Тема 5. Договори майнового найму, оренди

1. Поняття передачі майна у тимчасове користування.

2. Класифікація угод щодо передачі майна у тимчасове користування.

3. Зміст угоди оренди.

4. Порядок укладення, зміни та припинення угод оренди.

Теоретичні питання.

1. Як визначається зобов’язання про надання майна у користування? Які види зобов’язань з надання майна у користування передбачені цивільним законодавством?

2. Яка сфера застосування та місце оренди в системі зобов’язань з надання майна у користування? Як співвідносяться поняття “оренда” та “майновий найм”?

3. Яке майно може бути передано в оренду? Яким чином визначається майно, що виступає предметом договору оренди? Яке значення має строк як елемент договору оренди та які правила визначення орендної плати?

4. Хто може виступати орендодавцем за договором оренди? Особливості оренди як форми (способу) розпорядження та управління державною і комунальною власністю?

5. Хто і у якому розмірі несе витрати по експлуатації та ремонту орендованого (найнятого) майна, а також зробленого у ньому поліпшення? Допускається чи ні суборенда та піднайом майна?

6. У чому полягають особливості регулювання договору прокату? Які ознаки характеризують договір прокату як публічний договір?

7. Який порядок та умови оренди транспортних засобів? Які різновиди договору оренди транспортних засобів ви можете навести та які ознаки лежать в основі їх розмежування?

8. У чому полягають спеціальні правила, які регулюють оренду будівель, споруд, підприємств як об’єктів нерухомості?

9. Що являє собою лізинг як різновид договірних орендних зобов’язань? Яка економічна сутність лізингових відносин? У чому полягають особливості лізингу як форми зовнішньоекономічних операцій, яке його значення у міжнародній торгівлі?

10. Які джерела правового регулювання лізингу ви знаєте? У чому полягає цивільно-правова природа фінансової оренди (лізингу)? Учасники договору лізингу, предмет та його зміст. Який механізм відповідальності за договором лізингу?

11. Які цивільно-правові особливості зобов’язань про безоплатне користування майном? У чому полягають відмінності договору безоплатного користування (договору позички)?

Практичні завдання

Завдання 1. Складіть проекти наступних орендних договорів (на вибір):

• договір оренди нежитлового приміщення, яке знаходиться у власності орендодавця;

• договір про надання в оренду нежитлових приміщень, які є державною (комунальною) власністю;

• договір оренди будівлі, споруди, підприємства (іншого об’єкту нерухомості);

• договір про оренду площі у павільйоні роздрібної торгівлі та надання сервісних послуг;

• договір оренди автотранспортного засобу;

• договір оренди приладів, обладнання та інших технічних засобів;

• договір про переуступку прав;

• договір суборенди.

Завдання 2. Викладіть у письмовій формі об’яву про конкурс на оренду риболовного корабля, який належить пароплавству, якщо на отримання в оренду претендують: екіпаж цього пароплава та громадянин-підприємець.

Завдання 3. Дайте від імені нотаріуса відповідь громадянину, який вимагає включити у заповіт на ім’я сина вказівку про передачу йому права на оренду гаража.

Завдання 4. Складіть у письмовому вигляді таблицю, яка містить елементи подібності та відмінності лізингу з такими цивільно-правовими інститутами як оренда, купівля-продаж (постачання), позика, кредит, порука.

Задача №1. З вини орендаря сталася пожежа, якою було пошкоджено складські приміщення. За договором оренди, у випадку пожежі чи іншого пошкодження майна з вини орендаря, орендар повинен був відшкодувати:

А) суму орендної плати за час проведення ремонтних робіт;

Б) вартість ремонтних робіт, що проводяться орендодавцем, яка визначається за кошторисом будівельної організації.

Питання:

1. Хто несе ризик випадкової загибелі майна?

2. Чи було завдано майну орендодавця збитків? Що означає термін “збитки” за чинним законодавством?

3. Чи відповідають законодавству наведені положення договору оренди? Чи задовольнить суд вимоги орендодавця у випадку, якщо орендар відмовиться добровільно відшкодувати вказані суми?

Задача №2. Фірма “Міст” уклала із громадянином договір оренди його приватизованої квартири для розміщення у ній магазину. Однак у відповідній ЖЕО, куди звернулися представники фірми для реєстрації договору, повідомили, що оренда квартир для таких цілей відтепер заборонена, оскільки змінилося відповідне законодавство.

Питання:

1. Якими нормативними актами регламентовано здачу квартир, що належать громадянам, в оренду?

2. Чи потрібно реєструвати договори оренди квартир? Якщо так – то у якому органі?

3. Чи відповідають дійсності доводи працівників ЖЕО про те, що оренда квартир для нежитлових потреб заборонена?

Задача №3. Між двома підприємствами було укладено договір оренди нежитлового приміщення строком на 11 місяців. Плату за користування приміщенням передбачалося вносити щомісячно. Оскільки протягом шести місяців орендар не сплачував орендних платежів, орендодавець надіслав йому листа, в якому повідомляв про дострокове розірвання договору і вимагав забрати товари, які зберігалися у приміщенні. У своїй відповіді орендар повідомляв, що одностороння відмова від виконання зобов’язань заборонена, і погрожував звернутися до суду із позовом про усунення перешкод в користуванні приміщенням.

Питання:

1. Чи передбачає законодавство випадки дострокового розірвання договору оренди? Чи може таке розірвання відбуватися в односторонньому порядку?

2. Що можна порадити орендодавцеві у цій ситуації?

Задача №4. Товариство з обмеженою відповідальністю “Граніт” здавало в оренду складські приміщення з метою зберігання в них кави, що потім реалізувалася через мережу магазинів роздрібної торгівлі. Зміна кон’юктури ринку і різке зростання вартості кави призвело до зменшення обсягів продажу і утворення заборгованості орендної плати.

Коли представник орендаря прибув для отримання чергової партії товару, орендодавець відмовився видати товар, погрожуючи при цьому не видавати каву до погашення заборгованості. Орендар направив орендодавцю лист, в якому зазначив, що вартість товару в сотні разів перевищує заборгованість по орендних платежах і що подібним чином він не вправі примушувати до сплати суми заборгованості.

У відповідь на претензію орендодавець частково погодився з неправомірністю своїх вимог і запропонував орендарю отримати каву в кількості, меншій, ніж заявлено, а решту товару, вартість якого дорівнює заборгованості по орендних платежах, залишити в розпорядженні орендодавця.

Питання:

1. Визначте істотні умови договору оренди.

2. У якому порядку вирішуються спори між орендодавцем та орендарем?

3. Що можна порадити орендодавцеві та орендареві? Вирішіть ситуацію.

Задача №5. Фірма “Будова” уклала із виробничим об’єднанням “Дежа вю” договір, за яким фірма орендувала належне об’єднанню складське приміщення строком на 1 рік. Протягом цього строку орендар належним чином виконував свої обов’язки за договором – сплачував орендні платежі тощо. По спливу терміну договору орендодавець відмовив орендареві у його подовженні і звернувся до суду із позовом про визнання договору оренди неукладеним, мотивуючи це тим, що договір оренди не містив всіх істотних умов, що передбачені ст. 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”. Відповідач заперечував проти позову, посилаючися на те, що він сумлінно виконував свої обов’язки за договором, а отже, договірні відносини можна вважати такими, що склалися між сторонами.

Питання: