41. Развитие рынка земли в рф и рб.

 В результате прошедшего этапа преобразований в республике устранена монополия государственной собственности на землю, реализован принцип платности землепользования и осуществлено первичное вовлечение земельных участков в гражданский оборот. Новый тип отношений, основанный на многообразии форм собственности на землю, закреплен Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, другими законодательными и нормативными правовыми актами.

Современный этап земельных преобразований на первый план выдвинул задачи перехода к экономическим методам управления земельными ресурсами, создания и полноценного функционирования рынка земли и иной недвижимости, обеспечения государственной гарантии прав на землю, расширения арендных отношений как одной из форм землепользования, особенно в городах, введения механизма залога земель.

Вовлечение земель в гражданский оборот требует функционирования достоверной базы данных о правовом, количественном, качественном и экономическом положении земель и иных объектов недвижимости, которая должна оперативно обеспечивать потребителей необходимой кадастровой информацией. Это станет возможным при создании Единого кадастра недвижимого имущества на основе автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра, базирующейся на современных компьютерных технологиях, передовом опыте в области землеустройства, геодезии, топографии, экономики, статистики и других отраслей знаний.

В связи с вовлечением земель, в том числе и сельскохозяйственных, в рыночный оборот возникает необходимость проведения оценки конкретных земельных участков. Для получения достоверных значений проводится кадастровая оценка земель. Результаты кадастровой оценки используются при расчетах нормативной цены земли для целей налогообложения, определения стартовой рыночной стоимости земельных участков при установлении цен на конкурсах и аукционах, при аренде, купле-продаже, ипотеке, инвестировании в производственную деятельность, а также в других случаях, возникающих при гражданском обороте земель.

В целях дальнейшего развития земельной реформы, создания условий для повышения эффективности использования земли, увеличения социального, инвестиционного и производственного потенциала земельных ресурсов, укрепления конституционных прав граждан на землю, формирования эффективного механизма регулирования земельных отношений и государственного управления земельными ресурсами необходимо дальнейшее вовлечение земель в рыночный оборот.

Повышение эффективности управления земельными ресурсами неразрывно связано с активизацией рынка земли и разнообразием форм регулирования земельных отношений. Одним из механизмов, традиционно применяемых в мировой практике управления земельными ресурсами, является ипотека (залог недвижимости).

Проблема залога земли имеет самое непосредственное отношение к вопросу привлечения долгосрочных инвестиций в отрасли экономики Российской Федерации (прежде всего агропромышленного комплекса), дополнительного финансирования на возвратной основе программ по охране природных ресурсов и повышению плодородия продуктивных земель, а также созданию благоприятных условий для развертывания индивидуального жилищного строительства.

Необходимым условием привлечения инвестиций через механизм коммерческого кредитования является обеспечение предоставленных кредитов залогом недвижимости, в том числе земли. Для целого ряда предприятий, прежде всего агропромышленного комплекса, фермерских хозяйств, граждан - собственников земельных участков, залог земли мог бы явиться основной формой обеспечения возврата полученных через коммерческие банки денежных средств.

Одним из важнейших условий для успешного функционирования земельного рынка является создание Земельного банка, деятельность которого должна быть направлена, в первую очередь, на инвестирование товаропроизводителей, обеспечивающих наиболее эффективное использование земель. Однако развитие системы ипотечного кредитования затруднено тем, что Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принятым в 1998 году, ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается. Этим значительно ограничивается круг земельных участков, участвующих в обороте. В связи с этим необходимо принятие закона Российской Федерации о залоге земель сельскохозяйственного назначения.

Для развития ипотечных отношений и вовлечения земель в хозяйственный оборот целесообразно использовать возможности фондового рынка, в частности закладных ценных бумаг, земельных облигаций. Это позволит увеличить ликвидность этого рынка и создать нормальную систему ценообразования, то есть обеспечить открытость, публичность и прозрачность рынка - все те условия, которые определяют его объем.

Обеспечением выпуска земельных облигаций должны быть инвестиционно привлекательные земельные участки, оцененные по их рыночной стоимости. На период обращения земельных облигаций землеобеспечение переходит в доверительное управление государству, которое соотносит землеобеспечение с проспектом эмиссии, а при необходимости осуществляет погашение части земельных облигаций конкретными земельными участками.

В связи с принятием Закона «Об обороте сельскохозяйственных земель» принципиально новым делом является продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения. Отсутствие опыта в этом вопросе требует на первом этапе произвести подбор земельных участков с наиболее высокими потребительскими качествами (плодородие, выгодное местоположение, транспортные связи, наличие объектов водо, газо, электроснабжения и т.п.), определяющими высокую степень их ликвидности.

Выбор земельных участков сельскохозяйственного использования и подготовка их к продаже с изменением целевого назначения должна быть осуществлена с учетом требований, предъявляемых к предварительному согласованию местоположения объектов, согласно действующего законодательства.

При подготовке земель к продаже для сельскохозяйственного использования следует предусматривать варианты, дающие возможность будущему собственнику земельного участка в дальнейшем арендовать или получить в пользование дополнительные площади сельскохозяйственных угодий, невостребованных при продаже, для создания оптимальных размеров землепользования.