципи їх діяльності, порівняно з німецькими ощадно-будівельними касами, багато в чому відрізняються. Головними відмінностями кредитних спілок від установ будівельних заощаджень є те, що члени кредитних спілок можуть отримати будь-який кредит (не лише на будівництво чи придбання житла), а також беруть повноцінну участь в діяльності кредитної спілки, отримують доходи та сплачують внески, здійснюють керівництво як учасники загальних зборів членів кредитної спілки (подібно як акціонери в акціонерному товаристві). Відмінним є ще й те, що при вступі в кредитну спілку особа лише подає заяву про бажання вступу, а в системі будівельних заощаджень обов'язково укладається договір, де обумовлюються всі умови щодо надання кредиту та сплати вкладником внесків тощо. Отже, спектр діяльності кредитних спілок є ширшим, та і мета відносин між сторонами є різною, те саме стосується і порядку оформлення даних відносин.
Щодо моделі вторинного ринку іпотечних кредитів (сек'юритизації іпотечних активів), то вона отримала найбільший розвиток у США, Великобританіі та Австралії. Ця модель передбачає можливіть “продажу” виданих первинним кредитором кредитів інвестору або спеціалізованому інституту вторинного іпотечного ринку або ж проведення обміну об'єднаних у пули кредитів на іпотечні цінні папери. Основною відмінністю від європейських іпотечних банків є те, що іпотечні компанії, як і інші іпотечні кредитодавці при моделі вторинного ринку іпотечних кредитів, не залишають ці кредити на своєму балансі і самостійно не здійснюють емісію іпотечних цінних паперів. Дані повноваження покладаються на спеціалізовані іпотечні установи.
Українське законодавство, закріпило дворівневу модель іпотечного кредитування. Головним суб'єктом вторинного іпотечного ринку в Україні виступає Державна іпотечна установа, яка була створена 8 жовтня 2004 року за рішенням Кабінету Міністрів України (Постанова Кабміну “Про деякі питання Державної іпотечної установи” №1330 [142, c.17]44). Згодом, 23 грудня 2004 року, було затверджено Статут даної установи (Постанова Кабміну “Про питання Державної іпотечної установи” № 1715), а 3 липня 2006 року Кабінетом Міністрів України прийнято Постанову “Про питання надання державних гарантій за зобов'язаннями Державної іпотечної установи” № 1094 [142, c.84]45.
Однак, необхідно зазначити, що хоча і було реалізовано всі передумови для функціонування даної моделі іпотечного кредитування, зокрема, створено Державну Іпотечну Установу, яка вже емітувала перші іпотечні облігації, зобов'язання по яких гарантовані державою. Та все ж, на сьогодні важко стверджувати, що в Україні успішно діє дворівнева модель іпотечного кредитування, оскільки при такій нестабільній економічній та політичній ситуації інвестори не надто зацікавлені купівлею іпотечних облігацій ДІУ. Отже, можна зробити висновок, що на розвиток даної моделі іпотечного кредитування суттєво впливає загальний стан фінансово-кредитного ринку, і вона переважно застосовується в країнах зі стійкою економікою, а не в країнах, що розвиваються.